Минимальная доля в квартире

Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья

С 1 сентября жилые помещения (квартиры, дома) будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. м. Закон об этом 8 июля одобрил Совфед. Еще одно новшество касается раздела имущества супругов. Теперь суды смогут изменить соотношение долей супругов (обычно 50/50), если один из них тайно от другого продал часть общих активов. Как это будет применяться на практике — рассказываем вместе с юристами.

Что такое микродоля и для чего она покупается

До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. На онлайн-витринах недвижимости можно встретить объявления «Продам 1/10 в квартире, 1/12 или даже 1/100 в квартире». Как правило, такие доли появляются в результате наследования, раздела имущества или при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна московская прописка. Отсюда возникает проблема так называемых «резиновых» квартир. Но бывают ситуации, когда доли используют в мошеннических целях. Проблема заключается в том, что обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться общими зонами (кухней, ванной). Например, человек покупает микродолю, заселяется в квартиру и намеренно делает жизнь других собственников невыносимой — речь о черных риелторах.

Павел Крашенинников, соавтор закона о микродолях, председатель Комитета по государственному строительству и законодательству:

— История вопроса достаточно длительная: начиная с 2011 года на рассмотрении Госдумы по данному вопросу было несколько законопроектов. В 2013 году был принят президентский проект о борьбе с фиктивной регистрацией, предусматривающий уголовную ответственность (№ 376-ФЗ от 21.12.2013). Однако ситуация не решилась до сих пор, особенно с микродолями. Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных.

Основные пункты закона

1. Размер доли не меньше 6 кв. м

Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв м. Новые правила должны начать действовать с 1 сентября 2022 года, после подписания закона президентом. Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации. Например, супруги в браке купили квартиру 42 кв. м, один из супругов умирает и у него остается четыре наследника по закону, приводит пример руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. Подлежащая разделу между ними доля в ½ от всей квартиры составляет 21 кв. м. Вторая доля принадлежит второму супругу и в наследственную массу не попадает. Доля умершего делится на четверых наследников в равной доле, то есть на каждого придется по 5,25 кв. м, что меньше установленного законом порога, отметила юрист. То же самое и с маткапиталом, продолжила Нурида Ибрагимова. Иногда денежных средств у семьи хватает только на приобретение малометражной однокомнатной квартиры, особенно в крупных городах. Когда необходимо наделять долями всех членов семьи (условие, установленное законом), то доли нередко составляют меньше 6 кв. м. «Нужно помнить, что квартира в основном приобретается на денежные средства супругов, на которые дети претендовать не могут, а маткапитал составляет только малую часть от стоимости квартиры и ущемление супругов в долях как минимум будет несправедливо», — отметила она.

Читайте также Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

2. Недобросовестным супругам уменьшат долю

Помимо проблемы с микродолями, принятый закон содержит пункт о разделе имущества. Согласно поправкам, суд имеет право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе, «если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях». Например, при разводе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго. Теперь не нужно признавать в суде сделку недействительной и собирать доказательства — будет достаточно доказать, что сделка была совершена без согласия одного из супругов, и суд может уменьшить долю недобросовестного продавца. Согласно Гражданскому кодексу, при разводе супруги получают равные доли (если иное не предусмотрено брачным договором) — 50/50. При этом, по словам юристов, уже сейчас доля супруга может быть увеличена или уменьшена. Поправки закрепляют эту практику и упрощают сам процесс.

Читайте также Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда

Права собственника квартиры

Единственный собственник квартиры может владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению. Это значит, что он вправе, например, жить в квартире, сдать ее в аренду, продать, подарить, передать по наследству, зарегистрировать в квартире своих родственников или посторонних.

Но ситуация меняется, если квартира находится в общей долевой собственности. В этом случае без согласия других собственников все это сделать не получится.

По закону передать долю в жилье можно, только если она не меньше 6 м². Дочь вашего дедушки владеет 2,58 м². Значит, она не сможет продать, подарить или сдать в аренду свою часть квартиры. Эти сделки будут ничтожными.

Прописаться в квартире у дочери дедушки, скорее всего, тоже не получится из-за маленького размера доли. Ведь жить на такой площади невозможно.

Например, в Москве женщина пыталась оспорить в суде решение о прекращении прописки. Ей принадлежала 1 / 100 в однушке, и отделение по вопросам миграции МВД посчитало эту регистрацию фиктивной.

, что при вселении истца с семьей на ее долю будет приходиться меньше 2 м² общей площади. То есть проживать на такой площади они не смогут, а значит, регистрация будет формальной.

