Как переписать квартиру на родственника переоформление квартиры на родственника

Как продать квартиру родственникам правильно

Подробно рассказываем о том, как выгоднее переоформить квартиру на родственника: через договор купли-продажи или договор дарения, при этом, чтобы не было претензий у налоговой инспекции. Разбираем подводные камни при сделках с недвижимостью между родственниками: какие существуют нюансы таких сделок.

Поделиться:
Ссылка скопирована

Квартира
Недвижимость

• Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками
• Как продать квартиру родственникам
• Нюансы договора купли-продажи между родственниками
• Может ли родственник продать квартиру родственнику в ипотеку
• Как продать долю в квартире родственнику
• Что выгоднее, продать или подарить квартиру родственнику
• Как можно переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи
• Переоформление квартиры на родственника через договор дарения

Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:

• родителей и детей,
• бабушек, дедушек и внуков,
• братьев или сестер.

Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:

• супруги,
• родители (в т.ч.усыновители),
• дети (в т.ч. усыновленные),
• братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),
• опекуны (попечитель) и подопечные.

В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:

• с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;
• супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;
• сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.

К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:

• занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,
• сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),
• для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.

При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.

Как продать квартиру родственникам

Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.

В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:

• не нужно тратить время на поиск покупателей,
• родственники быстрее обо всем договариваются: о сроках, об условиях сделки, о передаче жилья и т.д.,
• покупатель и продавец знают историю друг друга и могут быть уверены в друг друге,
• чаще всего в таких сделках не требуется риелтор, а значит сокращаются расходы.

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:

1. Переговоры между сторонами об условиях сделки,
2. Оформление договора купли-продажи квартиры,
3. Подписание договора купли-продажи квартиры,
4. Оформление акта приема-передачи с итоговой передачей жилья и денежных средств.
5. Подача документов на регистрацию права собственности на квартиру в Росреестр (можно через МФЦ),
6. Получение итогового пакета документов: выдается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.

Что такое дарственная

Давайте по порядку: на самом деле термина «дарственная» не существует. В законодательстве есть только договор дарения. Поэтому, если решите составить «дарственную», в шапке документа нужно обязательно написать «Договор дарения». Просто имейте это в виду.

Договор дарения недвижимости заключается между двумя лицами: тем, кто дарит (дарителем), и тем, кто получает дар (одаряемым). Принципиальный момент: одаряемый получает квартиру совершенно бесплатно. Если взамен он должен что-либо предоставить дарителю, это будет уже купля-продажа или мена.

Кроме того, одаряемому не придется платить налог на квартиру. Правда, тут есть оговорка: он должен быть близким родственником; по закону к ним относятся супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры, в том числе неполнородные. В ином случае нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры.

Важно: договор дарения квартиры оформляется только в письменном виде — просто передать ключи и документы не получится. Дело в том, что переход права собственности регистрируется в Росреестре, и данные о новом собственнике вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Если просто подписать договор и не отдать его для регистрации перехода прав на квартиру, он будет считаться незаключенным.

Необходимые условия для дарения

Чтобы подарить квартиру, даритель должен отвечать двум требованиям, иначе сделку признают недействительной.

У него должно быть право собственности. Подарить можно только ту квартиру, право на которую зарегистрировано в ЕГРН. Если человек живет в государственной или муниципальной неприватизированной квартире, он ее подарить не сможет.

Даритель должен быть дееспособен. Подарить квартиру может только тот, кто осознает свои действия и поступки. Например, запрещено дарение от имени малолетних ― считается, что они не могут осознавать последствия такой сделки. Также даритель на момент сделки не должен страдать психическими заболеваниями, находиться под влиянием алкоголя и наркотических средств. Если эти факты станут известны уже после сделки, ее могут признать недействительной.

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса

Обычно заверять договор нотариально не нужно. Необходимость в походе к нотариусу появляется только в двух случаях.

Квартиру дарят несовершеннолетнему. Если ребенок младше 14 лет, от его имени выступают законные представители (родители или опекуны). С 14 до 18 лет несовершеннолетний действует с письменного согласия законных представителей.

Дарят только часть квартиры. Но тут есть исключение: если по договору дарятся все доли в праве собственности, идти к нотариусу не нужно (например, если бабушка и дедушка дарят обе доли внуку по одному договору). Но если каждый решит свою долю подарить по отдельному договору, заверить это нотариально все-таки придется.

Продажа

По закону купля-продажа оформляется только тогда, когда жильё передаётся за деньги. То есть если вы хотите именно продать квартиру, а не передать безвозмездно. Например, вы уезжаете из страны или просто решили купить себе квартиру побольше, а двоюродный дядя как раз присматривает себе жильё и ему подходит ваша квартира. По сути, это то же самое, что продать квартиру постороннему человеку.

Важный момент

В отличие от дарения и завещания, на продажу квартиры понадобится согласие супруга/супруги продавца.

