Сделали ремонт арендатору квартиры претензии у владельца

Что делать, если жильцы наносят ущерб квартире

Квартиросъемщики нередко нарушают правила аренды — неаккуратно относятся к имуществу и общедомовому пространству, портят ремонт и не поддерживают порядок, вносят изменения в интерьер без согласования, не сообщают о проблемах и поломках.

Разбираемся, как заранее подготовиться к такой ситуации и что делать, если ущерб недвижимости уже нанесен.

Подготовьтесь заранее

Сдавайте квартирупо договору. Не стоит относиться к составлению документов формально, подписывать шаблонный договор из интернета, пренебрегать заполнением акта приема-передачи квартиры — к нему можно приложить фотографии состояния жилья, интерьера, мебели и техники перед сдачей.

Пропишите все важные для вас условия сразу. Например, вы можете указать, что о форс-мажорных ситуациях — затоплении, выходе из строя сантехники и батарей — арендатели должны информировать незамедлительно, о поломках бытовой техники — в течение недели. Также в нем можно зафиксировать, что курить в квартире нельзя, а появление домашних животных — обговаривается.

Важно разобраться и прописать в договоре порядок оплаты ремонта. Понятно, что, разбив стеклянный стол, новый покупает тот, кто его разбил. Сложнее с сантехникой и её износом, неисправностями подвижных элементов мебели, поломками техники. Пропишите и обсудите эти моменты заранее.

В договоре также важно отразить размер залоговой суммы и порядок возмещения ущерба, компенсации, санкции, досрочное расторжение.

Если в квартире находятся ценные для вас вещи — старинный комод, уникальный ковер или фарфоровый сервиз, лучше вывезти их из квартиры до сдачи в аренду. Во-первых, жильцы вряд ли оценят наличие таких вещей. Во-вторых, если вещь вам дорога, вы будете уверены в их сохранности.

Старайтесь также обсуждать бытовые вопросы в переписке, а не по телефону. Письменные доказательства, документы и фотографии помогут, если придется обращаться в суд.

Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы Домклик Аренда. Также будет приложен чек-лист описи имущества.

Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса Домклик Аренда.

Узнать больше о сервисе Домклик Аренда>>

Арендатор нанес ущерб и готов к переговорам

Самая простая ситуация, если арендатор рассказал о проблеме и готов её решать. Здесь для вас важно объективно оценить финансовые затраты, согласовать их с квартиросъемщиком и привлечь специалистов для проведения ремонта.

Если вы заинтересованы в сохранении хороших отношений с арендатором, а ситуация не кажется критичной, постарайтесь быть дипломатичным, обойтись без негативных эмоций, получить возмещение ущерба и решить проблему.

Что случилось

В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:

1. Работающие.
2. Некурящие.
3. С постоянной пропиской.
4. Без детей.
5. Без домашних животных.

Перед подписанием договора я проверил документы квартирантов по базе должников Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться, что пара сможет исправно платить за жилье. С помощью сервиса по вопросам миграции определил подлинность их паспортных данных, а также проверил их криминальное прошлое на сайте МВД. Кроме того, я изучил группы в соцсетях с черными списками квартирантов. Все было в порядке.

Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.

За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.

Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².

Я знаком с отделкой и понимал: чтобы положить новый ламинат, нужно демонтировать промокшее покрытие, 3—5 суток сушить бетон и обработать его раствором от плесени. Я прикинул, что на это нужно 25 000 ₽. Страхового залога в размере 18 000 ₽ от квартирантов на все бы не хватило.

Стоимость ламината этой же марки в интернет-магазине. На 16 м² нужно было потратить около 15 000 ₽ с учетом доставки

Так выглядел ламинат после затопления. К сожалению, остались фото только такого качества

Ситуация обострилась, когда речь зашла о компенсации. Я был уверен, что платить за ремонт должны наниматели, поэтому предложил им обойтись без суда, а вместо этого просто добавить стоимость ремонта к плате за проживание.

