Риски продажи квартиры по жилищному сертификату на что обратить внимание

Ошибки о которых нужно знать при покупке-продаже квартиры

При любых сделках с недвижимостью для продавца и покупателя существуют определенные риски. Рассказываем, какие риски несет продавец и покупатель квартиры и в каких именно ситуациях.

Поделиться:
Ссылка скопирована
Квартира
Недвижимость

• Какие риски несет продавец при продаже квартиры?
• Что нужно знать продавцу при продаже квартиры?
• Риски продавца при продаже квартиры
• Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой
• Продажа квартиры по завышенной стоимости
• Продажа квартиры по заниженной стоимости
• Покупка квартиры по жилищному сертификату
• Продажа квартиры покупателю с материнским капиталом
• Продажа квартиры через нотариуса
• Продажа квартиры по доверенности
• Риски для продавца при продаже квартиры юридическому лицу
• Риски продавца и покупателя в сделках с участием несовершеннолетних детей
• Риски продавца
• Риски покупателя
• Заключение

Какие риски несет продавец при продаже квартиры?

Совершая сделку с недвижимостью продавец рискует долго ждать деньги за проданное жилье, получить отмену сделки, столкнуться с претензиями от налоговых органов, а иногда даже стать фигурантом уголовного дела. Чтобы этого не произошло необходимо понимать, какие именно риски учитывать в конкретных ситуациях.

Действующее законодательство предусматривает, что при владении квартирой или домом менее 5 лет у продавца возникает обязанность уплаты налога — 13 % с полученного дохода. Если владелец налоговый нерезидент России (проживает за ее пределами более 183 дней в году), то он заплатит 30 %.

Минимальный срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, сокращается до 3 лет в нескольких случаях:

• квартира получена по наследству;
• квартира подарена близким родственником;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• право собственности возникло в результате приватизации жилья;
• квартира — единственное жилье продавца

Налог на доходы можно снизить, в некоторых случаях до нуля, если воспользоваться вычетами. Можно применить вычет в 1 млн рублей или уменьшить доход от продажи квартиры на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по ее приобретению, в том числе на проценты по кредиту или ремонт.

В сделке по отчуждению недвижимости обязательно будут присутствовать личные данные продавца — важно внимательно отнестись к передаче оригиналов документов, чтобы обезопасить себя от кредитов, полученных в микрофинансовых организациях (пока возможно сделать это, располагая только копией паспорта человека).

Переход права собственности от одного владельца к другому вместе с процессом перечисления денег занимает от 3 до 90 дней в зависимости от ситуации.

Начинается процесс продажи с решения — будет ли продавец действовать самостоятельно или с помощью специалиста. Первое менее затратно финансово, второе — если специалист опытный и добросовестный — экономит время и повышает уровень безопасности сделки. Потому что любая сделка с недвижимостью — это миллионы, а значит, и риски, связанные с большими деньгами и сложным пакетом документов.

Риски продавца при продаже квартиры

Семь основных рисков продавца при продаже недвижимости.

Военная ипотека — востребованный банковский инструмент, еще одна возможность решить квартирный вопрос для офицеров российской армии. При проведении сделок с использованием военной ипотеки есть нюансы. Чем рискует продавец:

Военнослужащий уволился в период с момента перехода права и до момента перечисления денег от Министерства обороны.В этом случае сделка будет отменена, но в течение периода, пока идут действия по ее отмене, повторно продать квартиру будет невозможно.

Сложности с подготовкой документов. Из-за длинной цепочки согласований процесс подготовки к купле-продаже будет более длительным, чем при оформлении обычной ипотеки или при использовании личных средств покупателя. При этом любая ошибка или неточность в документах, а также завышенная или заниженная оценка стоимости жилья оценщиком приведут к дополнительному затягиванию сроков.

Сделки с завышением стоимости квартиры.Покупатель может предлагать продавцу сделку по завышенной стоимости с тем, чтобы затем получить какую-то часть денег от продавца наличными или на свой счет. Это незаконная схема, фактический обман и банка, и «Росвоенипотеки», которая выделяет средства военнослужащему. Квалифицируется как «мошеннические действия» и приводит к уголовной ответственности продавца как соучастника.

Как можно купить по сертификату жилье в 2020 году

Сразу стоит оговорить, что круг потенциальных владельцев сертификатов ограничен. Программа нацелена на помощь государственным служащим МВД , МЧС, ФСИН и социально незащищенным категориям населения (многодетные семейства, молодые семьи). Основание для предоставления льготы – фактор нуждаемости в улучшении жилищных условий.

