Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Вам помогут документы и бланки:

• Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
• Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
• Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
• Уведомление о расторжении договора
• Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
• Итоги

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

• соглашение сторон;
• судебное решение.

Вы можете найти образцы следующих договоров в наших статьях:

• Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости;
• Образец договора купли-продажи с обременением;
• Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

• судьбы уже выплаченного задатка;
• оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

• существенное нарушение условий договора одной из сторон;
• прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

• противоречия положений договора нормам законодательства;
• недееспособности одной из сторон сделки;
• заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
• несоблюдения прав третьих лиц.

Об особенностях расторжения договора купли-продажи недвижимости рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и читайте о нюансах ситуации для покупателя и для продавца. Это бесплатно.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости описали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Как написать уведомление о расторжении срочного трудового договора, мы писали здесь.

Как расторгнуть договор поставки, можно прочитать в статье.

Законодательная база

Если речь идет о продаже или покупке недвижимости, то процедура регламентируется ГК РФ. Сделка проводится на основании договора. В нем указываются права и обязанности сторон, порядок передачи недвижимого имущества, цена собственности и прочие условия, имеющие значение как для покупателя, так и для продавца.

Приходилось ли вам расторгать договор купли-продажи недвижимости?
Проголосовало: 0
Приходилось ли вам расторгать договор купли-продажи недвижимости?

Проголосовало: 0

Случается, что появляются те или иные обстоятельства, которые могут резко изменить ситуацию. Например, одна из сторон не исполняет обязательства, что влечет за собой ущемление прав и законных интересов другой. Закон позволяет в подобных случаях расторгнуть сделку.

Пример В договоре было прописано, что продавец должен выселиться из квартиры в течение пяти рабочих дней после подписания соглашения. Эти сроки вышли, а продавец так и не совершил никаких действий, связанных с исполнением обязательств. В такой ситуации покупатель вправе обратиться в суд, чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом его обязательств и вернуть денежные средства за проданную квартиру.

В гл. 29 ГК РФ прописан порядок расторжения договора. Проще всего расторгнуть его по обоюдному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Разрешено прекращение действия договора в особых случаях как в одностороннем порядке, так и по решению суда.

Важно! Не путайте расторжение договора купли-продажи квартиры с признанием соглашения недействительным. Данные процедуры имеют разные причины и юридические последствия. Основания для признания договора недействительным прописаны в ст. 166 ГК РФ.

В каких случаях можно отменить сделку

• оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП);
• переход права собственности к покупателю после завершения процедуры госрегистрации перехода права собственности.

Отметим, что до регистрации перехода права собственности соглашение не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в подобной ситуации не вполне корректно говорить о его расторжении. Но при этом возможно аннулировать сделку.

Сторону, уклонившуюся от регистрации сделки, может ожидать судебное разбирательство. В итоге суд обяжет регистрирующий орган осуществить регистрацию в принудительном порядке.

Есть и другая ситуация, когда переход права собственности уже был зарегистрирован. После государственной регистрации право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю, и тот становится полновластным владельцем. Расторжение ДКП квартиры после регистрации тоже возможно.

Значительные нарушения положений договора дают одной из сторон основания требовать расторжения ДКП. Если суд решит, что причины являются вескими, то сделку аннулируют, а право собственности вернется к прежнему хозяину.

Основания для расторжения

Рассмотрим основания для расторжения договора ДКП. ГК РФ предусмотрены следующие причины:

1. Ненадлежащее исполнение обязательств по контракту либо отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении договора принимается судом по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
2. Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки производится на основании соглашения о расторжении ДКП.
3. Существенное изменение изначальных обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
4. Признание проведенной сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Порядок аннулирования ДКП отличается своими особенностями в каждом случае отдельном случае.

По соглашению

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон может представлять собой, как достаточно простой процесс, так и может стать очень затратным. В данном случае очень важно общее желание каждой из сторон расторгнуть сделку, если при этом ни у кого нет ни каких претензий. Если же такие претензии есть и устранить их никак не получается, то придётся обращаться в суд для, решения конфликтной ситуации. Если же сторонам удалось найти обоюдное решение своих проблем, составляется соглашение о расторжении договора.

Форма соглашения должна быть такой же, что присуща расторгаемому договору. Иными словами, если договор оформлялся у нотариуса, то соглашение должно быть тоже удостоверено у него. В ином случае, соглашение может быть составлено в стандартной письменной форме.

Стороны должны составит соглашение в свободной форме. В обязательном порядке указать, какой именно договор расторгается, каково было его содержание, какие условия и когда именно. Указать, что расторжение происходит по обоюдному волеизъявлению, что именно получает каждая сторона в итоге и были ли устранены имеющиеся обоюдные претензии.