Я даже был согласен на выплату долга в рассрочку на четыре месяца. Ежемесячная плата за квартиру возросла бы на 7000 ₽ и составила бы 25 000 ₽. Страховой залог я предложил не трогать: он пошел бы на оплату последнего месяца проживания. Но квартиранты не согласились: они считали, что это я, как владелец квартиры, виноват в потопе.

Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:

1. сначала сделать ремонт за свой счет, а потом возместить расходы через суд;
2. судиться, а потом уже делать ремонт.

После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.

Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.

Как я составляю договоры найма

Я считаю, что закон недостаточно защищает интересы владельцев квартир. Например, если наниматель внезапно захочет выселиться, ему достаточно предупредить собственника за три месяца. Наймодателю же для досрочного расторжения договора с недобросовестным жильцом потребуется судебное решение. При этом его исполнение могут отложить по просьбе нанимателя. В это время никто не может гарантировать сохранность имущества.

Поэтому я всегда заключаю с жильцами краткосрочный договор на шесть месяцев с возможностью продления. В договоре обязательно прописываю:

1. Спорные ситуации, которые возникают при сдаче квартиры, например обязанность нанимателя платить за коммунальные услуги.
2. Право наймодателя осматривать квартиру один раз в месяц.
3. Количество проживающих. Если их окажется больше, наймодатель вправе расторгнуть договор.
4. Размер и порядок платы за квартиру.

Кроме того, я удерживаю страховой залог в размере одной месячной платы за проживание. Он служит гарантией, что квартиранты заплатят за последний месяц.

Еще я всегда подписываю с квартирантами акт приема-передачи квартиры. В нем указываю перечень и состояние имущества в квартире, а также показания счетчиков в момент заселения.

Из акта с квартирантами, которые устроили потоп, следовало, что посудомойка принадлежала им, а не мне.

Шаг 1

Получить акт о заливе

Сначала нужно было доказать сам факт нанесения ущерба имуществу. Для этого я сфотографировал повреждения и вызвал представителей управляющей компании. Ждал их два дня, хотя по закону коммунальщики должны прибыть не позднее 12 часов с момента обращения. Комиссия пришла 21 февраля 2019 года. Квартиранты в тот день были дома и спокойно отреагировали на визит коммунальщиков.

При осмотре квартиры сотрудники УК проверили герметичность батарей, протестировали краны, душевой смеситель, раковину и унитаз. Тщательно изучили, нет ли пробоин в трубопроводе, проверили работу стиральной машины. Особое внимание комиссия уделила состоянию стояков, так как за них отвечает УК. Полный осмотр делается, чтобы исключить другие причины затопления. Других проблем, кроме поврежденного шланга посудомойки, коммунальщики не обнаружили.

В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.

Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.

Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.

В акте о заливе помещения указана причина аварии. В моем случае причиной потопа стал лопнувший шланг посудомойки

Шаг 2

Оценить ущерб имуществу

После того как коммунальщики установили факт нанесения ущерба имуществу и его причину, необходимо оценить его размер. Сумма должна быть документально обоснована. Одних моих чеков о покупке материалов и смет подрядчиков было бы недостаточно. Проводить оценку ущерба имеют право компании с членством в саморегулируемой организации оценщиков — СРО, у которых есть именной квалификационный аттестат и полис страхования ответственности.

Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.

На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.

Вот какие документы потребовались для экспертизы:

1. Технический паспорт БТИ.
2. Паспорт собственника квартиры.
3. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
4. Акт о заливе от управляющей компании.

8000 ₽ я заплатил за оценку ущерба

Готовый отчет об оценке состоял из 34 страниц. В нем были сведения об оценщике, целях оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта. Расчет ведется плоскостями. Это значит, что даже несколько поврежденных планок ламината приравниваются к замене всего напольного покрытия в комнате.

Общий размер ущерба составил 52 900 ₽. Эту сумму эксперт посчитал исходя из средних рыночных цен на новый ламинат и весь цикл восстановительных работ, включая вывоз мусора.