• расчет только на отдельные категории граждан;
• нет фиксированной суммы;
• перечень целей ограничен законом;
• действуют ограничения по срокам;
• предоставляется только гражданину РФ;
• получить помощь можно единожды;
• жилье по сертификату оформляется в совместное владение всех членов семьи;
• стоимость квартиры может быть больше лимита по сертификату;
• потратить на жилье больше чем выделено не получится;
• неистраченные средства подлежат возврату в бюджет;
• наличными средства не выплачиваются;
• для подачи сертификата в банк выделено всего два месяца.

Как реализуется сертификат

Итак, субсидия выделяется на покупку жилья (его строительство). Пошаговая инструкция или как расплатиться с продавцом в порядке приобретения жилья по ГЖС:

1. Заключение договора на обслуживание счета. Выбирать нужно учреждение, которое участвует в программе. Через два месяца действия сертификата открыть счет уже не получится, нужно успеть все за 60 дней.

На заметку!Банковское соглашение, при условии, что покупка квартиры оплачивается по жилищному сертификату, действует только 9 месяцев (период реализации сертификата).

1. Подбор объекта. Искать можно как самому, так и при участии риэлторов.
2. Согласование условий с продавцом. Подписание сделки.
3. Регистрация объекта в регистрационном органе.
4. Подача пакета документов в банковскую структуру на согласование.
5. Подача заявления на распоряжение средствами.
6. Отправка заявки казначейству на перевод средств.
7. Получение денег банком.
8. Зачисления на счета продавца.
9. Получение расписки.
10. Снятие ограничения с недвижимости.

Внимание!Перевод средств на счета банка, уполномоченного реализовывать сертификат, должен быть выполнен в 5 дневной срок. В свою очередь, после получения денег, зачисления на счета продавца недвижимости производят за сутки.

Требования к жилому объекту в 2020-м году

Ошибочно будет полагать, что потратить деньги можно будет на любой недвижимый объект. Существует ряд требований, несоблюдение которых повлечет за собой отказ. Требования к объекту:

1. Жилой фонд. Коммерческая недвижимость, дома для временного проживания не финансируются.
2. Собственность продавца. Продавать квартиру вправе только ее собственник, при согласовании с другими совладельцами (если совместная собственность).
3. Объект сдан в эксплуатацию.
4. Право собственность, с обременением, оформляется на покупателя сразу по реализуемому объекту.
5. Жилище отвечает санитарно-эпидемиологическим нормам.
6. Оформляется нотариальная сделка.
7. Правильно оформленный Договор купли-продажи.

Продавцу недвижимости, при условии оплаты жилищным сертификатом, нужно быть готовым к тому, что придется выждать период проверки документов и перевода средств. Более выгодный по времени вариант – Кредит , банк переводит продавцу всю сумму сразу. Покупатель далее самостоятельно решает вопросы с распоряжением средств.

Требования к договору 2020 года:

1. В соглашении должна быть предусмотрена дата перевода денег.
2. Указание реквизитов банковского счета, с которого будет производиться зачисление.
3. Детализация данных по сертификату: дата выдачи, срок действия, сумма, владелец.
4. Определение периода залога. Изначально должно быть конкретизировано, до какого момента объект будет находиться в ограниченном владении.
5. Определение перехода недвижимого объекта в собственность всех членов семьи.

Как собственнику обезопасить себя при реализации жилья?

Так как продавцом выступает собственник квартиры, его риски заключаются в опасности утратить права собственности на жильё, оставшись без денег, полученных по сделке. Основной список опасностей, которые следует учитывать продавцу, следующий:

1. Столкновение с подставной фирмой, возглавляемой мошенниками.В этом случае лица действуют по поддельным документам под видом риэлторов. Они могут убедить собственника оформить на них генеральную доверенность и совершить сделку в своих интересах. Иногда его принуждают подписать ДКП угрозами, а вырученные по сделке деньги присваивают.
2. Опасность стать жертвой наводчиков при организации просмотров.Под видом потенциальных покупателей к продавцу могут наведываться наводчики, которые действуют в интересах преступной группировки, промышляющей квартирными кражами.
3. Риск получить в качестве оплаты фальшивые деньги.Покупатель расплачивается фальшивыми деньгами, исчезая из поля зрения закона.
4. Требование расписки до получения полной суммы.Если продавец выдаст расписку прежде, чем получит деньги в полном объёме, недобросовестный покупатель может не совершить платёж. Доказать данное обстоятельство окажется практически невозможно.
5. Аферы с задатком.Покупатель передаёт задаток, а затем провоцирует срыв сделки продавцом и требует возврат задатка в двойном размере.
6. Существенное занижение стоимости.Иногда покупатель приводит аргументированные доводы в пользу существенного снижения стоимости, если грамотности собственника недостаточно для того, чтобы уверенно установить соразмерную цену.
7. Неисполнение обязательств по договору.Затягивание сроков расчёта по сделке.

