Как оформить заброшенный участок в СНТ

Как найти и оформить в собственность заброшенный земельный участок

В любом населенном пункте есть бесхозные участки земли и строения. Запущенные земельные наделы могут обнаружиться в городе, сельском поселении и СНТ. Независимо от того, где находится заброшенный участок (в деревне, садовом товариществе или на городской территории), существует несколько легальных способов оформить его в собственность.

Рассказываем подробно о том, как это сделать с наименьшими затратами сил, средств и нервов.

Как понять, бесхозен ли участок

Прежде чем пытаться оформить заброшенный земельный участок в собственность, нужно понять, насколько он ничей. Даже если на нем стоит полуразвалившаяся избушка, вокруг которой все поросло бурьяном, не факт, что владельца у этой недвижимости нет.

Некоторые хозяева по тем или иным причинам не уделяют своему имуществу должного внимания. Бывает, что участки достаются в наследство людям , которым они неинтересны, и заботы о недвижимости в их планы не входят. Как продать унаследованную недвижимость, мы писали здесь .

Иногда владельцы деревенских участков переезжают в город, а недвижимость в сельской местности становится для них обременительной. Участки, за которыми не ухаживают, быстро зарастают деревьями и травой, а дома приходят в негодность. Покупателей такое имущество привлекает не всегда, и владелец его просто забрасывает.

Однако, если говорить юридическим языком, бесхозной считается недвижимость, если у нее отсутствует или не установлен владелец, а также если он добровольно отказался от своего имущества ( ст. 225 ГК РФ, п. 1 ).

А вот земля ничьей быть не может ни при каких обстоятельствах. Согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ , если у участка нет владельца — частника или юрлица, — он считается государственной или муниципальной собственностью. И если кто-то попытается разбить на такой земле огород или что-то построить, это будет расцениваться как самозахват территории, за что установлена административная ответственность.

Как расширить свою территорию за счет соседней земли законным способом, мы подробно писали в другой статье .

Поэтому лучше действовать в рамках закона. Есть несколько путей на выбор:

1. Найти собственника и попытаться выкупить у него участок.
2. Получить в собственность заброшенный земельный участок по сроку давности.
3. Попытаться выкупить недвижимость у муниципалитета.

Рассмотрим каждый из этих способов подробно.

Первое: ищем владельца заброшенного участка

Проще всего, если ваши планы связаны с земельным участком в составе СНТ. Информация о собственнике надела, а также его контакты должны быть у председателя СНТ. Поэтому остается попросить у него пароли и явки, потом попытаться связаться с владельцем и предложить купить у него недвижимость.

В ряде случаев хозяева отказываются от собственности добровольно: тогда они должны обратиться с заявлением в Росреестр. После этого земля перейдет в собственность местной администрации, у которой ее можно будет выкупить.

Однако не всегда контакты владельца заброшенного участка оказываются актуальными, а иногда найти их не удается. Тогда можно прибегнуть к помощи публичной кадастровой карты. В этом случае потребуется не только точный адрес объекта, но и кадастровый номер земельного участка. Как найти хозяина «ничьей» собственности, мы рассказали здесь .

Популярный до недавних пор способ получения данных о владельцах «заброшек» через ЕГРН, увы, применять стало сложно: с марта прошлого года персональные данные раскрывают преимущественно собственникам или их представителям.

С запросами также могут обращаться представители судов, кадастровые инженеры, нотариусы, залогодержатели и супруги владельцев. Однако, если ваш участок земли — соседний с заброшенным, вы также имеете право на получение информации о его собственнике.

Чтобы сделки с недвижимостью по-прежнему проходили быстро и комфортно, Домклик запустил свой сервис в помощь .

Если вы принадлежите к одной из перечисленных категорий, обратитесь в Единый госреестр недвижимости. Это можно сделать онлайн через Госуслуги или в отделении МФЦ. Выписка онлайн для физического лица обойдется в 290 рублей, в бумажном виде — в 460 рублей.

Пошаговая инструкция, как купить земельный участок у собственника, здесь .

Второе: выкупаем участок по сроку давности

Несмотря на наличие статьи о самозахвате, есть шанс оформить заброшенный земельный участок в собственность, если использовать его на протяжении 15 лет. Об этом говорит ст. 234 ГК РФ под названием «Приобретательная давность».

Смысл вот в чем: если вы, как дядя Федор из известного мультфильма, решите, что «дом свободный, живите кто хотите», и поселитесь в нем, а хозяин не даст о себе знать на протяжении последующих 15 лет, у вас появится право заполучить эту недвижимость в собственность.

