Как выселить квартирантов с договором

Как выселить квартирантов?

Многие люди, у которых есть жилье, которое по каким-то причинам не используется, сдают его в аренду. На первый взгляд, это очень выгодно, так как аренда приносит стабильный пассивный доход. Но с другой стороны – часто арендодателям не везет с арендаторами. Бывает, что человек, проживающий в съемной квартире или доме, портит имущество, не платит за коммунальные услуги, конфликтует с соседями. А некоторые даже отказываются платить аренду, мотивируя свое поведение тем, что деньги у них появятся только через некоторое время. Конечно, такого квартиранта большинство арендодателей захочет выселить. О том, как выселить квартирантов, которые ведут себя непорядочно согласно букве закона рассказываем в этой статье.

Сдать жилье, которое временно вам не понадобится – хороший вариант дополнительного дохода, если учесть все возможные риски и действовать с умом. Пустив в квартиру арендаторов, вы получаете такие преимущества:

• В доме постоянно кто-то живет, а значит риск того, что произойдет ограбление, возникнет аварийная ситуация (например, затопят соседи сверху) – минимизируется.
• У арендодателей появляется стабильный источник дохода, который станет хорошим подспорьем во времена кризиса.
• Платить коммуналку за жилье, в котором вы не живете не придется. Просто включите сумму коммунальных услуг в квартплату и переложите это бремя на квартирантов.

Главная проблема сдачи жилья заключается в том, что никогда не получится предугадать, как поведут себя люди в той или иной ситуации. Человек, который показался аккуратным и надежным, может повести себя с точностью наоборот и у вас возникнет желание выгнать квартиранта. Также некоторые жильцы оказываются дебоширами и устраивают в арендуемом жилье «проходной двор», донимая соседей.

А еще неопытный арендодатель может столкнуться с аферистами. Приличный на вид жилец, внушающий доверие, вселяется в квартиру без заключения арендного договора, сразу заплатив за первый месяц. А потом резко перестает выходить на связь. Когда арендодатель приходит в квартиру, чтобы выяснить, почему жилец так себя ведет, то застает там совершенно других людей, которым жулик сдал чужую квартиру на длительное время, предварительно взяв плату весь срок аренды.

Как выселить квартиросъемщиков: основания для выселения

Сдавать квартиру или дом без заключения договора аренды закон запрещает. Но большинство арендодателей пренебрегает этим, и старается договориться с квартирантами без договора, чтобы не платить налоги. На самом деле – лучше составить договор аренды. Хоть ваша прибыль уменьшится, но зато вероятность того, что арендатор существенно повышается.

Имея на руках договор, можно выселить жильцов из собственной квартиры в любой момент. Основные причины для выселения:

• Нарушение сроков оплаты за проживание.
• Задолженность по коммунальным платежам, которые оплачивались квартирантом.
• Использование квартиры для каких-то других целей, которые не оговаривались с арендодателем. Например, для размещения там офиса или хостела.
• Отсутствие нормального ухода за квартирой.
• Причинение ущерба находящемуся в квартире имуществу, в том числе – сантехнике, мебели, напольному покрытию.
• Скандалы с соседями и т.д.

Одна или несколько таких причин – веское основание для выселения жильцов. Как выселить квартирантов из квартиры? Многое зависит от того, был ли подписан между вами договор найма. Конечно, намного проще заставить выселиться жильцов, с которыми была заключена договоренность. Но даже если вы не оформляли такое соглашение юридически, не отчаивайтесь: все решаемо.

Как выгнать жильцов из квартиры без договора?

С одной стороны, договор защищает права собственников жилья. Но с другой – если он составлен в расплывчатых формулировках и недостаточно компетентным юристом – некоторые пункты можно трактовать двояко. Это дает квартирантам возможность оспаривать решение хозяина квартиры и даже не покидать ее достаточно долго.

Выселять квартирантов, если нет договора в судебном порядке сложно. Факт их проживания в квартире собственника подтвердить фактически не возможно. Поэтому остается два варианта:

• Договориться мирным путем.
• Обратиться в правоохранительные органы за помощью.

Не впадайте в крайности, решив выселить жильцов. Настоятельно советуем руководствоваться законом, иначе ваши действия в дальнейшем могут квалифицировать как самоуправство. Сначала попробуйте договориться мирным путем, инициировав встречу с квартирантами. Захватите на нее документы, подтверждающие ваше право на жилье. Квартиранты должны покинуть вашу квартиру по первому требованию.

Некоторые владельцы арендуемого жилья хитрят и приходят выселять жильцов, когда они отсутствуют в квартире. Например, просто вызывают слесаря и меняют замки. Так делать ни в коем случае нельзя, иначе бывшие квартиранты смогут обвинить вас в краже их вещей. Постарайтесь провести переговоры с ними максимально корректно, дайте жильцам время подыскать новую квартиру.

