- Ответственность за самовольную постройку
- Гражданско-правовая ответственность
- Административная ответственность
- Как защитить самовольную постройку
- Как установят, что объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан
- Как исчисляется срок исковой давности
- С какими рисками может столкнуться собственник при легализации самовольной постройки самостоятельно
- Какие штрафы придется заплатить за самовольное строительство
- Какие документы потребуются для легализации самовольного строительства?
- Смотреть еще
Ответственность за самовольную постройку
В Российской Федерации ответственность за самовольное строительство регулируется Градостроительным Кодексом РФ (в частности, ст. 222), Уголовным кодексом РФ (ст. 222, ст. 319 УК РФ), законом №384-ФЗ «О государственном контроле в сфере строительства» и другими законодательными актами. В этой статье мы подробно разберем порядок наказания за несанкционированное возведение или реконструкцию строения и размеры штрафов для юридических лиц.
Законами предусмотрены несколько видов ответственности за самострой, при этом применение тех или иных санкций зависит от характера нарушений.
Гражданско-правовая ответственность
Для начала разберем, кто отвечает за незаконное строительство. Ответственность за самовольную постройку несет непосредственный застройщик, если участок принадлежит ему или он не уведомил владельца о строительстве.
Независимо от того, на каком основании произошло признание объекта самостроем, лицо, которое осуществило строительство, несет гражданско-правовую ответственность.
Санкции, применяемые в отношении застройщика, прописаны в ст. 222 ГК РФ. Среди них:
- Невозможность признания права собственности. Лицо, которое возвело самострой, не является его владельцем, даже если участок принадлежит ему. Только после легализации объекта, которая допускается в некоторых случаях, возможно получение документа, подтверждающего право собственности. Без соответствующего свидетельства вытекает второе ограничение.
- Запрет на совершение любых сделок с объектом недвижимости. Т.к. у самостроя нет законного владельца, строение нельзя продать, сдать в аренду, подарить и т.д.
- Снос. Крайняя мера, при которой обязывают снести объект. Сделать это должен застройщик самостоятельно, а в случае отказа — возместить расходы на снос.
Какая еще ответственность за самовольное строительство предусмотрена? Среди других мер, которые прописаны в Земельном Кодексе — возмещение в полном размере вреда, причиненного в результате правонарушений, возвращение участка их владельцам, если речь идет о самовольном занятии, приведение ЗУ в надлежащий вид.
Административная ответственность
Административная ответственность за самовольное строительство возникает в зависимости от обстоятельств, при которых постройку признали самостроем. В соответствии с положениями статьи 222 ГК, к объектам самовольного строительства относятся здания, которые построили:
- без разрешений и законных согласований на стройку и реконструкцию;
- с нарушениями градостроительных норм;
- на участке с нарушением видов разрешенного использования(ВРИ);
- на участке, на который у застройщика нет законных прав.
Если речь идет о возведении объекта на ЗУ, который не был в установленном порядке передан юридическому лицу, то по КоАП РФ действия будут квалифицироваться как самовольное занятие участка. Законодательство предусматривает за такую самовольную постройку административную ответственность в виде штрафных санкций. Если кадастровая стоимость ЗУ определена, то юридическому лицу придется заплатить 2-3 % от кадастровой стоимости (но не менее 100 тысяч рублей) или от 100 до 200 тысяч, если кадастровая стоимость не определена.
При возведении объекта на участке, ВРИ которого не предусматривает такое строительство, ответственность за самострой наступает по ст. 8.8 КоАП. Это использование ЗУ не по целевому назначению, которое предусматривает штрафные санкции в виде 1,5-2 % КС (если кадастровая стоимость определена), но не менее 100 тыс. рублей, или 100-200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не определена. При этом происходит уведомление местной администрации, что может повлечь за собой для собственника дополнительные штрафы.
Как защитить самовольную постройку
В иске о сносе самовольной постройки может быть отказано при наличии одного из следующих оснований:
- имеется разрешительная документация на строительство или реконструкцию спорного объекта;
- реконструкция не проводилась, а площадь объекта увеличилась в результате перепланировки или капитального ремонта;
- объект возведен до 1995 г. Статья 222 ГК РФ о самовольной постройке применяется с 1 января 1995 г. (п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).
Если эти обстоятельства отсутствуют, то способом защиты может быть обоснование того, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истек срок исковой давности. Так можно добиться того, что суд откажется удовлетворять иск о сносе спорного объекта.
Также учитывайте, что ввод объекта, в том числе реконструированного, в эксплуатацию уполномоченным органом снимает вопрос о его самовольности (постановления Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2021 г. по делу № А40-297349/2019, от 31 января 2022 г. по делу № А40-70414/2020).
Как установят, что объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан
Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан устанавливается в ходе судебного разбирательства по иску о сносе самовольной постройки посредством судебной экспертизы.