Однако придется учесть некоторые нюансы. Земельный участок и строение на нем могут принадлежать разным людям (как законно продать дом без земли, мы писали здесь ). А еще у вас должны быть свидетели, которые подтвердят, что все полтора десятка лет вы жили тут практически непрерывно, никуда не переезжали и даже не покидали дом надолго.

Еще придется подтвердить добросовестное пользование недвижимостью: счета на оплату коммунальных услуг и налогов. И не только. Дом и земля должны быть ухоженными и содержаться в хорошем состоянии.

Но 15 лет непрерывного пользования земельным участком — еще не все. По их окончании нужно подождать еще 3 года (таков срок исковой давности), прежде чем подать заявление в суд. При условии положительного решения судебной инстанции жильцу останется лишь зарегистрировать собственность на себя. О том, как это сделать, можно почитать тут .

Увы, этот способ в силу его сложности применяется на практике редко.

Третье: выкупить заброшенный участок у муниципалитета

Если вы обнаружили, что приглянувшийся вам земельный участок не значится на учете в ЕГРН, есть шанс выкупить его у органов местной власти. Сначала нужно обратиться с заявлениями в муниципалитет. Одно должно содержать просьбу о постановке «заброшки» на учет; второе — о предоставлении его в личную собственность. После чего придется ждать год — вдруг хозяин бесхозного участка все же объявится?

Если за это время он так и не даст о себе знать, муниципалитет обратится в суд с иском о переводе заброшенного надела в госсобственность. А потом его выставят на продажу через аукцион : участок достанется тому, кто даст за него наибольшую цену. И не факт, что после всех мытарств он отойдет первоначальному заявителю.

Как бесплатно получить землю под строительство дома у государства, мы писали здесь .

«Ничьи» участки: кто и когда их проверяет

Нельзя сказать, что бесхозные участки остаются вне поля внимания контролеров. Их периодически выявляют во время проверок, которые проводят государственные или муниципальные органы. Но чаще всего основанием для таких проверок являются обращения граждан.

Нередко соседи недовольны тем, что в огороде рядом все «быльем поросло»: сорняки начинают активно лезть на их участки, что создает серьезные неудобства. Кроме того, в зарослях разводятся клещи или огородные вредители. Как избавиться от сорняков на участке, можно прочитать в этой статье .

И закон здесь будет на стороне проявивших бдительность граждан: если собственник не пользуется землей более трех лет, ему грозит штраф в размере 0,5-1,5% от кадастровой стоимости участка (но не меньше 10 тыс. рублей) или 10-20 тыс. рублей при неустановленной стоимости кадастра. За что еще могут оштрафовать собственников дачи, мы рассказывали здесь .

Поводом для обращений соседей может быть и желание выкупить участок, за которым никто не следит. Смело пишите жалобу в муниципалитет, если участок не ухожен и запущен: на ее основании чиновники начнут поиски владельца и, возможно, применят к нему меры административного воздействия.

Рассчитывать на то, что местные власти начнут проверку по собственной инициативе, не стоит. В этом вопросе госорганы довольно пассивны, поэтому многие участки остаются заброшенными годами.

Есть ли ответственность за неиспользование участка

Хотя собственность и считается неприкосновенной и использовать ее владелец может по своему усмотрению, в случае с земельными наделами есть свои нюансы.

Каждый собственник имеет бремя содержания участка. Действия владельца напрямую влияют на соседей, ведь в СНТ участки расположены рядом друг с другом. А значит, и ответственность за поддержания порядка, в некотором роде коллективная.

В частности, владелец участка обязан:

• Поддерживать имущество в безопасном для окружающих состоянии. Также собственник должен уберегать свой участок и свои постройки от запустения (то есть, грубо говоря, нельзя не использовать участок долгие годы).
• Использование земли по назначению. То есть, если участок предназначен для отдыха, нельзя устраивать на нем фермерское хозяйство или пашню. Кроме того, владелец может лишиться участка, если его действия нарушают экосистему, плохо влияют на экологию, вредят плодородию почвы и наносят вред окружающей среде.
• Уплата налогов, в том числе, налогов на землю и недвижимость. Это требуется делать один раз в год.

Если собственник не выполняет свои обязательства по содержанию участка, то землю у него могут изъять по закону. Более подробно рассказываем об этом в нашей статье.

Соответственно, если участок заброшен, а владелец известен, действовать нужно через него. Можно найти этого человека и выкупить у него землю (раз она ему не нужна). В этом случае никакие дополнительные действия не потребуются, если все необходимые документы оформлены и можно заключать договор купли-продажи.

Как найти владельца

Даже если участок давно заброшен и владелец не появляется, его личность можно установить.

Для этого нужно обратиться в Росреестр. Нужно знать кадастровый номер участка, но это открытая информация, доступ к ней имеется в интернете.

