Что лучше дарственная или купля-продажа

Дарение или продажа земельного участка: недостатки и преимущества каждой сделки

При передаче земельного участка от одного лица к другому эта сделка обязательно должна быть оформлена документально и в соответствии со всеми требованиями гражданского законодательства.

Выбор того или иного способа передачи имущества при этом зависит от многих факторов: степени отношений между сторонами, цели передачи имущества и т. п. В данной статье будут рассмотрены такие сделки, как договор дарения и купли-продажи, а также проведено их сравнение.

Дарственная на земельный участок

Договор дарения представляет собой документ, при помощи которого передается право собственности от одного лица к другому на безвозмездной основе, то есть без условия об оплате. При этом сторонами выступают даритель (то есть собственник имущества) и одариваемый (то есть получатель вещи).

Дарственная является довольно простой сделкой и может быть оформлена собственником самостоятельно, в простой письменной форме.

Обязательного нотариального удостоверения она не требует, однако участие юриста при этом допустимо и даже желательно.

Обязательным условием при оформлении является регистрация договора дарения в специальном регистрационном органе (Росреестре), которая необходима для официального закрепления перехода прав собственности на участок. Данная процедура занимает 10 дней в обычных случаях и три дня для документов, заверенных нотариально.

Как правило, дарение заключается между близкими родственниками, поскольку оно носит безвозмездный характер. Также в этом случае получатель имущества освобождается от необходимости уплаты НДФЛ, размер которого в общих случаях составляет 13% от стоимости дара.

Однако сделка также может проводиться и между посторонними людьми, за исключением некоторых ситуаций, когда одариваемый является:

• госслужащим, а получение дара связано с выполнением им служебных обязанностей;
• сотрудником лечебного или воспитательного учреждения, а даритель — его пациентом или учеником соответственно (либо же родственником таких лиц).

Данный документ имеет для сторон как определенные преимущества, так и недостатки, которые зависят от конкретных условий сделки. Так, для дарителя преимущества будут следующими:

• простота составления;
• отсутствие необходимости нотариального удостоверения;
• минимальные денежные затраты (как правило, госпошлину оплачивает одариваемый);
• небольшой пакет документов;
• возможность в некоторых случаях вернуть подаренный участок (например, если новый собственник нанесет вред жизни и здоровью дарителя).

Недостатки для дарителя:

• отсутствие какой-либо платы со стороны одариваемого;
• невозможность устанавливать какие-либо условия или обременения на имущество (например, о получении взамен определенной услуги).

Одариваемый получает следующие преимущества:

• возможность получения участка на бесплатной основе;
• быстрота оформления;
• отсутствие необходимости выполнять какие-либо условия для получения участка;
• минимальное участие при заключении договора;
• получение участка в личную собственность, без необходимости его раздела в случае развода.

Однако и недостатки для него также присутствуют:

• необходимость оплачивать НДФЛ (кроме ситуаций, когда стороны являются близкими родственниками);
• риск того, что договор будет оспорен другими заинтересованными лицами;
• вероятность поступления требований со стороны дарителя о возврате имущества.

Для оформления дарственной потребуются такие документы:

• паспорта обоих участников;
• кадастровый план участка;
• правоустанавливающие документы на землю;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие на сделку от супруга (если земля находится в совместной собственности);
• согласие на дарение от других собственников (если участок в долевой собственности);
• справки об отсутствии на земле построек или же документы на них;
• документы, подтверждающие родство участников.

В зависимости от некоторых условий данный перечень может дополняться некоторыми другими бумагами.

Причем потребуются либо копии вместе с оригиналами, либо только копии, но заверенные у нотариуса.

Купля-продажа земельного участка

Купля-продажа — это практически противоположная дарению сделка, которая также предполагает передачу имущества от одного лица другому, но на условиях обязательной оплаты за это. Сторонами в этом случае являются собственник участка (продавец) и заинтересованное лицо (покупатель).

Купля-продажа имеет меньше рисков для сторон, поскольку она носит равноправный характер.