В ходе судебной экспертизы объект может быть признан создающим угрозу, если эксперты выявят нарушение требований безопасности, в частности пожарных правил. К примеру, размеры ступеней лестниц могут не соответствовать увеличившейся площади объекта.
В таких случаях результаты судебной экспертизы можно «скорректировать» путем вызова в суд и опроса эксперта, рецензиями на экспертизу, обоснованием необходимости назначения повторной или дополнительной экспертизы. Также инициирование дополнительной экспертизы может быть обусловлено вопросом о возможности устранения выявленных нарушений и угрозы жизни и здоровью граждан (Определение Шестого КСОЮ от 19 сентября 2022 г. по делу № 88-19750/2022, Определение Четвертого КСОЮ от 18 августа 2022 г. по делу № 88-20363/2022).
Как правило, перед экспертами ставится вопрос о капитальности объекта. Если объект не является капитальным, то зарегистрированное право на него может быть признано отсутствующим, и в итоге объект снесут.
В соответствии с законодательством, за самовольную незаконную постройку предусмотрены административные и уголовные наказания. Так, в соответствии с КоАП РФ, за самовольную незаконную постройку на земельном участке гражданам может быть наложен штраф в размере от 30 тысяч до 100 тысяч рублей. Для должностных лиц предусмотрены более строгие меры в виде штрафа от 50 тысяч до 200 тысяч рублей. Кроме того, может быть ограничение свободы на срок до 15 суток.
В случае, если самовольная незаконная постройка привела к нанесению ущерба окружающей среде, третьим лицам или органам государственной власти, административные штрафы могут быть увеличены до 500 тысяч рублей. При этом лица, осуществившие данное нарушение, также обязаны устранить последствия самовольной незаконной постройки за свой счет.
Кроме того, в соответствии с уголовным законодательством, самовольная незаконная постройка может быть квалифицирована как причинение имущественного ущерба. В этом случае за лиц, осуществивших строительство без разрешения, может быть назначено уголовное наказание в виде лишения свободы на срок до 2-х лет. Также может быть назначена административная выговор за данное нарушение.
В случае, если самовольная незаконная постройка приводит к угрозе жизни и здоровью людей, лица, осуществившие данное нарушение, могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 238 УК РФ "Воздействие на безопасность движения или эксплуатации транспортных средств". В этом случае за нарушение может быть назначено уголовное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.
Таким образом, самовольная незаконная постройка является серьезным нарушением законодательства и влечет за собой серьезные последствия для лиц, осуществивших данное нарушение. В целях предотвращения подобных случаев рекомендуется строго соблюдать законодательство и получать необходимые разрешения на строительство объектов.
Как исчисляется срок исковой давности
На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений, составляет три года. Этот срок исчисляется с даты, когда о самовольности объекта стало известно контролирующему органу (п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).
Контролирующими являются органы, имеющие полномочия на:
- проверку соответствия объекта строительства обязательным требованиям;
- проверку соответствия использования участка целевому назначению;
- выявление самовольных построек;
- принятие мер по пресечению незаконного строительства, в том числе путем подачи иска о сносе самовольной постройки.
Обратите внимание на то, что контролирующих органов больше, чем тех органов, которые уполномочены подавать иски о сносе самовольных построек. Например, в Москве контролирующими органами являются Госинспекция по недвижимости, Мосгорстройнадзор, Департамент городского имущества (ДГИ), префектуры административных округов, управы районов и др. При этом в суде интересы Москвы как истца представляют ДГИ г. Москвы и Правительство Москвы. Это важно учитывать, поскольку истцы пытаются сузить круг контролирующих лиц в целях определения начала течения срока исковой давности. Но суды их не поддерживают, чем законно облегчают защиту ответчикам.
Исчисление срока исковой давности зависит от обстоятельств. Рассмотрим варианты. Этот срок можно исчислять:
- с даты регистрации права на самовольную постройку и проведения технического учета (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. № 305-ЭС19-18665).
Такой подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, поскольку органы, контролирующие соответствие строительства требованиям, могут получать сведения о техническом учете и регистрации прав на спорный объект.
В частности, органы имеют доступ к информационной системе Реестра единых объектов недвижимости (ИС РЕОН). Данный реестр содержит информацию о характеристиках объекта недвижимости (в том числе об увеличении его площади, фиксируемой органами БТИ) и используется для выявления объектов самовольного строительства (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2022 г. по делу № А40-38143/2021);
- с даты осведомленности уполномоченного органа, выдавшего разрешение на строительство или реконструкцию объекта;
- с даты, указанной в акте приемки законченного строительством объекта и в разрешении органа строительного надзора о вводе объекта в эксплуатацию (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31 января 2022 г. по делу № А40-233269/2020, от 24 сентября 2020 г. по делу № А40-134618/2018);
- с даты согласования перепланировки спорного объекта.