Как оформить

Процедура очень похожа на оформление договора дарения: письменный договор в свободной форме в двух экземплярах подписывают обе стороны и регистрируют его в Росреестре. Процедура занимает до 9 рабочих дней, пошлина — 2000 рублей.

Участники сделки должны прийти в МФЦ или региональное отделение Росреестра, взяв с собой договор, паспорта сторон и правоустанавливающие документы на квартиру. В зависимости от ситуации здесь могут понадобиться дополнительные документы — например, согласие супруга или органов опеки.

Заверять договор у нотариуса нужно только в особых случаях, например, при продаже доли или квартиры, оформленной на ребёнка.

На что обратить внимание

Если продаёте не всю квартиру, а долю, сначала нужно предложить её выкупить собственникам других долей, и только если они откажутся, можно продавать любому другому лицу.

Ещё один нюанс: при продаже жилья близким родственникам закон не даёт им права на налоговый вычет — это защита от злоупотреблений, когда квартиру передают члену семьи только с целью получения вычета.

Передача по наследству

Если вы не готовы передавать права на квартиру прямо сейчас, но хотите оформить распоряжение на случай смерти, можно написать завещание. Если этого не сделать, наследники всё равно получат права на жильё, но только в том порядке, в каком это предписывает закон.

Наследование по завещанию

В завещании можно:

• назначить наследником любого человека, независимо от степени родства;
• поделить жильё между наследниками в любых пропорциях;
• выставить встречные условия наследнику (например, обязать его приютить в квартире любимого кота наследодателя или ухаживать за библиотекой редких книг).

При этом завещание можно в любой момент изменить или отменить (с договорами, о которых мы говорили выше, этого сделать нельзя).

Написать завещание можно у нотариуса. Если принести свой вариант текста, заверение обойдётся всего в 100 рублей. Можно доверить составление завещания нотариусу — он запишет его с ваших слов, но поможет учесть все нюансы. Такая услуга стоит около 1000 рублей.

Один экземпляр завещания нотариус отдаст наследодателю, один оставит у себя. Наследникам вообще необязательно знать о его существовании: при оформлении наследства нотариус проверит по единой базе, осталось ли завещание от умершего.

Важный нюанс

При наследовании по завещанию часть квартиры всё же может достаться человеку, не указанному в завещании.

Для защиты близких родственников закон предусматривает, что независимо от содержания завещания обязательную долю в наследстве получают:

• несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего;
• нетрудоспособные супруги и родители;
• иждивенцы.

Получить они должны как минимум половину от того, на что могли претендовать, наследуя по закону.

Наследование по закону

Можно вообще не писать завещание, и квартира после смерти собственника всё равно перейдёт наследникам. Но здесь правила будет определять закон. В частности, он устанавливает определённые очереди наследников: право на наследство у каждой следующей очереди возникает, только если нет наследников предыдущей. Рассмотрим порядок этой очерёдности.

Внуки, племянники и двоюродные братья/сёстры тоже могут наследовать квартиру, но только по праву представления: если наследником был бы их предок, который умер к моменту принятия наследства. Например, если у наследодателя умер сын, но остался внук.

1. Дети, супруг и родители.
2. Братья/сёстры, бабушки/дедушки.
3. Дяди/тёти.
4. Прабабушки/прадедушки.
5. Двоюродные внуки/внучки, двоюродные дедушки/бабушки.
6. Двоюродные правнуки/правнучки, двоюродные племянницы/племянники, двоюродные дяди/тёти.
7. Пасынки/падчерицы, отчим/мачеха.

Если такая очерёдность не подходит, лучше написать завещание.

В этой статье мы рассказывали, как правильно принимать наследство — это будет полезно для самих наследников.

Как ещё можно передать жильё

Есть ещё несколько малораспространённых способов, о них тоже полезно знать.

• Пожизненная рента. По такому договору можно передать право собственности на квартиру в обмен на услуги — например, регулярные выплаты на содержание или уход за пожилым родственником.

Когда пригодится: если квартиру передаёт пожилой родственник, которому не принципиально оставаться её собственником, но важно получать уход и содержание.

• Соглашение о разделе имущества. Его могут заключить настоящие или бывшие супруги, чтобы договориться, кому что принадлежит (в том числе квартира). Это альтернатива брачному договору, но разница в том, что заключить его можно и тогда, когда брак уже расторгнут.

Когда пригодится: обычно такое соглашение супруги заключают после развода (или прямо перед ним), чтобы самостоятельно, без суда, договориться, кому что достанется. Без договора квартира, приобретённая в браке, считается общим имуществом, и суд по умолчанию будет делить её пополам.

• Наследственный договор. По сути, это завещание, но в виде двухстороннего договора: не только наследодатель завещает квартиру, но и наследник обязуется её принять со всеми условиями, прописанными в договоре.

Когда пригодится: когда наследодателю принципиально, чтобы наследник принял жильё и выполнил все требования .