- Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества
- Продажа позже минимального срока владения
- Минимальные сроки владения недвижимостью
- Минимальные сроки владения недвижимостью
- Продажа единственного жилья
- Каким налогом облагается продажа земли
- Кто обязан платить налог
- Когда не нужно платить налог
- Сколько нужно владеть участком, чтобы не платить налог
- Сколько нужно владеть участком, чтобы не платить налог
- Разделил земельный участок на несколько. Как теперь платить налог с продажи?
- Когда не надо платить налог при продаже земельного участка
- Когда возникает право собственности на новые участки
Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества
В 2022 году в бюджет поступило 5,7 трлн рублей налога на доходы физических лиц.
Это в том числе и суммы, которые уплачены с продажи имущества. Если продаете машину, квартиру, участок, валюту и даже смартфон, государство надеется получить от вас деньги в виде НДФЛ. Но платить их нужно не всегда, а зачастую можно сильно уменьшить сумму.
Вот все варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже имущества в разных ситуациях.
Продажа позже минимального срока владения
Для какого имущества.Для любого.
Как уменьшается налог.НДФЛ и декларации вообще нет.
Как это работает.Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, то он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. При этом сумма дохода не имеет значения.
Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.
С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года.
Например, машину купили 19 августа 2020 года. Значит, с 19 августа 2023 года ее можно продать без налога и декларации.
С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.
Минимальные сроки владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Минимальные сроки владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Как использовать.Обычно налоговая инспекция контролирует только продажу недвижимости и автомобилей. О сделках по продаже другого имущества она просто не знает, а проконтролировать это сложно. Продажами смартфонов и диванов инспекция не очень интересуется — дальше станет понятно почему.
Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить НДФЛ. Но иногда возникают вопросы.
- Например, в собственности была одна комната, а потом собственник выкупил еще одну, зарегистрировал право собственности на всю квартиру и через год продал ее. В этом случае срок владения считается с даты покупки первой комнаты, а не второй. Но налоговая может не разобраться в этих хитросплетениях и просто увидит, что продан объект, который по документам перешел в собственность год назад.
- Продавцу придет письмо: вы, мол, продали недвижимость, мы все видим, не забудьте подать декларацию и заплатить налог. Но это уведомление еще не означает, что вы что-то должны государству. В спорных ситуациях достаточно просто написать пояснение и приложить подтверждающие документы.
Если все объяснить налоговой, она подтвердит, что декларация не нужна
Продажа единственного жилья
Для какого имущества.Для квартир и домов с участками.
Как уменьшается налог.НДФЛ и декларации вообще нет.
Как это работает.С 2020 года единственное жилье можно продать без налога спустя 3 года после покупки, даже если его приобрели с 2016 года. До 2020 года такую квартиру продать без налога не получилось бы, потому что минимальный срок владения составлял 5 лет.
То есть для единственного жилья уменьшили минимальный срок владения для продажи без НДФЛ и декларации. Это касается продажи жилья в таких случаях:
- на момент сделки в собственности нет другой квартиры;
- новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог.
Например, супруги купили квартиру в 2020 году за 3 000 000 ₽. А в 2023 году решили продать ее за 3 500 000 ₽. Другого жилья у них нет, поэтому и НДФЛ с дохода от продажи не будет, хотя квартиру продали дороже, чем купили.
А другая семья в том же 2020 году купила квартиру и потом построила дом. В 2023 году квартиру решили продать на 500 000 ₽ дороже. Доход от продажи нужно задекларировать, потому что продано не единственное жилье. НДФЛ с продажи составит 65 000 ₽.
Как использовать.Специально ничего делать не нужно. При продаже единственного жилья спустя 3 года обязанности подавать декларацию и платить налог просто не возникает. Если у налоговой инспекции появятся вопросы, достаточно пояснить ситуацию со сроками владения. Но нужно быть внимательными: жилье должно быть единственным для обоих супругов. Если у кого-то в собственности есть другая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственное жилье.