В отличие от дарственной, при которой собственник не получает взамен имущества ничего, при купле-продаже за него уплачивается определенная сумма денежных средств. Причем данная сумма должна находиться в пределах реальной рыночной стоимости аналогичного имущества (в данном случае земельного участка).

Так же, как и в случае с дарственной, при купле-продаже для сторон существуют и преимущества, и недостатки. К положительным моментам для продавца можно отнести:

• получение за продаваемый участок определенных денежных средств, соответствующих его рыночной стоимости;
• возможность получения налогового имущественного вычета за проданный участок;
• освобождение от уплаты НДФЛ (но только в некоторых случаях).

Недостатки и возможные риски для продавца:

• необходимость уплаты подоходного налога;
• обеспечение соответствия продаваемой земли определенным требованиям.

Покупатель может получить от сделки такие преимущества:

• возможность заключения предварительного договора;
• небольшой риск оспаривания сделок;
• возможность возврата всей суммы уплаченных средств в случае расторжения договора.

Однако и недостатки для него также присутствуют:

• наличие какого-либо обременения (особенно если тщательная проверка не проводилась);
• необходимость раздела имущества в случае развода.

Для оформления договора потребуются такие документы:

• паспорта сторон;
• свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП;
• нотариально заверенное согласие от супруга на продажу участка (если он был приобретен во время брака);
• кадастровый паспорт;
• акт приема-передачи;
• правоустанавливающие документы (договор дарения, мены, купли-продажи);
• квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления купли-продажи также небольшие — после его составления необходимо предоставить в Росрееестр пакет необходимых документов вместе с тремя экземплярами договора. Сроки регистрации перехода права собственности такие же, как и при дарении.

Плюсы и минусы договора дарения

Иногда договор дарения представляется более выгодным вариантом передачи имущественных прав, чем договор купли-продажи (ДКП). Его плюсы для лица, получающего дар, заключаются в следующем:

1. Простой характер оформления сделки.
2. Подаренное имущество не является совместно нажитым и не допускает раздела после развода.
3. Лицо становится собственником недвижимости, ничего не отдавая взамен, то есть остаётся в чистой прибыли.

Собственник, передающий имущество в дар, также имеет определённые выгоды при заключении дарственной:

1. Отсутствие налогообложения при сделке, если недвижимость была в собственности менее требуемого срока, который составляет от 3 до 5 лет. Налог при сделке взимается с одариваемого лица.
2. Дарение даёт дарителю моральное удовлетворение от совершённого бескорыстного поступка.
3. Если это престарелый человек, то он будет уверен в том, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет наследственных споров.

Для обеих сторон удобно:

1. Отсутствие проблем с передачей денежных средств, так как эта часть сделки упускается.
2. Не требуется специального сопровождения сделки, что позволяет обратиться к юристу или нотариусу разово, сэкономив определённую часть денежных средств.

К минусам, которых сравнительно немного, относятся следующие правовые моменты:

1. Передающая сторона не получает денег, передавая имущество безвозмездно.
2. Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.

Если одаряемый является иностранцем, НДФЛ при получении имущества составляет не 13, а 30% кадастровой стоимости.

Договор купли-продажи и его отличие от дарственной

Договор купли-продажи – это гражданско-правовой документ, констатирующий переход имущественных прав на объект недвижимости от продавца к покупателю. Регулируется нормами статьи 549 ГК РФ в части составления документа, а в части его заключения и проведения сделки – нормами статей 550-558 ГК РФ.

В отличие от договора дарения, ДКП всегда составляется, как двусторонний договор, основанный на встречных условиях. То есть покупатель и продавец предоставляют друг другу равноценные преимущества от проведения сделки:

• покупатель передаёт сумму денег, соразмерную стоимости объекта недвижимости;
• продавец отчуждает покупателю недвижимое имущество.

Если деньги по сделке переданы не будут, или указанная цена объекта будет несоразмерной фактическому положению дел, сделка может признаваться ничтожной или оспоримой. Эта проблема приведёт к расторжению ДКП и двусторонней реституции – процедуры, которая возвращает правовую ситуацию к моменту, предшествовавшему сделке. То есть к возвращению всего, полученного по сделке.