Например, префектуры административных округов Москвы уполномочены на выявление самовольных построек. Также они уполномочены на согласование перепланировок, для чего им предоставляются сведения о площади объекта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);
- с даты осведомленности о спорном объекте ДГИ или его правопредшественников.
Например, о спорном объекте ДГИ может узнать с даты принятия распоряжения о перераспределении земельных участков или с даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);
- с даты привлечения собственника спорного объекта к административной ответственности по факту незаконного возведения объекта (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. по делу № А40-116882/2017, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2022 г. по делу № А40-64597/2021);
- с даты осведомленности органа строительного надзора о спорном объекте.
Например, спорный объект уже могла проверить Госинспекция по недвижимости, в том числе для определения вида фактического использования (постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2022 г. по делу № А40-77828/2020, от 10 марта 2022 г. по делу № А40-77864/2020). К тому же в актах Госинспекции по недвижимости могут быть указаны письма Мосгорстройнадзора, на основании которых проведена проверка. Как раз даты таких писем учитываются для определения начала течения срока исковой давности (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 февраля 2022 г. по делу № А40-163706/2020).
Также нужно иметь в виду следующие особенности:
- довод о применении срока исковой давности к некапитальному объекту обычно не используется, поскольку размещение временного объекта и тем более самовольное занятие публичных земель не являются обоснованием владения земельным участком;
- собственник объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду (с правом эксплуатации такого объекта или строительства), признается владеющим им и потому имеющим право на применение срока исковой давности по требованиям о сносе такого объекта;
- срок исковой давности о сносе объекта, размещенного на земельном участке, предоставленном в аренду без права строительства (например, для размещения временных объектов), начинает течь не ранее предъявления арендодателем требования о возврате участка.
Фото: фотобанк Freepik/@storyset
С какими рисками может столкнуться собственник при легализации самовольной постройки самостоятельно
С учетом агрессивной политики правительства Москвы задуматься, как узаконить самовольную постройку, собственникам требуется как можно скорее. Некоторые из них предпочитают начать сбор документов и общение с государственными инстанциями самостоятельно и в итоге теряют драгоценное время. Почему обращение к специалистам позволит узаконить самострой в Москве быстрее и с гарантиями?
| Самостоятельно | С помощью экспертов | |
| Анализ ситуации | Вся информация, на которую обычно опираются собственники, — официальные письма от контролирующих органов. Однако зачастую у объекта есть более одного признака самостроя либо собственник неверно трактует документы. В итоге подводные камни обнаруживаются уже в процессе легализации самостроя, и процедура затягивается. | Первый этап работы специалистов — глубокий анализ ситуации. Они анализируют данные из открытых и закрытых источников и выявляют все потенциальные проблемы. В итоге удается с самого начала разработать пошаговый план действий, который приведет к желаемому результату. |
| Сбор документов | Собственник обращается к случайным специалистам. Документы отправляются на доработку, либо заявитель получает отказ. | Эксперты имеют базу проверенных инженеров, которые знают, как подготовить документы для государственных органов или суда. Доказательная база для легализации самовольной постройки убедительная. |
| Взаимодействие с государственными органами | Заявитель не знает, как реагировать на обращения контролирующих органов. В некоторых случаях он может просто не успеть подготовить недостающие документы или исправить ошибки. | Эксперты Help Development проводят консультации с представителями госорганов еще до того, как начать процесс легализации объектов самовольного строительства. Каждое дело внимательно контролируется, на любые обращения незамедлительно дается ответ. |
| Выплата штрафов | Владелец объекта выплачивает всю сумму, которую ему насчитают. | Специалистам удается снизить размер штрафов законным путем. |
| Переоформление документов | Приходится тратить месяцы, чтобы разобраться, как переоформить договор аренды, получить новый паспорт объекта и т. д. | Профессионалы работают по отработанной схеме, в итоге полный пакет документов оказывается у заказчика в течение нескольких недель после положительного решения комиссии ГЗК или суда. |
Выбирая вариант самостоятельной легализации постройки, вы рискуете не только потерять время, но и получить отказ. Именно поэтому мы рекомендуем узнать, как помогут узаконить самострой профессионалы: например, в нашей компании первая консультация абсолютно бесплатная.
Какие штрафы придется заплатить за самовольное строительство
Узаконить самострой в Москве будет дорого, однако нужно иметь в виду, что штрафы собственнику придется заплатить в любом случае. А вот при своевременном обращении к специалистам их сумму удастся снизить, так что такой вариант действий все равно предпочтительнее.
