Как лучше сразу оформить квартиру на ребёнка или сделать дарственную

Что лучше – дарственная или договор купли-продажи

Дарственная и договор дарения – в чем разница? У каждого типа соглашения есть свои плюсы и минусы: наличие платы, величина налогов, возможность оспорить в суде. Прежде чем принять решение, взвесьте все последствия и сравните потенциальную выгоду для себя.

• Договор дарения и купли-продажи: определения
• Отличия купли-продажи и дарения
  • Плата
  • Налоги
  • Стороны сделки
  • Отмена или оспаривание в суде
  • Преимущественное право покупки

  Договор дарения и купли-продажи: определения

  В статье остановимся на разнице между дарственной и куплей-продажей, когда речь идет о передаче прав на крупную собственность: квартиру, машину, дачу, землю.

  Договор купли-продажи – это передача права на имущество, при которой получатель выплачивает деньги продавцу. Объектом договора может выступать физическая собственность, авторские и цифровые права.

  Договор дарения предусматривает безвозмездную передачу имущества или права требования одним человеком другому. Даритель освобождает одаряемого от уплаты денег за имущество, а одаряемый принимает дар и ставит в соглашении подпись. Переход собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

  Что указывают в дарственной:

  • адрес недвижимости,
  • паспортные данные обеих сторон,
  • размер доли, если дарят часть квартиры/дома.

  Как оформить дарственную на квартиру

  У вас есть дом, земля или квартира? Значит, получить крупную сумму в кредит будет легче! Банк получает гарантии, а вы – необходимую сумму на выгодных условиях.

  Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!

  Отличия купли-продажи и дарения

  На первый взгляд, основное различие между сделками – наличие или отсутствие платы за получение имущества, но есть еще ряд отличий.

  Плата

  Купля-продажа – возмездное соглашение, по которому покупатель получает имущество продавца за указанную в договоре плату.

  Дарственная на квартиру имеет плюсы и минусы, но главное достоинство – безвозмездность. То есть даритель не получает выгоду от передачи имущества, но может выразить свою волю.

  Тамара Петровна владеет двухкомнатной квартирой, по завещанию она перейдет ее сыну и дочери. Женщина хочет оставить половину жилья племяннице, которая за ней ухаживает, поэтому она решила оформить дарственную.

  Что лучше – завещание или дарственная на квартиру

  Налоги

  • более пяти лет (общее правило);
  • более трех лет, но это единственное жилье;
  • более трех лет после приватизации, дарения или по наследству, а также по договору ренты;
  • купленным в рамках приращения долей (наследование доли в жилье, где у покупателя уже была доля);
  • проданным по цене, которая равна цене покупки (то есть вы как бы не получаете выгоду от сделки – за что купили, за то и продаете), но не менее 70% кадастровой стоимости).

  Дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается налогом, а если дар получен от посторонних лиц, то получатель должен заплатить налог 13%.

  Вам не нужно платить налог, если подарок вы получили от:

  • мужа/жены,
  • родителей/детей,
  • дедушки/бабушки или внуков,
  • братьев/сестер.

  Стороны сделки

  Стороны сделки – это собственник и покупатель при купле-продаже, даритель и получатель при дарении. Для дарственной ограничений больше, для продажи – почти нет, если не затронуты интересы несовершеннолетних.

  Купля-продажа возможна между близкими родственниками, любыми юридическими и физическими лицами. Если среди собственников недвижимости есть ребенок, то его интересы представляет законный представитель, продать «детскую» долю в недвижимости можно, получив согласие органов опеки.

  Дарение квартиры близкому родственнику законно, оно возможно между любыми совершеннолетними дееспособными гражданами.

  Запрещено делать подарки дороже 3000 рублей:

  • от имени малолетнего или недееспособного;
  • между коммерческими организациями;
  • медработнику, учителю;
  • чиновнику.