Если в Росреестре данных нет или участок не включен в кадастр, можно обращаться в местную администрацию. Так как речь идет об СНТ, данные о всех собственниках есть у ответственных лиц, ведь именно в их обязанность входит общение с проживающими. Возможно, сохранились контактные данные, по которым можно выйти на собственника или его наследников, родственников, которые могут принимать решение относительно судьбы участка.

Далее администрация или кто-то из желающих могут выкупить участок и использовать его по назначению.

Если владельца найти не удается

Если владельца найти не удается, участок заброшен уже много лет и считается «бесхозной землей» (то есть, не имеющей конкретного владельца), можно заявить о своем желании приобрести эту бесхозную землю. Так как мы говорим в данной статье об СНТ, то соответственно, нужно получить согласие членов СНТ на приобретение или аренду этой земли. Разрешение может получить как человек, уже состоящий в СНТ, так и не состоящий, но желающий получить участок.

Органы местного самоуправления не могут сразу продать или сдать в аренду брошенный участок. Сначала они поставят его на учет, и в таком состоянии он должен пребывать как минимум год. Если год прошел, владелец не объявился, муниципальный орган может заявить о своих правах на управление этим имуществом. И после этого участок могут продавать или сдавать в аренду. Желающие могут приобрести (арендовать) его. Прежние владельцы теряют право на этот участок.

К сожалению, брошенные дома, земли, сады остаются большой проблемой для многих СНТ. С ними пытаются бороться, регулярно у руководства запрашиваются списки покинутых участков. Но без конкретной инициативы такая работа может тянуться годами, а между тем здания все больше ветшают, владельцы (если они есть) не платят взносы и фактически своим бездействием вредят как СНТ, так и окружающей среде. Поэтому если в товариществе есть такие «брошенные места», лучше проявить инициативу и либо найти владельца и потребовать от него не пренебрегать своими обязанностями, либо передать участок тому, кто в нем заинтересован.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Ответственность за заброшенную территорию

Государству не выгодны бесхозные участки. Поэтому и меры за невыполнение требований установлены достаточно жесткие.

Нельзя забросить надел на три года и более. Если в течение этого срока владелец не будет вести никакой деятельности (жилищное или иное строительство, сельскохозяйственные работы – в зависимости от вида использования), то за нарушение выпишут штраф .

Для граждан установлены следующие размеры административных штрафов:

• от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости участка, но сумма не может быть меньше 20-ти тысяч рублей;
• от 20-ти до 50-ти тысяч рублей – в случае, когда кадастровая стоимость не определена.

Что такое кадастровая стоимость, как ее рассчитать и чем она отличается от рыночной – ответы в нашем материале.

Что такое кадастровая стоимость

За нецелевое использование земли также предусмотрена ответственность. Например, земля имеет вид разрешенного использования под личное подсобное хозяйство, а на ее территории владелец открыл автомастерскую и на платной основе ремонтирует автомобили.

За это ему могут выдать предписание об устранении нарушений, привлечь к административной ответственности, а в самом худшем случае – изъять участок .

Если владелец не привел землю в порядок, ему приходит повестка в суд для рассмотрения дела по изъятию имущества.

У земли с сельхозназначением иные признаки неиспользования земли . Гражданам придется заплатить за такое нарушение от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости земли, но штраф должен быть не менее 3-х тысяч рублей.

Участки, относящиеся к земле населенных пунктов, попадают под местные требования к благоустройству. Они существует практически во всех муниципалитетах. Здесь важно соблюдать допустимую высоту травы и кустарников, нужное расстояние между посаженными деревьями и границей участка, разрешенную высоту забора и т. д.

Кто занимается проверкой бесхозного имущества

Государственные или муниципальные органы, как правило, находят ничейные земли при проверке. Они наведываются с инспекцией самостоятельно или по жалобам от соседей.

Ключевое слово тут – «по жалобам» . Если по соседству находится всеми забытый кусочек земли, с которого на ваши ухоженные «сотки» ползут вредители и проникают сорняки, без раздумий пишите жалобу местным властям. Эти меры помогут найти забывчивого владельца или получить соседскую землю на законных основаниях.

Если не инициировать поиск, то проверяющие инстанции могут еще долгое время бездействовать, а интересующий надел – пустовать.

Насколько реально взять дачный участок в ипотеку? Подробно расскажем в нашем материале.

Можно ли купить дачу в ипотеку

Пять способов получить в собственность заброшенный земельный участок

Даже если никто в глаза не видел владельца земли, это не значит, что его нет. По закону не может быть ничейной территории. Если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, это собственность муниципалитета или государства. Самовольное распоряжение чужим имуществом называется самозахватом. Это влечет административную ответственность – статья 7.1 кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Поэтому набираемся терпения и используем законные способы.