Рассылка с разбором новых законов

Истории о том, как законы влияют на деньги, — в вашей почте дважды в месяц. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

На что нужно согласие собственника микродоли

Дочь дедушки — одна из совладельцев жилья. Поэтому, чтобы пользоваться квартирой, вам придется договариваться. Это можно сделать устно или письменно. Если мирно уладить вопрос не получится, любой из собственников может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой.

1. Как сейчас пользуется квартирой каждый собственник.
2. Насколько каждый из вас нуждается в жилье.
3. Реальную возможность совместного пользования.

Согласие дочери дедушки потребуется и для продажи жилья целиком. Оно может быть устным, но подпись дочери на договоре купли-продажи обязательна.

Если вы захотите продать свои доли, сначала их придется предложить дочери дедушки. Потому что у нее есть преимущественное право покупки. Если она откажется, тогда можно продать доли постороннему человеку, но не дороже и не дешевле той цены, которую вы озвучили родственнице.

Чтобы сдать квартиру в аренду или оформить регистрацию постороннему человеку, также потребуется получить согласие дочери дедушки.

Как выкупить незначительную долю

Без суда выкупить долю у дочери вашего дедушки можно только с ее согласия. Если родственница не захочет продавать свою часть жилья, придется обращаться в суд и выкупать ее принудительно.

В исковом заявлении нужно указать:

1. Наименование суда, куда подаете иск. Это будет районный или городской суд по месту нахождения квартиры.
2. Ваши данные: ФИО, дату и место рождения, адрес, где проживаете, СНИЛС, ИНН, данные паспорта или водительского удостоверения — чего-то одного достаточно.
3. Информацию об ответчике — дочери дедушки.
4. Ваши требования: признать долю ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, прекратить право собственности ответчика на незначительную долю, возложить на истца обязанность по выплате ответчику компенсации, признать за истцом право собственности на долю в квартире.
5. Обстоятельства, на которых вы основываете свои требования. В вашу пользу будет отсутствие в квартире изолированной комнаты, которая соответствует размеру доли ответчика, из-за чего невозможно определить порядок пользования. Либо то, что у ответчика нет существенного интереса в пользовании квартирой. Например, она не зарегистрирована в квартире, проживает в другом месте, отношения с умершим отцом не поддерживала, совместное проживание в квартире с ответчиком невозможно из-за личных взаимоотношений.
6. Цену иска, которая рассчитывается исходя из стоимости доли. Вы можете определить ее самостоятельно. Например, посмотреть объявления о продаже похожих квартир. Но, скорее всего, для определения размера компенсации суд назначит независимую оценку.

Каких сделок коснутся изменения

Запрет на микродоли коснется только сделок начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/100 квартиры, эту долю не заберут. Но вот распорядиться ею будет проблематично: нужно будет объединяться с другими собственниками или продавать тому, кто владеет большей частью. И здесь уже основные владельцы смогут диктовать условия.

Наследство. Если жилье наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м². Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м². Наследники — мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1 / 8 этой квартиры — 4,75 м². И хотя это та самая микродоля, но такое разделение все еще возможно.

Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию — значит, и по завещанию тоже.

Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м² на каждого.

Маткапитал. Если для покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен — он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/50 квартиры. Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м² стоит 7 млн рублей. Маткапитал — 500 000 ₽. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м² — и это будет законно.

Что можно сделать с микродолей

Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:

1. Найдите документы или закажите выписку из ЕГРН. Там указана площадь.
2. Посчитайте площадь своей доли.

Если она больше 6 м², ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части нельзя.

Если меньше — теперь вариантов не так много.

Продать долю другому собственнику. Само по себе распоряжение микродолями не под запретом — главное, чтобы в результате сделки по отчуждению у совладельцев было не меньше 6 м². Например, свои 5 м² можно продать собственнику другой такой же доли.

Продать несколько долей одновременно. Например, если у шести наследников по 5 м² в квартире, они могут продать ее новому владельцу — он получит право собственности на 30 м², вопросов к такой сделке не будет.

Какие вопросы есть к этому закону

С одной стороны, поправки в жилищный кодекс устранили давно назревшие проблемы. С другой — породили новые.