Повышенную бдительность следует проявлять одиноким гражданам, которые становятся жертвами преступников намного чаще.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Основной и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: требования к документам и риски сторон
• В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
• Как продать квартиру через аукцион: выгоды и риски для собственника недвижимости
• Риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал. Как их минимизировать?
• Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Уязвимость в сделках по жилищным сертификатам

В случае, когда задействованы жилищные сертификаты, сделка может осложняться следующими сопутствующими обстоятельствами:

1. Любая техническая ошибка в оформлении договора купли-продажи (ДКП) чревата тем, что после регистрации сделки в Росреестре будет получен отказ на перечисление денег продавцу.
2. Предоставление поддельного сертификата. Иногда для того, чтобы обманом получить документацию.
3. Просроченный сертификат, по которому не будут уплачены деньги.

Кроме этого в силе остаются остальные риски, идентичные для сделок, не предусматривающих жилищный сертификат.

Как избежать мошенничества?

Комплексные мероприятия по безопасности следует проводить на всех этапах сделки. В их число обязательно должно входить:

• проверка компании, сопровождающей сделку;
• адекватная оценка жилья;
• внимательность при организации просмотров;
• идентификация личности покупателя;
• контроль доверенности;
• изучение текста предварительного договора купли-продажи (ПДКП) перед подписанием;
• проверка текста ДКП перед подписанием;
• сопровождение получения денег от покупателя;
• требование своевременного исполнения положений ДКП.

Проверка компании, сопровождающей сделку

Нужно выйти на официальный сайт компании. Если сведений о ней нет – не следует рисковать, заключая с ней договор о сопровождении купли-продажи. Или, нужно предпринять следующие меры безопасности:

1. Проверить пакет учредительной документации фирмы.
2. Убедиться, что лицо, занимающееся продажей квартиры, действительно является её представителем.
3. Запросить справку из Единого Государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), удостоверившись в существовании такой компании.

Представителю компании или частнопрактикующему риэлтору ни в коем случае нельзя выдавать на руки:

• оригиналы правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа;
• генеральную доверенность с правом продажи и получения денег от покупателя.

Получатель генеральной доверенности не может переоформить квартиру на себя, но он может совершить сделку и присвоить себе деньги, или переоформить её на своих знакомых по ничтожно низкой цене.

Адекватная оценка

Чтобы определиться в цене, предложенной риэлтором, нужно провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости. Он состоит из нескольких простых действий:

• выявить стоимость аналогичных рядом расположенных квартир;
• рассчитать стоимость общей площади, исходя из цены 1 м 2 ;
• сравнить оба вида стоимости;
• внести поправки с учётом преимуществ и недостатков своей квартиры.

Мониторинг следует проводить на основании сравнения успешно проданных квартир. Для этого нужно прозвонить по объявлениям, и поговорить с бывшими продавцами. Или – создать свой чат и запросить интересующую информацию в виде совета у жильцов своего микрорайона.

Внимательность при организации просмотров

При организации осмотров квартиры нужно соблюдать следующие меры безопасности:

• заранее (при возможности) вывезти из квартиры ценные вещи;
• наблюдать за действиями покупателей, не упуская их из поля зрения;
• не разрешать им свободно перемещаться по комнатам;
• не давать им на руки оригиналы правоустанавливающих документов.

Нужно обратить внимание на основной интерес посетителя. Если он направлен на расспросы об условиях проживания, функционировании систем коммуникации или на проверку документации – это потенциальный покупатель. А если пришедшие граждане озираются вокруг и не задают предметные вопросы, касающиеся параметров жилья – с ними лучше всего распрощаться как можно раньше.

Идентификация личности покупателя

Если продавец знает, как безопасно продать квартиру самому, и занимается сделкой без посредника, ему обязательно нужно проверить паспорта посетителей, а также составить акт просмотра, в который следует внести:

• сведения о посетителях, соответствующие паспортным данным;
• дату и время просмотра;
• подписи сторон.

Такой акт поможет существенно снизить риски и перекрыть поток недобросовестных посетителей. Если сделку сопровождает риэлтор, то акт осмотра с потенциальными покупателями он заключает без участия собственника квартиры.

Контроль доверенности

Если представитель покупателя действует по доверенности, нужно убедиться, что доверенность не утратила срока действия, проверив указанную в ней дату. Также нужно убедиться, что она не поддельная.