Титульный лист отчета о независимой оценке ущерба в квартире. Сам отчет состоит из 34 страниц и включает сведения об оценщике, целях проведения оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта

Шаг 3

Судебный процесс

Попытка договориться.Я позвонила арендаторам и попросила по-хорошему оплатить ремонт, на что они рассказали, какая я бессовестная, что выгнала их. Тогда я решила, что буду бессовестной, но с целой мебелью.

Подача заявления.Расстраиваться и заламывать руки в такой ситуации бесполезно, поэтому я написала заявление в полицию. Сотрудники зафиксировали все повреждения, составили протокол об отказе в возбуждении уголовного дела — он был необходим мне для установления факта причинения ущерба.

Дальше я обратилась в суд. Договором аренды предусмотрено, что лица, проживающие совместно с нанимателем, пользуются равными с ним правами и несут такую же ответственность по обязательствам. Так что исковое я адресовала обеим девушкам, что увеличивало шансы на взыскание. Тот факт, что в квартире находились посторонние, для меня значения не имел.

Кроме того, в договоре был прописан перечень имущества — мебель и техника с указанием их оценочной стоимости. Для стиральной машины она составила 15 000 ₽, для дивана — 25 000 ₽. В обязанности арендатора входило поддерживать квартиру в надлежащем порядке, соблюдать права и законные интересы соседей. А в случае порчи жилого помещения или систематического нарушения прав жильцов соседних квартир договор расторгался.

Сумма иска.В договоре я предусмотрела, что в случае нарушения правил проживания залог не возвращается, а также уплачивается штраф в размере месячной арендной платы. Депозит девушки внесли не полностью. Поэтому оставшуюся сумму я включила в сумму требований. Вот что я учла:

1. Арендная плата и половина депозита — 15 000 ₽.
2. Долг за коммунальные платежи — 847,84 ₽.
3. Ремонт стиральной машины — 6500 ₽.
4. Химчистка дивана и клининг — 3000 ₽.
5. Ремонт дивана — 5500 ₽.
6. Транспортные расходы — приехать ночью из Сочи, чтобы выдворить непрошеных гостей, — еще 2000 ₽.

В общей сложности сумма иска составила 32 847,84 ₽. Убытки я взыскивала по распискам: нанимала людей для ремонта и клининга. Также указала 1125 ₽ — за государственную пошлину.

Еще, поскольку квартиры по документам принадлежат маме, а я выступала в суде в качестве ее представителя, отдельно заявила ходатайство о взыскании 30 000 ₽ за моральный вред.

Итоги

Не помню, почему суд снизил сумму взыскания на 2000 ₽, но в итоге получилось 30 847,84 ₽. Еще присудили выплатить 1000 ₽ за моральный вред и 1125 ₽ за государственную пошлину.

Отдельно суд постановил взыскать 24 000 ₽ судебных издержек, но этого документа у меня не сохранилось. В итоге общая сумма выплат составила около 54 000 ₽.

Решение суда

Я вообще не рассчитывала получить эти деньги. Если вы сталкивались со взысканием по исполнительному листу, понимаете, насколько это сложно, хлопотно и зачастую бесполезно. Так что исполнительный лист я отправила в районный отдел судебных приставов по месту жительства одной из девушек и благополучно про него забыла.

Но, к моему удивлению, через полтора месяца на карту поступило десятка полтора мелких платежей: приставы сняли деньги с карт, которые были оформлены на наших должников, и перечислили мне всю сумму.

Девушки так и не объявились. А я уже через пару дней после инцидента отремонтировала квартиру, заново покрасила стены и нашла арендатора. На этот раз — одинокого мужчину. Договор менять не стала, так как он и так более чем жесткий.

Выводы

За исключением этого случая, сдача квартир в аренду практически не доставляет мне проблем. За все время один раз сломался кран — квартирант его починил за свой счет. Еще я один раз обновила краску на стенах. Выбирала ее для помещений с повышенной эксплуатацией, влагостойкую. Сейчас 9 л такой краски стоят 6990 ₽, я покупала еще за 5000 ₽.

Так что для меня сдача жилья — неплохой вариант получения пассивного дохода. Главное — заключить максимально детализированный договор, прописать ответственность и описать все имущество, которое передаете в пользование. Также важно доверять своей интуиции: если человек не нравится, лучше отказать в найме.