Как сэкономить на налогах или не платить их вообще
Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
2. Первый способ избежания налога при продаже дома и земельного участка - использование налоговых вычетов. Налоговый вычет предоставляется при условии, что проданный объект был в собственности продавца более трех лет и продажа производится не более одного раза в пятилетний период. Также существует возможность использования налогового вычета, если продавец приобрел другое жилое помещение в течение трех лет после продажи первого.
3. Второй способ не уплатить налог при продаже дома и земельного участка - использование налогового вычета на капитальные вложения. Если владелец вложил деньги в улучшение своего объекта недвижимости (например, провел капитальный ремонт или строительство), то эти расходы могут быть учтены в качестве налогового вычета при расчете налога на доходы физических лиц.
4. Третий способ избежания уплаты налога при продаже дома и земельного участка - использование налогового вычета при освобождении от уплаты налога на имущество. В случае продажи объекта недвижимости, который состоял в собственности более пяти лет, возможно освобождение от уплаты налога на имущество. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие срок владения объектом.
5. Четвертый способ снижения налога при продаже дома и земельного участка - использование налоговых вычетов на комиссионные и иные расходы. При продаже недвижимого имущества возможно включение в расходы комиссионных сборов агентства по недвижимости, юридических услуг, проводимых оценок и других связанных с продажей расходов. Эти расходы могут быть учтены при расчете налога на доходы физических лиц.
6. Пятым способом избежания уплаты налогов при продаже дома и земельного участка - является использование освобождения от уплаты, предоставляемое при условии перепродажи объекта в течение одного года. Если продавец продает объект недвижимости в течение года с момента перепродажи, то он освобожден от уплаты налогов.
7. Кроме того, важно учитывать, что при продаже дома и земельного участка возможно использование преимущественной продажи объекта недвижимости. В этом случае при соблюдении определенных условий продавец освобожден от уплаты налога на прибыль от продажи недвижимости.
8. В заключение можно сказать, что при продаже дома и земельного участка существует несколько эффективных способов избежания уплаты налогов на доходы физических лиц. Это налоговые вычеты, освобождения от уплаты, учет комиссионных и прочих расходов, а также улучшения объекта недвижимости. Важно знать и использовать эти способы, чтобы сократить налоговую нагрузку и сохранить большую часть вырученных средств от продажи своего имущества.
Каким налогом облагается продажа земли
Когда человек или компания продают земельный участок, они получают доход, с которого обязаны уплатить установленный законодательством налог на доходы. Человеку придется заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ), а индивидуальный предприниматель или юрлицо будут платить налог в зависимости от того, какую систему налогообложения они выбрали для своей деятельности.
Правовая основа.Обязанность уплатить налог установлена налоговым кодексом. Порядок уплаты налога физическими лицами регулируется главой 23 НК РФ, юрлицами — главой 25 , главой 26.1 , главой 26.2 НК РФ. Но сейчас мы подробно разберем только налоги для физических лиц. Налоги при продаже участков предпринимателями и организациями — тема для отдельной большой статьи.
Кто обязан платить налог
Когда продают землю, налог платит продавец, и неважно — физлицо это, ИП или фирма. Гражданство также не важно. Главное, чтобы сам участок обязательно находился на территории Российской Федерации. То есть налог платят, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ.
При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:
- Резиденты — те, кто 183 календарных дня за последние 12 месяцев находились на территории РФ. Применительно к налогообложению при продаже участка этот период учитывается перед месяцем, в котором состоялась продажа участка.
- Нерезиденты — те, кто за последние 12 месяцев провели на территории РФ меньше 183 календарных дней.
Письмо Минфина России от 21.04.2020 № 03-04-05/31921
От этого деления зависит налоговая ставка:
- для резидентов налоговая ставка составляет 13%;
- для нерезидентов налоговая ставка составляет 30%.
Если собственник — индивидуальный предприниматель, который использовал участок в предпринимательской деятельности, например чинил обувь в мастерской, стоящей на участке, или при регистрации указал деятельность «продажа недвижимости», доход от такой продажи будет признан доходом от предпринимательской деятельности. В этом случае полученная от продажи сумма будет облагаться налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения такими объектами.