  Важно: несовершеннолетний не вправе сам или по доверенности подарить квартиру или дом, а вот принять имущество в дар может ребенок в любом возрасте. Понадобятся свидетельство о рождении или паспорт. За детей до 14 лет дарственную от имени получателя подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя. По умолчанию ребенок сможет распоряжаться полученным имуществом после 18 лет.

  Отмена или оспаривание в суде

  Оспорить через суд можно оба вида договоров.

  Аннулировать дарственную можно при определенных условиях.

  1. Даритель на момент сделки признан недееспособным (в результате болезни, был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, проходил медикаментозное лечение, которое влияло на его ментальное состояние).
  2. Дарителя принуждали (угрозами, шантажом) отписать имущество третьему лицу.
  3. Получатель умер, а в договоре смерть получателя была указана как условие для возврата подарка.
  4. Даритель – юрлицо, признанное банкротом в течение полугода после подписания дарственной.
  5. Получатель дара относится к нему небрежно, что может привести к порче или утрате имущества, которое представляет особую ценность для бывшего владельца.
  6. Одаряемый совершил покушение на жизнь собственника, его семью, нанес урон их жизни или здоровью.
  7. Дарение фактически заменило собой продажу, и есть доказательства того, что за имущество были уплачены средства.
  8. Дарственная не была зарегистрирована в Росреестре.

  Тамара Петровна составила дарственную на племянницу, заверила ее у нотариуса, но до Росреестра так и не дошла. Сын Тамары Петровны обратился в суд: сделку сочли незаключенной, дарственная была аннулирована.

  Дарственную можно аннулировать по взаимному согласию сторон или через суд. Суд обычно соглашается аннулировать документ, если есть доказательства того, что сделка совершена под давлением, без разрешения супруга (если квартира или дом были приобретены в браке), не была зарегистрирована или даритель был недееспособен.

  Важно: оспорить дарственную можно в течение трех лет, а при покушении на жизнь или здоровье дарителя срок давности увеличивается до пяти лет.

  • реквизиты сторон,
  • данные первого документа (о купле-продаже),
  • намерение расторгнуть соглашение,
  • информация о недвижимости, обязательства сторон и сроки их исполнения.

  Другой способ расторгнуть договор купли-продажи – оспорить его в суде. Рассчитывать на положительный исход дела можно, если есть доказательства, что права истца были ущемлены или нарушены. Например, муж продает жилье без согласия супруги и она может подтвердить, что не знала о продаже.

  Грамотное составление любого договора или юридическое сопровождение в суде, если вы оспариваете сделку, требует затрат. Оплатить услуги юриста в рассрочку поможет Халва!

  Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 15% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

  Преимущественное право покупки

  При продаже совладельцы имеют право купить долю в жилье прежде, чем она будет выставлена на продажу в открытый доступ. Совладельцы могут выкупить долю или отказаться от нее.

  Как продать долю в недвижимости, чтобы сделку не оспорили:

  • укажите в уведомлении верные реквизиты недвижимости (адрес);
  • разошлите уведомления и ждите ответа совладельцев месяц;
  • выставите жилье на продажу, если никто из собственников не пожелал выкупить долю.

  Дочь Тамары Петровны после смерти матери решила продать свою долю в квартире матери. По закону она предложила долю в жилье брату. Он не захотел выкупать половину сестры, и они решили выставить на продажу всю квартиру.

  Если вы продаете часть квартиры совладельцу, то уведомлять остальных собственников необязательно.

  При дарении никаких преимущественных прав у совладельцев нет. Если часть долевой собственности выражена в натуре и это зарегистрировано в Росреестре (например, комната в двухкомнатной квартире), то согласия других владельцев на требуется.

  Общая информация

  Оформление прав на жилой объект на несовершеннолетнего ребенка может осуществляться двумя способами: через дарственную сделку или через переоформление прав собственности. Рассмотрим основные аспекты каждого из вариантов.
  
  Дарственная сделка - это договор, в соответствии с которым собственник передает свое имущество другому лицу бесплатно. Дарственная сделка является одним из способов оформления прав на жилой объект на ребенка. Данный способ имеет свои особенности и требования, которые необходимо учитывать.
  