В случае подачи пакета документов для регистрации прав в Росреестр, до момента внесения записи в ЕГРН, процедура должна быть отменена. Процесс рассмотрения заявления касательно перехода прав останавливается на основе подачи нового заявления, которое подаётся каждой из сторон сделки по купле-продажи или направленного нотариусом (в случае подачи первоначального заявления через него). На основании нового заявления регистрационный орган прекращает процесс регистрации и уведомляет каждую из сторон о данной ситуации посредством соответствующего решения, в котором обозначается причина и дата.

В результате, стороны могут рассчитывать на возврат половины суммы от ранее уплаченной гос пошлины.

По решению суда

Если сравнивать расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению, с таким же расторжением, но по решению суда, то второй вариант по праву можно назвать более сложным и трудоёмким. Такая процедура состоит из досудебного и судебного порядка. На самом деле, всё очень сложно, как и кажется на первый взгляд. Но с этим ничего не поделаешь, всего лишь можно разбить на этапы процесс расторжения договора купли-продажи квартиры по требованию продавца или покупателя через суд.

Шаг 1. Направляется требование в суд о расторжении ранее подписанный сделки

Согласно действующего законодательства предусмотрен обязательный досудебный порядок. Подать требование о расторжении договора в суд можно только после того, как от иной стороны был получен отказ на ваше предложение о расторжении договора или же ответ на ваше предложение не поступил в сок, обозначенный вами в предложении или установленный законодательством, договором, а в случае его отсутствия в срок равный 30 дней.

Несмотря на то, что требование может составляться в свободной форме, лучше всего составит его в виде письма, которое было направлено иной стороне взаимоотношений заказным письмом с уведомлением о вручении или в любой иной способ, который бы позволил подтвердить факт такой отправки.

При несоблюдении досудебного порядка, отказаться от договора купли-продажи через суд не получится. Судом будет вынесено определение о возврате иска заявителю. После направления второй стороне требования и получения на него отказа, можно будет обратиться в суд ещё раз.

Шаг 2. Подготовка иска и пакета документов

Основная цель, при подаче иска в суд – расторгнуть ранее подписанный договор и вернуть имущество обратно каждой из сторон. В случае, если в роли истца выступает продавец, то он будет требовать вернуть квартиру, если же покупатель, то деньги.

В пакете документов, который прилагается к иску, должны быть:

• копия самого договора;
• копия документа, который подтвердит факт перечисления денежных средств (если в роли истца выступает покупатель);
• копия передаточного акта на недвижимость (если в роли истца выступает продавец);
• копия требования о расторжении сделки и подтверждения его отправки ответчику;
• уведомлении о отправки копии иска и пакета документов ответчику (нововведение с 01.10.2019 года);
• доверенность (если в процессе принимает участие представитель);
• подтверждение уплаты госпошлины и иная документация.

Важно уплатить госпошлину. Сумма к уплате непосредственно будет зависеть от стоимости спорного имущества. При этом, максимальная м=сумма госпошлины к уплате может составить 60000 рублей.

Шаг 3. Подача иска

Составленное заявление подаётся в районный суд, где расположен объект спора (квартира). Одновременно с иском подаётся ходатайство о применении мер обеспечения иска, которое будет гарантировать, что ответчик не сможет ни как распорядиться спорным имуществом до момента вынесения судом решения.

Шаг 4. Ожидаем дату назначения заседания и приходим в обозначенный день и время в суд

Очень важно посещать все судебные заседания лично или направлять на них своего представителя. Это позволит вам при необходимости дать суду соответствующие объяснения, представить дополнительные доказательства в вашу пользу. В случае удовлетворения судом вашего иска и отсутствия его обжалования данного судебного решения со стороны ответчика, оно вступает в силу через месяц с даты его вынесения.

Шаг 5. Обращаемся в Росреестр

Резюме

Вся изложенная выше информация представляет собой универсальную модель. На практике, конечно не обходится без возникновения ряда вопросов и иных жизненных ситуаций, которые могут непосредственно влиять на саму сделку и весь процесс её расторжения. Частым бывает вопрос, связанный с возможностью расторжения договора купли-продажи по ипотеке. Это всё возможно, но необходимо будет так же расторгать и договор по ипотеке.

А можно отказаться от сделки, если в тоге недвижимость не понравилась? К сожалению, но нет, ведь перед сделкой покупатель должен был проявить максимальную предусмотрительность. В случае возникновения ряда иных вопросов по данной теме, лучше всего обратиться к специалистам своего дела.