Мне по большей части все-таки попадаются светлые люди. Я вложила душу в свои квартиры, так как для меня было действительно важно сделать их уютными и удобными.

В каких еще случаях можно подать в суд на квартирантов

Долги за коммуналку или квартиру.При найме жилья — или, как чаще его называют в быту, аренде — квартиранты временно им пользуются за плату. Они заезжают в помещение с мебелью, бытовой техникой и по договоренности с хозяином оплачивают коммунальные услуги. Но иногда пренебрегают своими обязанностями — отсюда и возникает самое распространенное требование хозяев жилья, которое часто доходит до судебных разбирательств.

Так произошло в Ахтубинске, где квартирантка не платила за наем и накопила долг перед хозяйкой 163 531 ₽. Еще 203 690 ₽ составил долг за неоплаченные коммунальные услуги. Однажды женщина просто съехала и даже не отдала ключи, а просто по телефону сообщила, что платить она отказывается. Тогда хозяйка подала на нее в суд и выиграла дело. Она взыскала с квартирантки оба долга, еще 163 531 ₽ в качестве неустойки за отказ выплатить их до суда и 10 000 ₽ на оплату услуг юриста собственницы жилья.

Порча имущества.Наймодатель вправе рассчитывать, что ему вернут жилье в том состоянии, в котором он его и сдал. Незначительный износ допустим, но до суда доходят более тяжелые случаи.

К примеру, квартира изнашивается быстрее, когда ее пересдают в посуточный наем или на длительный срок, но тем лицам, кому собственники сами бы квартиру не доверили. Материальные претензии за порчу имущества в таком случае хозяин все равно вправе адресовать квартирантам, которых заселял сам: именно они ответственны за сохранность принятого имущества и обязаны возместить ущерб.

Квартирантка из Астрахани не только задолжала хозяину квартиры плату за проживание — 55 000 ₽, но и сдала его жилье в поднаем женщине с шестью детьми. После таких жильцов в квартире нужно было делать восстановительный ремонт на сумму 140 926 ₽. За компенсацией этого ущерба и неустойки 68 950 ₽ наймодатель и пошел в суд.

Все его требования удовлетворили, так как ущерб квартире был нанесен во время действия договора аренды с первой квартиранткой.

Нарушение договоренностей.Иногда наниматели нарушают оговоренный режим пользования квартирой. Например, заводят домашних питомцев или открывают в квартире тату-студию. Это может плохо отразиться на состоянии жилья и стать поводом посудиться.

В Пскове хозяйка квартиры сдала ее двум женщинам, но вскоре ей стали поступать жалобы соседей на зловонный запах. Когда хозяйка пришла с проверкой, то обнаружила, что в квартире живут 18 кошек. Женщины убрали ковры, а паркет настолько пропитался мочой животных, что покрылся бурыми пятнами.

Чтоб восстановить квартиру после квартиранток, понадобилось бы 145 889 ₽. Этот ущерб женщина пошла взыскивать в суде.

Судебная экспертиза оценила его ниже — в 70 849 ₽. Суд обязал квартирантку, подписавшую договор, возместить его. Она пыталась обжаловать решение в апелляционном суде, но оно осталось неизменным.

Проблемы с пропиской.Нередко наймодатели оформляют прописку квартирантам, а те прописывают туда и своих детей. Нет проблем, когда прописка временная и оформлена на срок действия договора — они прекращаются одновременно.

Все сложнее, когда собственники оформляют квартирантам постоянную регистрацию: прекратить ее без согласия самих квартирантов можно только через суд.

Москвичка дважды сдавала свою квартиру и прописывала в ней квартирантов. Оба раза те уезжали, не предупредив хозяйку, но регистрацию в ее квартире не прекращали. Тогда ей пришлось делать это самой через суд.

По его решению семьи бывших квартирантов подлежат снятию с учета из квартиры женщины, так как собственник жилья вправе требовать восстановления своих прав, в том числе — выселения подселенцев и снятия их с регистрационного учета.