  Для того чтобы оформить дарственную сделку на жилой объект на ребенка, необходимо выполнить ряд условий. В частности, в случае недвижимости, дарственная сделка должна быть заключена в нотариальной форме. Также важно учитывать, что сделка должна быть совершена с соблюдением всех юридических требований и нормативов.
  
  Однако следует помнить, что дарственная сделка имеет свои недостатки. В частности, при таком способе оформления прав на жилой объект на ребенка возможны различные юридические сложности и споры. Кроме того, собственник может потерять контроль над имуществом, поскольку владение объектом будет принадлежать другому лицу.
  
  В связи с вышеуказанными недостатками дарственной сделки, рекомендуется также рассмотреть возможность переоформления прав собственности. Переоформление прав собственности является менее рискованным способом оформления прав на жилой объект на ребенка.
  
  Для того чтобы осуществить переоформление прав собственности, необходимо обратиться в уполномоченные органы, предоставив необходимые документы и сведения. В результате проведения процедуры переоформления прав собственности, могут возникнуть налоговые обязательства и другие юридические вопросы, которые необходимо учитывать.
  
  При выборе между дарственной сделкой и переоформлением прав собственности необходимо учитывать все юридические аспекты и последствия такого решения. Важно обратиться за консультацией к юристу или нотариусу, чтобы избежать возможных ошибок и негативных последствий.
  
  В заключение, следует отметить, что выбор между дарственной сделкой и переоформлением прав собственности должен быть осуществлен с учетом всех обстоятельств и особенностей конкретной ситуации. Важно оценить риски и преимущества каждого из вариантов и принять обоснованное решение, которое будет наилучшим для обеих сторон.

  Что такое завещание

  Если у вас нет завещания, в котором указан наследник квартиры, то жилье перейдет к родственникам в равных долях.

  Завещание – документ, который составляют на случай смерти, где указывается воля умершего по распределению личного движимого и недвижимого имущества. В завещании также указывают, кому в наследство достанется квартира, дача или дом.

  Важно: на момент составления завещания наследодатель должен быть дееспособен. А чтобы завещать квартиру определенному человеку, не обязательно быть его родственником.

  Как оформить завещание квартиры

  Завещание составляется только в письменной форме. Документ заверяет нотариус, который обязан хранить тайну завещания до начала его действия – до смерти наследодателя.

  Иногда нотариус может сам написать завещание со слов своего клиента, но последний обязан ознакомиться с текстом и одобрить его подписью.

  В документе должны быть прописаны параметры квартиры, для которой определяют наследника:

  • точный адрес;
  • кадастровый номер по документам и количество квадратных метров;
  • данные паспорта наследодателя;
  • фамилия, имя и отчество наследника;
  • дата и место заверения.

  Завещание можно составить только от лица одного человека, который лично распоряжается своим имуществом. Нельзя составить завещание на квартиру, которая находится в совместной собственности. Поэтому к завещанию прилагают выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая закрепляет законность владения квартирой.

  Нотариус может потребовать справку из психоневрологического диспансера. Иногда это происходит из-за неуверенности в том, что наследодатель оформляет завещание добровольно и в здравом уме. Нотариус может прикрепить справку к завещанию, чтобы подстраховать наследника от судебных разбирательств с родственниками усопшего.

  Плюсы и минусы завещания

  • недвижимость переходит в собственность только после смерти владельца, то есть наследодатель на полных правах живет в своей квартире;
  • завещание можно оформить без участия наследника, что поможет избежать лишнего внимания, к примеру;
  • завещание можно переписать, если вы передумали оставлять квартиру указанному наследнику.

  Минусы завещания затрагивают права наследника:

  – документ могут оспорить родственники, тогда наследнику на время судебных разбирательств нельзя будет жить в квартире на законных правах;

  – в квартире могут быть обязательные доли на недееспособных родственников бывшего владельца: несовершеннолетних детей, инвалидов под опекунством и т.д.

