- Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка
- Главные шаги при заключении ДКП земельного участка
- Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
- Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус:
- Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)
- Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка
- Как оформить договор купли-продажи земельного участка
- Законодательная база
- Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи земельного участка
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
- ЦЕНА ДОГОВОРА
Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка
Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.
Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.
Главные шаги при заключении ДКП земельного участка
- Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
- Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
- Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
- Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.
Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.
«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.
Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).
«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены», — добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.
Структура договора купли-продажи земельного участка стандартна и повторяет все ДКП (Фото: Shutterstock)
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
- предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок, который устанавливается для передачи участка;
- согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
- наличие или отсутствие обременений и ограничений;
- объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
- реквизиты и подписи обеих сторон.
Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус:
- продавец и покупатель сами этого захотели. Нотариус проверит дееспособность как продавца, так и покупателя, удостоверится в праве продавца на совершение сделки и проверит, нет ли ограничений в отношении участка;
- земельный участок принадлежит ребенку или ограниченно или полностью недееспособному лицу;
- продается доля в праве собственности на земельный участок.
Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.
Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.
Договор купли-продажи земельного участка – это договор, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок за определенную денежную или иной договоренной стоимость.
Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в установленном порядке. В нем должны быть указаны следующие обязательные элементы:
- Сведения о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные, место жительства);
- Описание земельного участка (адрес, площадь, кадастровый номер);
- Цена и условия оплаты;
- Срок передачи земельного участка;
- Права и обязанности сторон.
Права и обязанности продавца:
- обязан передать земельный участок покупателю в установленный срок и в соответствии с условиями договора;
- обязан обеспечить законный происхождение права собственности на земельный участок;
- имеет право требовать оплаты земельного участка в полном объеме в установленные договором сроки;
- имеет право расторгнуть договор при нарушении покупателем условий договора.
Права и обязанности покупателя:
- обязан оплатить земельный участок в полном объеме и в установленные договором сроки;
- обязан принять земельный участок в соответствии с условиями договора;
- имеет право требовать передачи земельного участка в установленный срок и в соответствии с условиями договора;
- имеет право расторгнуть договор при нарушении продавцом условий договора.
Важно отметить, что при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны обязаны учитывать следующие моменты:
- основание для распоряжения земельным участком (наличие права собственности, аренды и т.д.);
- ограничения и обременения, налагаемые на земельный участок (земельные сервитуты, право аренды, обременения в виде залога и т.д.);
- кадастровая стоимость земельного участка и налоговые обязательства продавца и покупателя;
- возможность изменения целевого назначения земельного участка и требования по его использованию (сельскохозяйственное, жилое, коммерческое и т.д.);
- условия и порядок регистрации права собственности на земельный участок в установленном законодательством порядке.
В случае нарушения условий договора купли-продажи земельного участка стороны имеют право обращаться в суд с иском о:
- признании договора недействительным;
- взыскании неосновательного обогащения;
- замене исполнения;
- расторжении договора;
- взыскании убытков.
Договор купли-продажи земельного участка является важным юридическим документом, определяющим права и обязанности сторон при сделке с земельным участком. При его заключении необходимо иметь четкое представление о законодательных нормах и правилах, соблюдать требования закона и учитывать все риски и возможные последствия. В случае возникновения споров и конфликтов стоит обращаться за помощью к квалифицированным юристам для защиты своих интересов и прав.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка
Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог.
В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.
Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.
Законодательная база
Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.
Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.
Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.
Продавец должен сказать всю правду об участке: не обременен ли он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не портит ли это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.
Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.
Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.
По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.
Объясняем сложное простым языком
Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка
Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.
Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.
Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.
Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.
Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то , с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.
Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.
Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.
Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.
Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.
Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.
Образец акта приема-передачи земельного участка
Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.
В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.
Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.
Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 ₽.
Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.
Договор купли-продажи земельного участка
« » 2024 г.
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил Земельный участок, общей площадью кв. м, находящийся по адресу: .
Кадастровый номер земельного участка: .
Категория земельного участка: .
Разрешенное использование земельного участка: .
1.2. Указанный земельный участок принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании .
Право собственности «Продавца» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности
№ от « » 2024 г., выданным .
1.3. Указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «Продавец» и «Покупатель» не могли знать.
ЦЕНА ДОГОВОРА
2.1. Указанный Земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене рублей. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора «Покупатель» оплатил «Продавцу» полностью.
3.1. Порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также добровольность нотариального удостоверения сделки «Сторонам» известны.
3.2. Расходы по регистрации перехода права собственности на основании «Договора» в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплачивают «Покупатель» и «Продавец».
3.4. По соглашению «Сторон», имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта.
3.5. «Продавец» гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
3.6. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
3.7. Настоящий договор составлен и подписан «Сторонами» в трёх экземплярах, по одному для каждой из «Сторон», а один – для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
История 1:
В связи с растущим спросом на земельные участки в живописном районе, мне как юристу часто приходится заниматься делами, связанными с договорами купли-продажи таких участков. Однако, в одном из недавних случаев, моему клиенту, г-ну Смирнову, пришлось столкнуться с непредвиденными трудностями.
Г-н Смирнов заключил договор купли-продажи земельного участка с г-ном Ивановым, предполагая, что сделка будет осуществлена без проблем. Однако, после того, как договор был подписан и деньги были уплачены, оказалось, что участок имеет серьезные проблемы с правовыми документами.
Изначально, г-н Смирнов не обратил внимание на то, что участок был заложен в качестве обеспечения по кредиту, который г-н Иванов взял у банка. Банк не был уведомлен о намерении г-на Иванова продать участок и не дал свое согласие на отчуждение имущества. Когда г-н Смирнов узнал об этом, он обратился ко мне за помощью.
Моя задача состояла в том, чтобы защитить интересы г-на Смирнова и помочь ему решить эту юридическую проблему. Я провел исследование и выяснил, что нарушение правил отчуждения заложенного имущества может повлечь за собой юридические последствия для г-на Иванова.
Спустя несколько недель интенсивных переговоров и юридических консультаций, мне удалось достичь соглашения с банком и г-ном Ивановым. Банк согласился снять арест с участка, а г-н Иванов добровольно вернул полученные средства г-ну Смирнову.
История 2:
Вторая история, связанная с договором купли-продажи земельного участка, рассказывает о неприятной ситуации, в которую попал мой клиент, г-н Петров.
Г-н Петров приобрел земельный участок в живописном районе для строительства своего дома. Договор был заключен с г-ном Сидоровым, который являлся владельцем участка. Все казалось идеальным, пока не возникла проблема с границами участка.
Оказалось, что границы участка, указанные в договоре, не соответствуют действительности. Г-н Петров обнаружил, что часть участка была незаконно присоединена к соседнему участку, что создавало проблемы с доступом к дороге и соседними участками.
Г-н Петров обратился ко мне, чтобы узнать свои права и возможные пути решения этой проблемы. Я провел обширное исследование, изучил документы и провел переговоры с соседями и государственными органами.
В результате, мне удалось доказать, что присоединение участка было незаконным и нарушало права г-на Петрова. Я представил доказательства в суде и суд принял решение о восстановлении границ участка в соответствии с договором купли-продажи.
Таким образом, г-н Петров восстановил свои права на участок и получил возможность строить свой дом без проблем с соседями и доступом к дороге.
В обоих этих случаях, моя помощь в качестве юриста была решающей для успешного разрешения проблем, связанных с договорами купли-продажи земельного участка.