В каких случаях нельзя выселить из квартиры

В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?

Существует стереотип, что из единственной квартиры вас не смогут выселить ни при каких обстоятельствах. Однако это не так. Вернее, не всегда. Давайте разберемся, в каких случаях вы можете потерять свою драгоценную недвижимость навсегда.

Мой дом – моя крепость?

Самой защищенной категорией граждан являются собственники квартир, в которых они сами проживают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надежно защищает таких владельцев недвижимости, если они вовремя вносят коммунальные платежи и не нарушают права других граждан.

Но при определенных условиях из единственной квартиры могут выселить даже собственника, не имеющего никаких долгов и не мешающего никому жить.

Например, если дом признан аварийным и подлежит сносу. Или, если недвижимость подлежит изъятию для государственных нужд. Чаще всего это происходит при строительстве дорог и социальной инфраструктуры.

Разумеется, никто не оставит такого владельца без равноценной недвижимости или денежной компенсации взамен. Но спорить с государством по поводу качества нового жилья или суммы возмещения будет бесполезно. На практике суды почти всегда занимают сторону муниципалитетов.

А если собственник недвижимости все же мешает жить соседям, допускает разрушение жилья или разводит антисанитарию, несмотря на постоянные предупреждения органов власти, то его могут выселить из квартиры без предоставления равноценной жилплощади.

В этом случае изъятая недвижимость будет продана с торгов, а вырученная на них сумма выплачена владельцу.

И при наличии больших сумм долга по коммунальным услугам квартира тоже может быть изъята у собственника для последующей продажи на торгах для погашения задолженности. Но в этом случае должнику должно быть предоставлено муниципальное жилье с учетом социальных норм по площади на каждого из членов его семьи.

Еще проще оказаться без квартиры, если она куплена с помощью ипотечного кредита, по которому образовалась большая задолженность. В этом случае не спасет даже факт единственного места проживания или наличие несовершеннолетних детей.

По условиям кредитного договора и в соответствии с законом об ипотеке такая квартира находится в залоге у банка. И если задолженность по кредиту составит более 5% от ее стоимости, финансовая организация вправе обратиться в суд для изъятия недвижимости у должника.

Судебная практика, включая Верховный суд, в таких случаях всегда на стороне кредитора.

Когда мой дом – не мой

Выселить жильцов муниципальных или служебных квартир еще проще. Действует такой же принцип, как и для собственников недвижимости.

Причины для выселения точно такие же – признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также государственные нужды. Для служебных квартир основным поводом для окончания проживания в помещении является расторжение трудового договора.

Если наниматель является добросовестным плательщиком по коммунальным услугам, не мешает соседям, не портит жилье и чужое имущество, а также не разводит антисанитарию, то его выселяют с предоставлением равноценного жилья.

Ну а если человек не оплачивает коммуналку, отравляет жизнь соседям и создает условия для разрушения жилья, то его могут выселить в квартиру меньшей площади или оставить без квартиры вообще.

Мать ребенка, которой негде жить

Развод родителей не влияет на права ребенка — поэтому он может продолжать проживать в квартире своего отца, к примеру, т. к. остается членом его семьи.

А вот его мать, которая стала бывшей супругой для собственника, по закону утрачивает право на его квартиру. Но ситуация может измениться, если у нее нет другого жилья, а также возможности его приобрести.

Учитывая это и другие обстоятельства, суд может сохранить за матерью право пользования квартирой бывшего супруга на определенный срок (это предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, суд г. Казани отказался выселять бывшую супругу собственника квартиры до достижения ребенком 14-летнего возраста. Было учтено, что отец ребенка живет отдельно, воспитанием ребенка не занимается, но при этом его квартира является единственным жильем для ребенка и его матери. А доходы матери не позволяли ей обеспечить себя и ребенка отдельным жильем (Кировский р-й суд г. Казани, дело № 2-1809/19).

Полный банкрот

В последнее время чаще стали выноситься решения, которые не позволяют новому собственнику жилья выселить его предыдущего владельца и членов его семьи, если квартира была продана с торгов за долги.

Закон позволяет лишать должника даже единственного жилья, если оно было предметом ипотеки, а кредит банку так и не удалось вернуть.

Однако, чтобы не выгонять человека на улицу (особенно, когда у него маленькие дети), суды стали применять по аналогии уже упомянутую ранее норму ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и сохранять право пользования жильем за бывшим собственником на определенный срок (как правило, от 6 месяцев до 1 года).

Поэтому тот, кто приобрел такую квартиру, фактически лишается возможности вселиться в нее в течение этого времени (например, решение Заинского горсуда РТ по делу № 2-616/2019, Амурского горсуда ХК по делу № 2-1179/2019).

Вообще, по закону (ст. 95 ЖК РФ) такие должники должны выселяться не на улицу, а в муниципальное жилое помещение маневренного фонда. Но, видимо, в отсутствие этого фонда суды вынуждены решать жилищную проблему должников за счет новых собственников таких квартир.

Не член семьи, а «контрагент»

Применить правило о выселении бывшего члена семьи собственника и вовсе не удастся, если жильца изначально вселили по иному основанию — в частности, по гражданско-правовому договору (найма или безвозмездного пользования жильем).

В таком случае при решении вопроса о выселении суд будет руководствоваться не Жилищным кодексом РФ, а условиями заключенного договора и Гражданским кодексом РФ. Поэтому далеко не всегда собственнику удастся выиграть этот спор.