  Анатолий составил завещание, в котором он передает собственную квартиру двоюродному дяде. После его смерти жена обратилась к нотариусу с сообщением, что у усопшего есть несовершеннолетний сын, эти слова подтвердились свидетельством о рождении.

  Нотариус не имеет права самостоятельно заниматься выделением обязательной доли, поэтому дело было передано в суд. После рассмотрения дела суд постановил, что несовершеннолетний сын Анатолия имеет право на обязательную долю в квартире усопшего – половину всей площади.

  – Вместе с квартирой наследнику могут перейти и долги за коммунальные услуги по ней.

  В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение.

  Дарственная на квартиру

  Оформление «дарственной», или договора дарения на квартиру – еще один способ передачи прав. Для этого, в отличие от завещания, необходимо письменное согласие одаряемого.

  Законным такой дар считается, когда вы проводите регистрацию смены собственника в Росреестре.

  Что общего у дарственной и завещания: в обоих случаях можно оформить дарение несовершеннолетнему лицу, оба случая должны быть официально зарегистрированы. Квартира – дорогостоящее имущество, все сделки по ней строго регламентируются, чтобы в случае ошибки именно государство разбиралось с проблемой, подключало суды и так далее.

  Договор дарения можно оформить так, чтобы предусмотреть права владельца квартиры. К примеру, указать пункт, что дар передается племяннику только после смерти любимого дяди, а до этого родственник не может продать недвижимость или выселить владельца квартиры оттуда.

  Как оформить дарственную

  Договор дарения заключают в два этапа:

  • Первый этап. Вы и одаряемый обговариваете условия договора, скрупулезно записываете данные по квартире.

  Совет от банка

  Скачайте в интернете бланк дарственной. В сети можно найти множество вариантов образцов: от стандартного до договора дарения по доверенности.

  • Второй этап. Вы идете в МФЦ или Регистрационную палату и регистрируете сделку, факт смены владельца недвижимости.

  Плюсы и минусы дарственной

  • передается только квартира, а обременения на нее в виде долгов – нет;
  • процедура оформления проще, чем написание завещания.
  • если одаряемый – не близкий человек, придётся платить налог на дар (это 13% от кадастровой стоимости квартиры);
  • потеря прав на жилье прежним владельцем (отношения между вами и тем, кому подарили квартиру, могут ухудшиться, и вас могут выселить из квартиры на вполне законных основаниях);
  • преждевременная смерть того, кому подарена квартира, может привести к конфликту между наследниками и вами.

  Известен случай, в котором 67-летний Николай передал в дар свою квартиру родному племяннику Сергею, чтобы в случае его смерти родственник не имел проблем с оформлением наследства. Племянник присматривал за дядей, был с ним в отличных отношениях, приносил лекарства и заботился.

  К сожалению, Сергей погиб в автокатастрофе через два года после оформления дарственной. Он был в разводе, первая жена и совершеннолетний сын жили в другом городе и не общались с ним.

  После смерти Сергея подаренную квартиру унаследовал его единственный сын, который решил ее продать. Обращение в суд не помогло бывшему владельцу квартиры – договор дарения был оформлен правильно. Николаю пришлось выехать из собственной квартиры и провести остаток дней в доме престарелых.

  Важно: внимательно отнеситесь ко всем деталям договора и заранее проанализируйте все возможные варианты развития событий.

  Сколько стоит оформление документов

  Давайте посчитаем на примере Александра Петровича, который хочет передать единственной внучке права на владение квартирой (цены примерные, средние по стране).

  Если он решит написать завещание, то его ждут следующие статьи расходов:

  • работа нотариуса – 5 тысяч рублей;
  • государственная пошлина – 100 рублей.

  Итого: 5 100 рублей.

  Если Александр Петрович решит оформить дарственную на квартиру для любимой внучки Алены, то заплатит только 2 тысячи рублей – это госпошлина за перерегистрацию недвижимости в Росреестре.