Плюсы и минусы заключения ДКП

Так как купля-продажа является самой распространённой имущественной сделкой, основанной на отчуждении собственности, она, несомненно, несёт в себе немало положительных моментов. Для покупателя они заключаются в следующем:

1. Он выбирает тот объект недвижимости, который ему нравится, а не тот, который был предложен.
2. С покупателя не взимается НДФЛ, он оплачивает только приобретаемую недвижимость.
3. Он может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества.

Продавец остаётся в прибыли в соответствии со следующими особенностями сделки:

1. Получает деньги в размере стоимости здания, помещения или земельного участка.
2. Передаёт недвижимость заведомо заинтересованному лицу, проявляющему инициативу по приобретению объекта.

Минусы для покупателя в сравнении с оформлением дарственной вытекают из специфики сделки:

1. Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.
2. Официально он вступит в собственность только после регистрации сделки в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.

В связи с этим в «подвешенном состоянии» находится и продавец, что является для него минусом. Ведь в случае расторжения сделки по инициативе покупателя он обязан будет вернуть полученную сумму денежных средств. Кроме этого, если недвижимость была в собственности менее 5 лет после купли-продажи или менее 3 лет после приватизации, получения в дар или по наследству, то ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13% стоимости недвижимости, указанной в ДКП, что также можно считать минусом.

Дарение или продажа земельного участка

Когда появляется необходимость оформить землю на другое лицо, нередко выбирают между двумя видами договоров: дарение или купля-продажа земельного участка в 2024 году. При этом одна из сделок безвозмездна, а другая направлена на получение материальных благ. Какую из них лучше выбрать, зависит от конкретных обстоятельств. Разбираемся, какие плюсы и минусы оформления дарственной, когда выгоднее заключить договор купли-продажи.

Договор дарения – общие правила и особенности

Договор дарения регулируется гражданским законодательством. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, такое соглашение подразумевает безвозмездную передачу имущества собственником-дарителем получателю, то есть одаряемому лицу. Документ, по которому на бесплатной основе передается земельный участок, также называют дарственной. Дарственная оформляется в простой письменной форме. Поскольку она относится к категории простых сделок, даритель может самостоятельно составить дарственную. В большинстве случаев нотариально заверять дарственную не нужно. Исключением являются случаи, когда в сделке участвуют несовершеннолетние или объектом соглашения выступает доля земельного участка. Однако составлять документ желательно с помощью юристов или в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор практически невозможно оспорить.

Стали бы вы дарить земельный участок, которым не пользуетесь?
Да, если он кому-то нужен
Нет, лучше бы продал
Нет, оставил бы себе
Проголосовало: 0
Стали бы вы дарить земельный участок, которым не пользуетесь?

Проголосовало: 0

После составления и подписания дарственной сторонами, ее в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после совершения этой процедуры собственность официально перейдет к новому владельцу. В среднем на регистрацию дарственной уходит до 10 дней, если все документы заверены нотариусом – не более 3 дней.

Еще одним обязательным условием оформления дарственной выступает уплата налогов. По общему правилу, получатель имущества уплачивает 13% от кадастровой стоимости, а если одаряемый иностранец, то 30%. Аналогичные правила действуют и для юридических лиц: российские компании платят 13%, иностранные – 30%. Если сделка происходит между близкими родственниками, уплачивать налоговые платежи не нужно. В категорию близких родственников входят родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки. Ознакомьтесь с нашим шаблоном дарственной и упростите задачу составления документа:

Образец заявления
Бланк договора дарения на земельный участок в 2024 году

Плюсы дарственной

• Сделка является полностью безвозмездной. Собственник не получает от переоформления земельного участка никаких финансовых средств.
• Соглашение тяжело оспорить. Если оно заключалось в законном порядке, то признать его недействительным можно только в судебном порядке с вескими доказательствами. К таким относят: даритель передал имущество под физическим или психологическим давлением, шантажом, угрозами, в момент заключения сделки был невменяем, недееспособен или ограниченно недееспособен, даритель являлся несовершеннолетним и другие серьезные нарушения закона.
• Относится к категории простых сделок. Это упрощает оформление дарственной, так как не требуется соблюдать особые условия для составления соглашения. Договор дарения можно составить в простой письменной форме без нотариального заверения, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
• Земельный участок, полученный в дар, не относится к категории совместно нажитого имущества. То есть его не придется делить между супругами в случае развода.
• Низкое налогообложение дарственной. Если сделка происходит между близкими родственниками, то уплачивать налоги не нужно. Также налоговые платежи за имущество, полученное в дар, ниже, чем по договору купли-продажи. Фактически уровень налога при дарении и купле-продаже одинаковый и составляет 13%. Но при дарении этот процент рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, а при продаже – исходя из рыночной цены. А она зачастую намного выше.
• Дарственную можно отменить договорным способом, если это указано в соглашении. К примеру, если получатель имущества умрет раньше дарителя. Это возможно только в том случае, если собственник земельного участка все еще владел наделом на момент смерти. Также, согласно ст. 578 ГК РФ, предусматривается возможность и отмена дарственной по другим законным основаниям.
• Можно вписать условия, согласно которым пользоваться подарком можно только при наступлении конкретных обстоятельств. Например, вступление в брак, окончание ВУЗа, рождение ребенка и т.д.

Важно! Договор дарения часто используется как способ сокрытия совершения купли-продажи. Это делается с целью уплатить более низкие налоги или приобрести имущество, которое нельзя разделить при разводе. Такие действия носят мошеннический характер и нарушают налоговое и гражданское законодательство. Подобные сделки часто оспариваются в судебном порядке, к примеру, супругами или близкими родственниками. Поэтому использование таких методов не рекомендуется.

Минусы дарственной

Однако как и у любой другой сделки, у дарственной есть и определенные недостатки. Можно отметить следующие:

• Дарственную тяжело оспорить. Ранее это было выявлено как преимущество, но для наследников дарителя это минус. Если собственник в порыве эмоций подарит земельный участок третьему лицу, чтобы он не достался родственникам, то оспорить такую сделку будет невозможно. Важное условие – дарственная была заключена в соответствии с законодательством.
• Нельзя обременить переданную землю, поскольку дарственная носит безусловный характер.
• Обязательное условие о подтверждении родственных связей. Если они не будут установлены, то получателю придется выплачивать налог 13% от кадастровой стоимости земли. Это может стать сложностью, если речь идет о лицах, которые жили или родились не в России.

Поскольку договор дарения относится к простым сделкам, не возникает проблем, чтобы составить его самостоятельно. Однако, изучив преимущества и недостатки, можно увидеть, что в оформлении дарственной есть много нюансов, о которых стоит знать. Если составить соглашение неправильно, то его легко будет отменить, оспорив в судебном порядке. Чтобы этого избежать, дарственную рекомендуется составлять с юристом или нотариусом.

Документы, необходимые для заключения договора дарения

В зависимости от конкретной ситуации список документов может изменяться. К примеру, если вместе с участком передается дом. В таком случае потребуется отдельно оформлять дарение строения и предоставлять технические и кадастровые документы на него.

Если на земельном участке нет построек, то для оформления дарственной понадобятся следующие документы:

• Заявления сторон о регистрации перехода права собственности.
• Паспортные данные контрагентов. Для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.
• Кадастровый номер недвижимости.
• Письменное согласие супруга на передачу имущества по дарственной, если имущество относится к совместно нажитому. В обязательном порядке заверяется нотариусом.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Оформленный и подписанный договор дарения регистрируется в Росреестре, при необходимости уплачиваются налоги. Регистрация дарственной физическим лицам обойдется в 2000 рублей, а юридическим – в 22000 рублей.

Договор купли-продажи – недостатки и достоинства

Договор купли-продажи – это полная противоположность сделки дарения. Такое соглашение подразумевает коммерческий договор, по которому собственник-продавец имущества передает его покупателю за установленную в сделке цену.