Письмо Минфина от 02.07.2019 № 03-05-06-01/48499
Но если предприниматель занимается другой деятельностью, например печет пироги или шьет пальто, и все это происходит не на проданном участке, доход от продажи будет считаться по правилам, которые действуют для физических лиц.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Когда не нужно платить налог
Продавца-физлицо могут освободить от налога в зависимости от того, когда он приобрел участок и сколько лет тот находился в его собственности.
Продолжительность права владения.По общему правилу срок владения составляет пять лет или три года, если на земельном участке расположен жилой дом — единственное жилье продавца — либо земельный участок получен в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или приватизирован.
По закону близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дедушки, бабушки и внуки. А вот дяди и тети, например, в эту категорию не попадают.
Срок владения участком определяется с даты государственной регистрации права собственности продавца на него. Дату можно посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, если он был приобретен до 15 июля 2016, или в выписке из ЕГРН — если после. Исключение — если участок был получен по наследству. В этом случае срок владения определяется с даты смерти наследодателя.
Льготы.Если продавец владел участком дольше тех сроков, о которых я сказала выше, он освобождается от уплаты НДФЛ.
Сколько нужно владеть участком, чтобы не платить налог
| Срок | Основание | |
|---|---|---|
| Участок был получен в подарок от близкого родственника, в наследство, по договору ренты или в ходе приватизации либо на участке расположен жилой дом — единственное жилье продавца | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Участок приобретен по другим основаниям начиная с 1 января 2016 года | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
Сколько нужно владеть участком, чтобы не платить налог
| 3 года | |
| Условия | Участок был получен в подарок от близкого родственника, в наследство, по договору ренты или в ходе приватизации либо на участке расположен жилой дом — единственное жилье продавца |
| Основание | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| 5 лет | |
| Условия | Участок приобретен по другим основаниям начиная с 1 января 2016 года |
| Основание | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
Разделил земельный участок на несколько. Как теперь платить налог с продажи?
Я владею земельным участком 30 лет. Перед продажей разделил его на три и теперь не знаю, должен ли я платить налоги при продаже двух новых образовавшихся участков. Получается, что по документам они были у меня в собственности меньше минимального срока владения.
Александр, увы, огорчу вас. Вам придется платить налог с продажи не двух новых участков, а всех трех, если продадите их сейчас. Когда вы разделили старый земельный участок, он прекратил существовать по документам, и вместо него появились три новых. Право собственности на участки возникло с момента, когда вы зарегистрировали их в ЕГРН. Именно с этой даты и начинает считаться минимальный срок владения.
Поскольку вы разделили участок непосредственно перед продажей, чтобы не платить налог, вам нужно выждать пять лет — это срок минимального владения недвижимостью в большинстве случаев. Но налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн рублей или вычесть расходы, которые вы понесли при покупке старого земельного участка.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Когда не надо платить налог при продаже земельного участка
С дохода, полученного от продажи участков, нужно платить НДФЛ. Из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи земли, которая была в собственности в течение минимального срока владения
Минимальный срок владения земельными участками — пять лет. Срок владения сокращается до трех лет, если земельный участок вы получили:
- по наследству или в дар;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Также если на земельном участке построен дом и это единственное жилье продавца, то при продаже дома с участком спустя три года платить НДФЛ не придется.
У вас нет этих условий, так что будет применяться общий минимальный срок владения — пять лет.
Когда возникает право собственности на новые участки
Необязательно покупать участок, чтобы на него возникло право собственности. Бывают и другие случаи, когда могут образовываться новые земельные участки:
- Один участок делят на несколько. Так произошло в вашем случае.
- Объединяют несколько участков в один, если, например, были мелкие.
- Из одного участка выделяют другой. Это возможно, только когда земля в долевой собственности нескольких лиц.
- Когда перераспределяют участки, то есть изменяют границы смежных участков.