Основания для выселения арендаторов

Если в договоре аренды не прописаны условия, по которым вы можете выселить жильцов, то есть несколько общих оснований для расторжения договора найма жилого помещения. Нарушение договоренностей по аренде. Здесь владельцу жилья придется предоставить подтверждающие документы, например выписку из управляющей компании об отсутствии платежей за ЖКУ, показания соседей в случае нарушения их прав и законных интересов, опись имущества при ее порче, выписку с банковского счета об отсутствии поступлений. Регулярная просрочка платежей. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, жильца могут выселить при просрочке платежей за два периода, если срок договора аренды до одного года. Если больше, то просрочка платежей может составлять шесть месяцев. Использование жилья не по назначению. Например, арендодатель открыл в квартире хостел. Если использовать жилье не по назначению, то такие действия рассматриваются как нарушение действующего законодательства, сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Порча имущества арендодателя. Неправомерное поведение. Арендатор нарушает общественный порядок, создает некомфортные условия для соседей.

Способы расторжения договора зависят от того, есть ли у вас договор, что в нем написано и нарушал ли квартиросъемщик условия соглашения или общие правила.

Если нет договора аренды

1. Мировое соглашение. Попробуйте договориться мирным путем. В этом случае вы избавите себя от походов по инстанциям и лишних расходов.
2. Заявление в полицию. Перед обращением в правоохранительные органы в присутствии свидетелей вручите жильцу письменное требование о выселении. Если квартиросъемщик отказывается его брать, составьте акт об этом в присутствии свидетелей. После истечения срока, который вы указали в требовании, обратитесь к вашему участковому. Он разъяснит квартирантам ситуацию, предупредит о последствиях и составит протокол о незаконном проживании для обращения в суд.
3. Через суд. Если мирового соглашения добиться не удалось, а обращение в полицию не помогло, можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Однако помните, что в этом случае вопросы появятся и к вам. Скорее всего, отсутствие договора аренды расценят как уклонение от уплаты налогов.

21.06.2023 17:05

Если есть договор аренды

Сначала попробуйте договориться с жильцами письменно. Если квартиранты съезжать не хотят, оформите письменную претензию со ссылкой на ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

Приложите к документу подтверждение нарушений, например фото испорченного имущества или выписку с банковского счета об отсутствии платежей.

Укажите в претензии требование освободить жилье к определенной дате.

Если претензия не возымеет действия, то придется обращаться в суд.

Если жильцы ничего не нарушали

Попробуйте договориться мирно. Если жильцы въехали недавно, уточните у них, каковы их договоренности с риелтором. Некоторые специалисты по договору обязаны бесплатно подыскать клиентам жилье, если с первым вариантом не сложилось.

Предложите денежную компенсацию и свою помощь в поиске квартиры и переезде.

Если договориться не получилось, придется дождаться истечения срока договора и обращаться в суд.

Koгдa мoжнo выceлить apeндaтopa зa нeyплaтy

Для этого придется обратиться в суд и доказать, что у арендатора есть долг за пользование жильем.

Если вы заключили договор аренды на срок менее года (краткосрочный договор), то иск можно подать после двух просрочек по платежам. При этом в ст. 687 Гражданского кодекса РФ говорится не просто о невнесении платежей, а невнесении их в срок. При этом собственник может не принимать частичную оплату и после второй просрочки обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор аренды.

Обратите внимание, что у судьи есть выбор между двумя вариантами: он может расторгнуть договор и выселить жильцов или дать им два месяца для уплаты долга и отказать в расторжении соглашения. При принятии решения суд оценивает добросовестность нанимателя. Выселят арендатора, который не пытался платить, и дадут отсрочку тому, кто пытался.

Если вы составляли долгосрочный договор аренды (год и более), то для выселения через суд просрочка должна составлять не менее шести месяцев.

Как выселить жильцов-нарушителей по закону

Сначала попробуйте договориться с арендатором мирно, например можно дать отсрочку платежа, если у нанимателя возникли временные финансовые трудности. Все новые договоренности важно прописать в отдельном соглашении и приложить к договору аренды. Эту бумагу подписывают обе стороны. Без этого документ считается недействительным.

Договор аренды можно расторгнуть досрочно, если арендатор и арендодатель согласны на это. Расторжение договора также оформляют письменно и арендатору дают время собрать вещи и освободить жилое помещение. Если у съемщика есть долги за аренду, в допсоглашении также стоит прописать срок возврата средств.

Если договориться с квартиросъемщиком не удалось, изучите ваш договор аренды. Если там прописаны положения, которые он нарушает, то для расторжения соглашения можно ссылаться на них. Например, не производит оплату аренды к определенной дате несколько раз подряд, завел домашних животных, которые портят обои. Хотя изначально вы говорили о том, что против питомцев в своей квартире.

В этом вопросе вы также можете ссылаться на общие основания для выселения, если арендатор нарушает условия проживания. Например, сдает вашу квартиру посуточно.