  Ищете альтернативу? Кредит под залог недвижимости — удобный способ быстро получить деньги. Сумма от 200 тысяч до 30 млн рублей на срок до 15 лет и с возможностью снизить переплату по процентам.

  Как оформить дарственную на квартиру

  Сделка дарения квартиры обязательно заключается в письменной форме. Подарить можно как жилье целиком, так и его долю.

  Срока действия у дарственной нет, но важно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если этого не сделать, собственником останется даритель.

  Обязательное условие договора дарения квартиры — указать ее данные: точный адрес, кадастровый номер, основные характеристики, в частности, площадь.

  Также необходимо определить права и обязанности. Можно конкретизировать право обеих сторон на отказ от договора.

  Для одаряемого обычно прописывают отказ в любой форме без объяснения причин (главное — оформить его до государственной регистрации перехода права собственности). Для дарителя отказ связывают с основаниями, прямо предусмотренными законом (например, одаряемый угрожает жизни и здоровью дарителя).

  Важно определить порядок передачи квартиры после перехода права собственности. В частности, можно конкретизировать, что его оформляют актом приема-передачи.

  Дополнительно стоит указать на ответственность сторон, если они не выполнят условия сделки. Например, одаряемый подпишет договор, но откажется принимать дар.

  Также в числе условий прописывают порядок разрешения споров, срок действия и порядок расторжения договора.

  Еще один важный пункт — заключительное положение. Здесь определяют, как оформлять изменения и дополнения к договору и в каком порядке извещать стороны.

  Образец договора дарения квартиры можно скачать здесь.

  Расходы дарителя и одаряемого

  Начнем с налогообложения: есть категории граждан, которых закон ( п. 18.1 ст. 217 НК РФ ) освобождает от уплаты налога при получении в дар квартиры — 13% от ее кадастровой стоимости.

  Одаряемые, которые не обязаны платить налог за подаренное жилье:

  • супруг (супруга);
  • родители;
  • дети (в том числе усыновленные);
  • старшее поколение — бабушки и дедушки ;
  • внуки;
  • братья и сестры (в том числе и неполнородные — только один из родителей общий).

  Таким образом, договор дарения квартиры только между близкими родственниками (членами семьи) позволяет не платить 13% налога.

  Дарителю при оформлении дарственной придется раскошелиться по следующим пунктам:

  • стоимость составления договора — зависит от того, кто будет заниматься документами (риэлтор, юрист, нотариус или сотрудники МФЦ);
  • госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 рублей;
  • нотариальное согласие супруга, если даритель состоит в законном браке, — 1500-2500 рублей (оформляется по желанию клиента);
  • стоимость бумажной выписки из ЕГРН — 750 рублей (полный перечень стоимости справок указан в приказе Росреестра № П/0145 от 16.05.2020 ).

  Можно заполнить договор дарения без посторонней помощи, скачав бланк в интернете. Но лучше все же обратиться к специалисту, чтобы исключить ошибки, и при необходимости проконсультироваться с ним. Услуги юриста обойдутся дешевле, чем риэлтора, самая низкая стоимость — за работу сотрудников МФЦ.

  Быстрее и проще (но одновременно и дороже) оформить договор у нотариуса: нужно только принести ему необходимые документы, заплатить за услугу и подписать составленный договор дарения. Нотариус не только объяснит каждый пункт в документе, но и сам подаст его на регистрацию в Росреестр.

  Напомним, что обращаться в нотариальную контору необязательно, кроме отдельных случаев, о которых мы говорили выше.

  Сказать, сколько стоит оформление дарственной на квартиру у нотариуса, сложно. На цену влияют родство участников сделки (близкий родственник или посторонний человек) и стоимость жилья. Размеры нотариальных тарифов прописаны в ст. 22.1 абз. 1, ч. 1 основ законодательства о нотариате . Плюс к этому нотариус возьмет деньги за техническую работу.

  Нюансы дарственной

  У договора дарения нет срока действия — его можно подписать двумя сторонами, а зарегистрировать в Росреестре право перехода собственности в любое удобное время.