Например, в одном деле, которое рассматривал суд Санкт-Петербурга, свекровь оформила невестке регистрацию в своей квартире на основании договора найма (видимо, не желая признавать ее членом семьи собственника).

Закон такое вполне допускает: все, кроме близких родственников (это дети, супруг и родители), признаются членами семьи собственника только в том случае, если он прямо назвал их таковыми при вселении и оформлении регистрации (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Но когда, спустя несколько лет, невестка стала бывшей и свекровь захотела ее выселить, это ей не удалось. Суд признал, что договор найма, который они заключили, действует еще 5 лет:

• поскольку срок найма в договоре не был указан, то по закону в таком случае применяется максимально допустимый срок 5 лет,
• а т. к. свекровь до истечения первого срока не заявила о расторжении договора, то он, опять-таки по закону, автоматически продлевается на новый срок.

Поэтому суд отказался выселять бывшую невестку и признал ее право пользоваться квартирой свекрови еще 5 лет (Красносельский р-й суд Санкт-Петербурга, дело №2-1270/18).

• #судебная практика
• #жилищное право
• #принудительное выселение
• #собственник жилья

• Автор: Ирина Сивакова, юрист

Защита прав ребёнка

Довольно любопытным является решение № 2-1809/2019 от 29 ноября 2019 г. Кировского районного суда г. Казани. Не по той причине, что оно создало какой-то особый прецедент, а потому что содержит два полностью противоречащих друг другу постановления.

Суть дела в том, что после развода супругов бывшая жена отказалась добровольно исполнять требование бывшего мужа очистить квартиру. Она проживает в ней с общей дочерью, которая ходит в детский садик. Узнав, что бывший муж подал иск в суд, которым просит прекратить право использования квартиры, являющейся его собственностью, она подала встречный иск, которым просила признать её право пользоваться квартирой вплоть до достижения дочерью совершеннолетия.

Суд принял поистине соломоново решение. Исковые требования обоих бывших супругов им удовлетворялись частично. Так, право пользования помещением бывшей женой отменялось, а саму её суд постановил выселить. Однако тут же частично удовлетворёнными оказались требования встречного иска бывшей жены. Частичность выразилась в том, что лишь до достижения общим ребёнком возраста 14 лет.

Это решение невозможно считать полноценной судебной практикой, поскольку стороны не обращались ни в один из высших судов с целью обжалования. Они могли бы сделать это в ВС Республики Татарстан и в ВС РФ.

Разумеется, принято оно было в силу того, что в РФ действует множество законов, направленных на защиту прав детей. В данном случае общий ребёнок остаётся по месту жительства отца, а мать просто при нём. Ребёнок может жить там, где живёт один из его родителей, а мать — при ребёнке, который считается малолетним.

Правда, всё это очень странно, поскольку отец ребёнка не живёт в той квартире, где ребёнок остался жить по решению суда. Решающую силу имело то, что у матери нет своего жилья.

Когда долги по ипотечному кредиту стали непосильными

Несколько чаще стали появляться решения судов, направленные на некоторое улучшение положения бывших должников ипотечного кредитования.

Этот вид позволяет отнять квартиру даже в том случае, если она является единственным жильём. К таким последствиям приводит задержка в оплате кредита всего в несколько месяцев. Единственным же такое жильё становится в силу того, что люди продают имеющуюся у них недвижимость, чтобы сделать начальный взнос по ипотечному кредиту. Суды постоянно выносят решения о том, что новые владельцы квартиры, которым банк успел её продать, должны подождать в течение срока от 6 месяцев до 1 года.

Основной причиной является то, что на основании нормы ст. 95 ЖК РФ получатели ипотечного кредита, которые не смогли осуществлять выплаты, должны выселяться в муниципальное жильё маневренного фонда, соответствующее нормам проживания. Однако такового у многих органов местного самоуправления попросту нет в необходимом объёме.

В результате нарушаются права новых собственников жилья. Покупая его, они не обязаны были проверять, живут ли в квартире люди.

Если заключен договор жилого найма

Существует и ещё одна причина для того, чтобы проживающее лицо было бы не так просто выселить даже в том случае, если кажется, что для того должны быть все основания.

К примеру, молодая пара не очень долго наслаждается совместной жизнью, супружеские отношения прекращаются через пару лет после брака. Но тут выясняется, что выселить бывшего родственника не так-то просто, если заселялся он не в силу того, что стал членом семьи, а по другим основаниям. Встречается такое редко, но встречается.

Это означает, что с ним был заключен договор жилищного найма, в том числе и на безвозмездных основаниях. В таком случае в суде будут руководствоваться не Жилищным кодексом, а условиями договора.

Если в нём не был указан срок, то суд может применить положение, позволяющее считать, что договор заключен на максимальный срок в 5 лет.

В таком случае важно попытаться расторгнуть договор на основании положений ГК РФ, к примеру, его ст. 451, которая регулирует изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Иначе может получиться так, как у участников спора по делу № 2-1270/18.

Решение по нему принимал Красносельский районный суд г. Санкт-Петербурга. Бывшая жена сохранила за собой право использования жилой недвижимости, поскольку заселялась в него по договору жилищного найма, в котором не был указан срок окончания.

• #судебная практика
• #жилищное законодательство