В этом случае необходимо выслать претензию квартиросъемщику. Без этого документа суд не примет заявление о выселении. В претензии указывают, кто и кому направляет претензию, номер и дату договора найма, перечисляют, какие платежи не оплатил съемщик, расчет неустойки, если она предусмотрена договором, сроки на оплату задолженности и выселение из жилья и предложение расторгнуть договор без суда, право на обращение туда, срок для ответа квартиросъемщика на претензию, дату направления претензии и подпись наймодателя.

Претензию составляют в двух экземплярах: один отдают арендатору, а второй собственник жилья оставляет себе. Такой документ доказывает, что квартиросъемщик получил претензию и знает о том, что владелец жилья может пойти в суд.

Если квартирант не оплачивает долги и не съезжает в срок, указанный в договоре или претензии, то собственник может собрать доказательства нарушений для суда. Например, сделать фотографии испорченной мебели, взять выписку об отсутствии платежей по ЖКХ в управляющей компании или выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.

Для надежности можно обратиться к юристу, который специализируется на вопросах недвижимости и аренды. Он определит сложности именно в вашем случае, разработает стратегию действий и при желании поможет подготовить документы в суд.

Подайте иск мировому судье, если сумма иска меньше 50 тыс. рублей, или в районный суд, если сумма требований выше. Укажите в нем:

• наименование суда;
• сведения о собственнике квартиры и квартиросъемщике;
• данные договора аренды;
• пункты договора, которые нарушил арендатор;
• расчет суммы долга и неустойки при необходимости;
• требования собственника о выселении квартиранта;
• сроки;
• дату и подпись.

К иску нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию договора аренды;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• копию претензии с отметкой о вручении;
• доказательства нарушений;
• квитанцию об оплате госпошлины в 300 рублей;
• документ об отправке иска ответчику.

Копию иска направляют квартиросъемщикам до момента его подачи.

Судебное заседание обычно назначают через месяц после подачи в суд документов.

Суд может дать отсрочку квартиросъемщику, если он пытается оплатить долг, у него есть дети или члены семьи с инвалидностью, он болен или пришло время отопительного сезона.

Если суд вынес решение о выселении, а арендатор не съезжает в указанный срок, собственник может передать исполнительный лист судебным приставам. Они откроют исполнительное производство и попросят арендатора выехать из съемного жилья.

Если квартиросъемщики и дальше отказываются выехать из квартиры, приставы обратятся в полицию, сделают опись вещей и выселят съемщиков в принудительном порядке.

Игра в одни ворота

Законодательство в РФ, как и практически во всех странах мира, в большей степени защищает интересы арендаторов. Предполагается, что они меньше всего защищены в спорах с владельцами недвижимости, когда речь идет о потере места проживания. Право на которое, между прочим, находится под защитой Конституции.

Поэтому, арендатор может расторгнуть договор найма в любой момент по своему желанию. В то время как собственник помещения может сделать это только через суд при наличии достаточно веских на то оснований.

Да здравствует самый гуманный суд в мире!

Для того чтобы расторгнуть договор, заключенный на срок менее одного года, достаточно дождаться невнесения жильцами платы более двух раз подряд. Если же договор долгосрочный, который при этом необходимо регистрировать в Росреестре, то придется ждать неоплаты в течение полугода. И только после этого подавать исковое заявление.

Там можно сослаться не только на отсутствие платежей, но и привести все доказательства порчи или разрушения помещения, а также факты его использования не по назначению или случаи нарушения прав и интересов соседей, которые с такими неплательщиками обязательно происходят.

Обычно суд рассматривает дела не быстро – все может затянуться на два-три месяца.

Даже если решение будет принято в вашу пользу, у арендаторов есть право подать апелляцию. И если судья сочтет их доводы убедительными, то может предоставить им целый год для исправления допущенных нарушений.

И только когда в течение установленного срока жильцы не устранят или не предпримут всех необходимых мер для устранения нарушений, можно будет обратиться в суд с повторным заявлением о расторжении договора. Но даже в этом случае судья может оставить в помещении обнаглевших арендаторов еще на двенадцать месяцев.

Таким образом, весь процесс выселения недобросовестных жильцов, отказывающихся платить и разрушающих вашу недвижимость, может затянуться на срок от 2,5 до 3 лет!

Даю слово джентльмена

Возможно, поэтому в нашей стране иногда заключают договор аренды в одном экземпляре – для хозяина, или предоставляют помещение в пользование на основе устных договоренностей. В этом случае арендатора, который систематически затягивает оплату, будет гораздо проще выселить.

Для этого достаточно просто сменить замки в помещении и выставить чужие вещи за порог. Делать это лучше всего в присутствии заранее приглашенного участкового, чтобы избежать в дальнейшем разбирательств по поводу «пропавшего» имущества.

Неважно, будет ли это происходить в присутствии арендатора или без него. Главное, помните, что если жильцы при этом будут сопротивляться выселению, полиция вам помогать не обязана и будет только наблюдать, чтобы стороны не поубивали друг друга. Поэтому на «операцию» лучше пригласить своих друзей, которые тактично, без рукоприкладства, помогут освободить ваше помещение от «захватчиков».