Например, непонятно вот что:

1. Если супруги купят в совместную собственность 8 м², а потом решат оформить доли — зарегистрируют ли такую сделку? По закону им и так фактически будет принадлежать по 4 м², но что на это скажут нотариус и Росреестр — неизвестно.
2. Если супруги до 1 сентября оформили брачный договор, по которому после развода у кого-то из них возникает право собственности на 5 м², а после 1 сентября они расторгают брак — оформит ли Росреестр право собственности супругов на микродоли? Или нужно сейчас переписывать брачный договор?
3. Для сделок с маткапиталом запрет на микродоли касается именно последующего выделения долей — после покупки квартиры владельцем сертификата. Но непонятно, можно ли сразу купить жилье на всех членов семьи, если у каждого будет меньше 6 м². Например, семья покупает без ипотеки комнату, чтобы там жил старший ребенок во время учебы. Площадь — 20 м². По договору всем принадлежит по 1 / 4 , но это уже микродоли. Сможет ли продавец провести такую сделку? Если нет, то в чем смысл запрета в подобной ситуации, если потом родители все равно вправе будут оформить собственность в таких пропорциях?

Скорее всего, Росреестр и нотариусы еще будут что-то разъяснять. Но если речь идет о сделках с микродолями, в любом случае не спешите теперь отдавать задаток или заключать предварительные договоры. Сначала консультируйтесь с экспертами.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Тэги : актуальное, недвижимость
Екатерина Мирошкина
Как еще можно защитить права собственников?

Герой

Отредактировано

Мне кажется, зря запретили.
— Система прописки (на основании которой определяются льготы и ради которой люди покупали микродоли) сама по себе порочна, так как переиначивает причину и следствие. В некоторых других странах местный аналог «прописки» (да, она есть не только в СНГ, ведь город проживания может на многое влиять в любой крупной стране) проистекает из ПРАВА проживания (в то время как в РФ прописка является одной из возможных причин права проживания). То есть покажи договор аренды, справку о проживании в отеле, свидетельство о праве собственности, расписку владельца жилья о безвозмездном проживании и т. п. — и тебя «пропишут» по этому адресу (но когда это основание прекратит действие, то ты не сможешь апеллировать к тому, что ты тут живёшь). А в РФ парадоксальная ситуация, что ты можешь иметь право жить в квартире (например, на основании договора аренды), но при этом с точки зрения всех органов ты живёшь в другом городе и не имеешь права претендовать на местную социалку (хотя казалось бы ты работаешь в этом городе и платишь налоги в бюджет региона). При этом никто тебя не пропишет по договору аренды, потому что договор аренды закончиться, а ты можешь не захотеть выписываться и придётся идти в суд (ведь договор аренды и прописка вообще параллельны). Прописка это просто советское наследие, где не было развитого рынка аренды жилья, да и с собственностью на квартиру были вопросы. Таким образом, микродоли позволяли частично обойти проблемы системы прописки.
— Касательно злого наследника, который продаст свою долю кому попало. У собственников других долей по закону есть приоритетное право выкупа доли. Раз наследник решил пакостить, значит там какой-то конфликт. А в конфликте всегда больше одной стороны и они не бывают на пустом месте. И раз владельцы остальных долей не захотели выкупить долю в обмен на то чтобы больше никогда не видеть неприятного для себя совладельца, то их проблемы.

Я представляю интересы клиента, который находится в сложной ситуации, связанной с минимальной долей в квартире. В последнее время я сталкиваюсь с увеличивающимся числом случаев, когда собственники доли в квартире оспаривают право других собственников на минимальную долю. Одним из таких случаев был иск о признании недействительным договора дарения минимальной доли в квартире, который был заключен между родственниками.

Второй случай, с которым я столкнулся, связан с разделом имущества при разводе. В данном случае один из супругов пытался оспорить право другого супруга на минимальную долю в квартире, заявляя, что он не имеет права на нее из-за определенных обстоятельств, связанных с приобретением квартиры.

Эти дела подчеркивают важность грамотного оформления сделок с недвижимостью и четкого определения прав и обязанностей собственников квартиры. Они также показывают, что минимальная доля в квартире может стать предметом споров и судебных разбирательств, поэтому важно иметь грамотное представление о своих правах и обязанностях в подобных ситуациях.

Еще одна интересная ситуация, с которой я столкнулся, связана с наследованием минимальной доли в квартире. В данном случае родственники одного из наследников оспаривали его право на минимальную долю, утверждая, что он не имеет на нее законных оснований. Этот случай стал хорошим примером того, как наследники могут вступать в конфликт из-за минимальной доли в квартире, особенно если семейные отношения были напряженными.

Также у меня был случай, где клиент обратился с вопросом о том, как можно защитить его право на минимальную долю в квартире в случае банкротства других собственников. Этот вопрос подчеркивает важность грамотного оформления договоров и правильного определения долей собственности, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

Эти истории являются хорошим примером того, как минимальная доля в квартире может стать предметом споров и судебных разбирательств. Важно помнить, что грамотное оформление документов и четкое определение прав и обязанностей собственников квартиры могут помочь избежать подобных проблем.