1. Поиск владельца и приобретение недвижимости

Есть несколько вариантов, которые помогут выяснить данные собственника:

1. Воспользоватьсяпубличной кадастровой картой . Для этого нужно знать кадастровый номер или точный адрес участка. Адрес можно найти и на самой карте, используя для ориентира, например, свою дачу.
2. Сделать запрос в ЕГРН . С помощью полученной выписки вы узнаете данные владельца, а заодно получите информацию и о возможном аресте или залоге этого имущества.
3. Запросить информацию у председателя СНТ (когда заброшенная земля относится к нему) или у органов местного самоуправления (для владений, расположенных в населенном пункте).

Если получилось разыскать хозяина недвижимости, свяжитесь с ним и предложите оформить заброшенный участок в вашу собственность по договору купли-продажи.

2. Оформление владельцем отказа от территории

На практике редко встречаются случаи отказа, но все же они есть. По каким-то причинам участок оказался ненужным хозяину, копится задолженность по налогам и прочим платежам, а нынешний владелец не планирует их гасить. В этом случае ему проще и дешевле отказаться от имущества. Он подает в Росреестр заявление об отказе. Для владельца регистрируют прекращение права собственности, и участок переходит к муниципалитету, на территории которого он расположен. После этого землю выставят на торги или отдадут в аренду другому желающему.

3. Покупка после изъятия

Это как раз тот случай, о котором мы уже говорили: участок могут изымать, если его не используют по целевому назначению в течение трех и более лет и не следуют предписаниям об устранении нарушения. По решению суда территория переходит в муниципальную собственность, а после – может быть продана заинтересованному лицу.

Собрались покупать недвижимость? Сперва посмотрите, какие ипотечные программы предлагает Совкомбанк, и выбирайте самую подходящую.

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

4. Признание недвижимости бесхозяйной

Процедуру проводят в нескольких случаях:

• у недвижимости нет собственника;
• не удалось разыскать владельца;
• прежний хозяин отказался от права собственности.

Бесхозяйным может быть признан только дом, земля под ним таковой быть не может.

Для покупки этой недвижимости необходимо проделать следующие шаги:

1. Муниципалитет обращается в ЕГРН с заявлением о постановке на учет объекта в качестве бесхозяйного.
2. Через год с момента постановки объекта на учет муниципальный орган обращается в суд, чтобы закрепить права муниципальной собственности.
3. После вступления в силу решения суда муниципалитет передает в Росреестр заявление о регистрации права муниципальной собственности на объект.
4. Затем землю вместе с домом можно арендовать, выкупить или приобрести на торгах.

Бывали случаи, когда после покупки бесхозяйной собственности появлялся ее прежний владелец. Тогда урегулированием вопроса занимается суд.

5. Приобретательная давность

В ст. 234 Гражданского кодекса сказано, что собственниками недвижимости могут стать гражданские или юридические лица, если они на протяжении 15-ти лет без перерыва и добросовестно владели имуществом как собственным. Тогда возникает приобретательная давность.

Заинтересованное лицо собирает пакет документов и направляет его вместе с заявлением в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. После вынесения судебного решения гражданин или юр. лицо могут подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности.

Но этот способ можно назвать одним из сложных – из-за понятия добросовестности. Оно предполагает, что человек законно пользуется имуществом. Если чужая территория была занята самовольно, то о добросовестности не может идти речи. Даже в случае, когда земля была брошена хозяином. Суд при таком раскладе может отказать в присвоении права собственности. Лучше не пытаться осваивать бесхозный участок в надежде через 15 лет получить его в собственность. Нежелательно это делать даже с одобрения председателя СНТ.

Имеет ли право председатель СНТ продавать заброшенные участки

Чтобы установить хозяина с возможными наследниками или побегать в администрацию для выкупа участка, нужно располагать финансами, временем и терпением. Далеко не все готовы пойти на такие жертвы. Возникает желание воспользоваться коротким путем – сходить к председателю СНТ, заручиться его согласием, занять ничейные земли и, если повезет, получить членскую книжку.

Но у председателя нет права на продажу чужой земли. Даже от имени СНТ он не может совершать такие сделки. Бывали случаи, когда недобросовестные председатели получали деньги, выдавая человеку заветную книжечку. А этот документ не наделяет правом оформлять заброшенный надел в собственность.

Лучше не рисковать, а узнать, где есть свободные земли, и заняться оформлением на законных основаниях. С поиском подходящего надела поможет, например, онлайн-сервис «Публичная кадастровая карта».