Когда вы разделили свой участок на три, он перестал существовать. Но не сразу, а с момента, когда новым участкам присвоили кадастровые номера и вы зарегистрировали право собственности на них в ЕГРН
Соответственно, право собственности на эти новые земельные участки также возникло с момента их регистрации в ЕГРН, а значит, и минимальный срок владения будет считаться с этой даты. ФНС тоже говорит об этом. Такой же позиции придерживаются и суды.
Например, Верховный суд рассмотрел дело, в котором женщина в 2010 году приобрела в собственность земельный участок. В 2012 году из него выделили 11 новых участков, а потом один из них в 2013 году разделили еще на три.
В 2014 году женщина продала восемь земельных участков. Когда она подавала декларацию за этот год, то не отразила доходы от продажи семи участков. Женщина посчитала, что они находились в собственности с 2010 года и поэтому не облагаются налогом при продаже. Для недвижимости, которую приобрели до 2016 года, минимальный срок владения составлял не пять лет, а три года, так что женщина была уверена, что минимальный срок владения прошел.
Налоговая инспекция провела камеральную проверку декларации за 2014 год и доначислила НДФЛ. По мнению инспекции, старый земельный участок прекратил существовать, а срок владения образованных из него участков следует считать с даты государственной регистрации права собственности на них — то есть с 2012 и 2013, а не 2010 года.
Женщина обжаловала решение ИФНС, но Верховный суд поддержал налоговую. При рассмотрении других подобных дел Верховный суд занимал аналогичную позицию.
Юридическая история 1: "Использование наследства для избежания налога с продажи дома"
Я представлял клиента, который находился в сложной ситуации, связанной с продажей его родительского дома. Клиенту был передан дом в наследство, и он решил продать его, чтобы получить деньги на другие нужды. Однако, клиент столкнулся с проблемой налога с продажи недвижимости, который составлял значительную сумму.
Мы провели тщательное исследование и выяснили, что клиент мог использовать наследство в своих интересах, чтобы избежать налога с продажи дома.
В соответствии с налоговым законодательством, наследство не облагается налогом. Таким образом, если клиент использовал часть наследства для оплаты долга по ипотеке на дом, то он мог снизить сумму налога с продажи.
Мы рекомендовали клиенту использовать наследство для погашения ипотечного кредита, который был связан с домом. Это было осуществимо, так как клиент уже получил наследство и имел доступ к этим средствам.
После погашения ипотечного кредита клиент продал дом и получил значительную сумму денег. Однако, благодаря использованию наследства для погашения долга, клиент значительно снизил сумму налога с продажи.
В результате, клиент не только избежал большой суммы налога с продажи дома, но и получил дополнительные деньги от продажи недвижимости. Это помогло ему решить финансовые проблемы и обеспечить себя на будущее.
Юридическая история 2: "Оформление дарения для избежания налога с продажи земельного участка"
Еще одним клиентом, с которым я работал, был человек, который хотел продать свой земельный участок, но избежать высокого налога с продажи. Мы нашли решение в виде оформления дарения.
Клиент решил передать земельный участок своим детям в качестве дарения. После того, как дарение было правильно оформлено и прошло все необходимые процедуры, земельный участок стал принадлежать детям.
В соответствии с налоговым законодательством, дарение не облагается налогом, если оно осуществляется между близкими родственниками. Таким образом, клиент избежал налога с продажи земельного участка, передав его своим детям в качестве дарения.
После оформления дарения, клиент не продавал земельный участок, а передал его своим детям бесплатно. Это позволило ему избежать налога с продажи и сохранить средства, которые он получил бы от продажи.
Кроме того, передача земельного участка в качестве дарения имела дополнительные плюсы. Клиент мог сохранить участок в семье и обеспечить будущее своих детей. Кроме того, дети клиента смогли использовать участок по своему усмотрению, например, для строительства дома или для инвестиций.
Таким образом, оформление дарения позволило клиенту избежать налога с продажи земельного участка и сохранить его в семье. Это было выгодным и легальным решением для клиента, которое помогло ему достичь своих финансовых целей.