  До тех пор, пока официально не подтверждено право перехода, имущество числится за дарителем. Соответственно, налог на имущество и расходы на содержание жилья должен оплачивать он. После регистрации договора в Росреестре эти расходы становятся обязанностью одаряемого.

  В некоторых случаях дарственную можно аннулировать ( ст. 578 ГК РФ ). Но для этого требуются серьезные доводы: угроза жизни дарителю или его родственникам (со стороны одаряемого) или ненадлежащее отношение к подаренной квартире, что может привести к ее безвозвратной утрате.

  В договор можно внести пункт об отмене дарения, если одаряемый скончался. Отменить дарственную, если вдруг даритель просто передумал, практически невозможно. Во всех остальных случаях придется обращаться в суд.

  Истории из юридической практики

  Конечно, я могу помочь вам с этим запросом. Вот две юридические истории, касающиеся темы "Как лучше сразу оформить квартиру на ребёнка или сделать дарственную".

  История 1: Оформление квартиры на ребёнка

  Я веду дело о семейных отношениях, где родители хотят передать свою квартиру в собственность ребенку. В данной ситуации, оформление квартиры на ребенка может быть выгодным вариантом. Это позволяет родителям избежать налоговых обязательств, связанных с дарственной сделкой, и предоставляет ребенку право собственности. Однако, важно учитывать возможные последствия, такие как потеря контроля над имуществом, если ребенок несовершеннолетний, и ограничения в использовании квартиры до достижения определенного возраста.

  История 2: Дарственная сделка на квартиру

  В другом случае, клиенты обратились ко мне с просьбой оформить дарственную сделку на квартиру в пользу своего ребенка. Дарственная сделка может быть привлекательным вариантом для передачи недвижимости, так как это позволяет родителям сохранить контроль над имуществом до момента передачи, а также обеспечивает возможность отмены сделки в случае необходимости. Однако, этот подход может быть связан с налоговыми обязательствами и другими юридическими ограничениями, которые могут потребовать дополнительного внимания и консультации.

  В обоих случаях, выбор между оформлением квартиры на ребенка и дарственной сделкой зависит от индивидуальных обстоятельств и потребностей семьи. Как юрист, я стремлюсь предоставить клиентам всю необходимую информацию и рекомендации, чтобы они могли принять обоснованное решение, учитывая все аспекты и последствия данной сделки.

  Таким образом, вопрос о том, как лучше оформить квартиру на ребенка или сделать дарственную, требует внимательного рассмотрения всех факторов и возможных последствий, чтобы принять обоснованное и информированное решение.

  Частые вопросы

  "Что лучше дарственная или переоформление?"

  Если переоформлять нужно на родственника – то лучше договор дарения . Если предполагается не просто переоформление, а возмездная сделка с третьими лицами – то лучше не рисковать – а заключать действительно договор купли-продажи. Если говорить в целом, то сам по себе договор дарения проще с точки зрения налогообложения.

  "Сколько стоит оформить дарственную на квартиру на ребенка?"

  Сроки и стоимость оформления дарственной
  
  Если задача — оформить дарственную на дом на детей, уплатить придется больше, чем при дарении одного только участка: размер пошлины составляет от 350 рублей (земельный участок без дома) до 2 тыс. рублей (квартира или дом) .

  "Как лучше передать недвижимость близким родственникам?"

  Чтобы переписать недвижимость на другого человека, составляют договор дарения . Если этого не сделать, а просто передать документы на недвижимость, у получателя не возникнет права собственности. Поэтому дарение необходимо оформлять договором и регистрировать переход права собственности в Росреестре.

  "Что выгоднее наследство или дарение?"

  В отношении завещания действует аналогичное правило, но есть также и другой момент: при получении наследства в виде денег или банковских счетов НДФЛ не уплачивается. В плане стоимости дарственная выгоднее, потому что сторонам сделки не нужно обращаться к нотариусу (это можно сделать, чтобы удостоверить все гарантии).
  Youtube Video