Практически невозможно подделать доверенность, выданную нотариатом, так как она выполнена на специальном бланке с защитными знаками, а также внесена в реестр нотариуса, удостоверившего документ. Доверенность покупателя не несёт непосредственного риска продавцу, но если она неправоспособна, то можно заподозрить её предъявителя в недобросовестных или преступных намерениях. Такая сделка не будет считаться действительной.

Изучение текста ПДКП перед подписанием

Если заключается ПДКП, то обязательно нужно проверить его текст перед подписанием, чтобы под видом технической ошибки в него не вкралась намеренная ложная информация. Чаще всего вносят существенно заниженную стоимость квартиры. В итоге продавец окажется перед выбором:

• продать квартиру по заниженной цене;
• вернуть задаток в двойном размере.

Нужно перепроверить существенные положения договора, и только после этого его подписывать. Нужно учесть, что при составлении ПДКП, сделка должна состояться на тех условиях, которые в нём указаны.

Проверка текста ДКП перед подписанием

То же касается основного договора: сведения, указанные в нём подлежат обязательному исполнению. А в силу он вступает после подписания его сторонами, но при условии последующей регистрации.

Продавцу, в первую очередь, нужно обратить внимание:

• на указанную стоимость;
• способ расчёта сторон;
• сроки освобождения квартиры.

Продавец не должен освобождать квартиру раньше, чем получит установленную оплату за совершение сделки. Но если в договоре будет указано иное – его положения придётся выполнять, в том числе – по судебному решению.

Сопровождение процесса получения денег от покупателя

Этот этап для продавца является одним из самых важных, ведь деньги – это цель совершаемой им сделки. Поэтому следует обратиться к юристу или риэлтору (если ранее договор с фирмой не заключался), чтобы этот этап прошёл как можно более гладко. В присутствии сопровождающего лица передавать расписку за получение денег следующим образом:

• написать расписку и передать её сопровождающему;
• получить деньги для того, чтобы их пересчитать;
• внимательно пересчитать всю сумму;
• передать расписку и взять себе деньги.

Транзакции, совершённые через терминал или через сотовую связь, могут не пройти по техническим или иным причинам, или задержаться до 5 рабочих дней. Поэтому возникнет вопрос о посещении МФЦ и передаче документов на регистрацию, если вся сумма сразу не ляжет на карту продавца.

На регистрацию в Росреестр (МФЦ) следует идти только после получения денег от покупателя.

Неплохим компромиссом может быть аккредитив или банковская ячейка. Самым удобным и безопасным способом считается использование депозитного счёта нотариуса. Но для этого ДКП следует заключать у нотариуса, что потребует дополнительных вложений.

Требование своевременного исполнения положений ДКП

Для продавца главное – расчёт по сделке. Это основное положение, исполнения которого он может требовать от покупателя. Иногда получение денег может задерживаться по следующим объективным причинам:

• продажа жилья в рассрочку;
• оформление ипотеки;
• использование жилищного сертификата или средств материнского капитала.

Все сопутствующие обстоятельства, отражающие специфику проведения расчёта, должны вноситься в договор купли-продажи и исполняться в соответствии с установленными пунктами. Любое их нарушение может стать причиной расторжения сделки согласно положению статьи 450 ГК РФ.

Как обманывают стороны, продающие недвижимость?

От продавца также можно ожидать недобросовестных действий или мошенничества, самые распространённые из них:

1. Заключение ДКП с несовершеннолетним (недееспособным) продавцом. Такая сделка аннулируется, а квартира возвращается продавцу. Он возвращает деньги частями на протяжении нескольких лет.
2. В ДКП указывается заниженная сумма, по факту передаётся более высокая. Под благовидным предлогом сделка расторгается. Покупателю возвращается сумма, равная указанной в договоре.
3. Сделка совершается, когда на объект претендуют сонаследники, получатели завещательного отказа или прописанные ранее жильцы. Споры с ними возникают у покупателя после вступления в собственность.
4. Продаётся арестованная или залоговая квартира.
5. Продавец не освобождает помещение, не выписывается.
6. В квартире остаётся беременная женщина, о беременности которой покупатель не знал. Выписать её будет сложно даже через суд, если у неё нет другого жилья.
7. То же, если остаётся прописанной женщина с малолетним ребёнком.

Самые сложные случаи при купле жилья возникают, если мошенники продали квартиру, незаконно изъятую у жертвы преступления.

При обнаружении преступного умысла контрагента следует незамедлительно обращаться в отделение полиции по месту расположения квартиры.

При купле-продаже жилья существует много способов обмануть своего контрагента, незаконно изъяв у него квартиру или недоплатив часть денег. Некоторые способы обмана совершаются от недостатка внимания к деталям сделки. Аннулировать ДКП с недобросовестным покупателем можно через суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Это быстро и бесплатно !