Итак, сколько придется заплатить? Ниже мы собрали все возможные штрафы, которые связаны с обнаружением самовольных объектов. Все цифры, которые мы приводим, — для юридических лиц. На них могут наложить штрафы за:
- самовольное возведение постройки: от 500 тыс. до 1 млн р.;
- неприведение земель в состояние, соответствующее целевому назначению: от 200 до 400 тыс. р.;
- нецелевое использование земельного участка — от 1,5 до 2 % от кадастровой стоимости надела либо 100–200 тыс. р.;
- самозахват земли — 100–200 тыс. р. либо 2–3 % кадастровой стоимости;
- самовольное строительство на лесных участках — 200–300 тыс. р.;
- несоблюдение экологических требований при строительстве или реконструкции — от 200 до 300 тыс. р.;
- нарушение законодательства об экологической экспертизе — до 100 тыс. р.;
- нарушение договора с ДГИ (прописаны в договоре).
Кроме того, если объект не был поставлен на учет, придется заплатить штраф налоговой службе за годы, когда собственник не выплачивал налог на недвижимость. Дополнительно могут быть начислены выплаты, если были нарушены права третьих лиц или нанесен вред здоровью и жизни.
Обратитесь к экспертам компании Help Development, и мы расскажем, какие варианты уменьшения штрафов существуют и как узаконить самовольную постройку с минимальными затратами.
Какие документы потребуются для легализации самовольного строительства?
- Исходно-разрешительная документация. Нужны ГПЗУ, техусловия, проектная документация и положительное заключение экспертизы, схема коммуникаций.
- Документы, подтверждающие право собственности на землю.
- Справки и заключения, подтверждающие соответствие здания техническим, пожарным, экологическим, санитарным требованиям.
- Выписка из ЕГРН.
- Документы из БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажные планы).
Для судебного разбирательства потребуются документы, подтверждающие обращение к муниципальным органам, а также оценка рыночной стоимости объекта независимым оценщиком для расчета госпошлины.
У вас остались вопросы, как оформить самострой? Эксперты компании Help Development предоставят развернутую консультацию и помогут сформировать порядок действий по легализации объекта. Мы занимаемся консалтингом в сфере недвижимости уже более 10 лет и многократно оказывали услуги по узакониванию самовольно возведенных строений. Наши эксперты добивались положительного решения, даже когда здание было внесено в список по Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП.
Доверьте узаконивание самостроя в 2023 году профессионалам — обращайтесь в компанию Help Development уже сейчас. Для получения предварительной консультации и ответов на интересующие вопросы позвоните нам.
Смотреть еще
19.02.2024
Постановление Правительства Москвы №819-ПП
Постановление Правительства Москвы №819-ПП — нормативный акт, который был принят и вступил в силу 11 декабря 2013 г. В этом документе регламентируется порядок действий органов исполнительной власти, касающийся выявления московских самостроев и пресечения возведения объектов незаконного строительства, утверждается перечень построек, самовольно возведенных на […]
14.02.2024
Как узаконить нежилое помещение
У людей, которые построили какое-либо сооружение для ведения бизнеса или для использования в личных целях, может возникнуть вопрос: как узаконить нежилое помещение? Владение объектом недвижимости без официального оформления грозит многочисленными проблемами: его не получится подключить к коммуникациям, продать, оставить в […]
История 1:
Клиент обратился ко мне с проблемой самовольной незаконной постройки на земельном участке, который не принадлежит ему. Он утверждал, что не знал о том, что земля на самом деле принадлежит другому лицу, и что он начал строительство, полагаясь на устные договоренности с предыдущим владельцем. Однако, в соответствии с законодательством о застройке, отсутствие письменного разрешения на строительство является самовольной незаконной постройкой, независимо от того, было ли сознательным намерением нарушить права владельца земли.
После тщательного изучения документов и обсуждения с клиентом, я пришел к выводу, что клиент действительно не имел намерения нарушать закон, но его недоброжелатели могут использовать это против него. Однако, с учетом сложившейся ситуации, я предложил клиенту пойти на переговоры с владельцем земли для достижения мирового соглашения. Это поможет избежать длительного и дорогостоящего судебного процесса, а также минимизировать штрафы за самовольную постройку.
История 2:
Другой клиент обратился ко мне с проблемой, связанной с самовольной незаконной постройкой на земельном участке, который он приобрел несколько лет назад. При покупке участка клиенту было утверждено, что на участке не существует никаких ограничений или запретов на строительство. Однако позже оказалось, что на момент строительства клиент не получил необходимые разрешения от местных органов, что привело к возникновению самовольной незаконной постройки.
После тщательного изучения документов и обсуждения с клиентом, я пришел к выводу, что у клиента есть основания для обжалования решения о наложении штрафа за самовольную постройку. Он мог предъявить доказательства того, что ему было обещано, что строительство не будет нарушением закона. Я предложил клиенту подготовить жалобу и обратиться в суд для защиты своих интересов и оспаривания штрафа.
В обоих случаях я готов предоставить клиентам юридическую поддержку и консультации в ходе решения их юридических проблем.