Все участники сделки равны и получают определенные блага: продавец – деньги, а покупатель – земельный участок. По дарственной, в свою очередь, даритель не приобретает никаких материальных ценностей. Причем сумма, которая уплачивается за имущества, должна соответствовать рыночным ценам. С правовой точки зрения, купля-продажа имеет больше рисков для контрагентов

Чтобы продать земельный участок, следует поставить его на кадастровый учет. Если он уже есть в реестре, можно переходить к составлению договора купли-продажи. В сделке обязательно указываются данные сторон, кадастровый номер недвижимости, стоимость соглашения, категория земли и разрешенные виды использования. Это обязательные условия соглашения.

Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, сделка будет недействительной. Также в документ вписываются права и обязанности контрагентов, порядок оплаты и передачи участка, условия расторжения и санкции за нарушение условий.

Заверять договор у нотариуса необязательно. Однако если в соглашении участвовали несовершеннолетние или объектом продажи выступала доля земельного участка, сделка заверяется в обязательном порядке. В соответствии с НК РФ, за нотариальное заверение соглашения придется заплатить от 300 руб. до 20 тыс. руб. Сумма зависит от цены услуг конкретного нотариуса.

После подписания соглашения нужно зарегистрировать переход права собственности к другому лицу. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре. В среднем рассмотрение заявки занимает до 7 дней через регистрирующий орган и до 9 – через МФЦ. Чтобы получить результат обращения быстрее, следует обращаться напрямую в Росреестр или направлять документы через нотариуса.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Как только переход права собственности зарегистрирован, остается только уплатить налоги. Для российских физических и юридических лиц налоговая ставка равняется 13% от суммы сделки. Иностранным гражданам и компаниям налоговое законодательство установило налоговую ставку в 30%.

Вы можете скачать шаблон соглашения на нашем сайте:

Образец заявления
Бланк договора купли-продажи земельного участка в 2024 году

Плюсы договора купли-продажи

Среди преимуществ купли-продажи земельного участка можно выделить следующие:

• Возмездность сделки. В отличие от дарения, купля-продажа подразумевает получение материальных благ обеими сторонами. Продавец получает деньги, а покупатель – земельный участок.
• Возможность заключить предварительный договор. Он позволяет закрепить правовые гарантии соблюдения основного соглашения. То есть у покупателя или продавца не получится отказаться от выполнения своих прав и обязанностей. Такие соглашения часто заключаются при строительстве жилья. Отказавшись от приобретения дома, покупатель может потерять задаток. Если откажется продавец, то, в соответствиями с договоренностями сторон, он может нести негативные последствия в виде выплаты неустойки или штрафа. С земельными участками такое соглашение также может быть актуально.
• Заверение у нотариуса не носит обязательный характер. Обращаться в нотариальную контору нужно лишь в исключительных случаях. К примеру, если в сделке участвует несовершеннолетний или предмет сделки – доля земли.
• Возможность оформить налоговый вычет. Однако для этого есть условие: сторонами в сделке не являются близкие родственники.

Минусы договора купли-продажи

К недостаткам купли-продажи относятся:

• Земля, купленная по такому договору, относится к совместно нажитому имуществу. Поэтому при разводе супругов надел будет поделен поровну между ними.
• Обязанность уплаты налога. Налоговые платежи в результате купли-продажи будут выше, чем по дарственной, несмотря на то, что процентная ставка по сделкам одинаковая. Но при продаже 13% рассчитываются от цены договора, а при дарении – из кадастровой стоимости.

Необходимые документы

Документы, которые нужны для регистрации договора купли-продажи земельного участка:

• оригинал соглашения;
• паспорта контрагентов или свидетельство о рождении, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• нотариально заверенная доверенность, если в сделке принимает участие представитель одной из сторон;
• письменное согласие органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего;
• заверенное нотариально письменное согласие супруга на продажу земельного участка, а если имущество не относится к совместно нажитому, то нужно предоставить документы, которые это подтвердят (например, брачный контракт).