Могут ли приставы выставить на торги долю в квартире

В каком случае квартира продается приставами с торгов?

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Разница между арестом и взысканием

Для полного понимания процесса наложения ограничений и отъема жилища давайте сразу определимся с понятиями, содержащимися в законе «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ.

• Арест квартиры судебными приставами за долги — это пока еще только запрет на любые юридически значимые действия с ней (например, на продажу или дарение). Так что в этом случае преждевременно кричать «Шеф, все пропало!» и рвать на себе волосы. Закон содержит ограничение для ареста на имущество — сумма долга должна быть не меньше 3 тысяч рублей. Верховный суд Постановлением Пленума № 50 от 17.11.2015 также призывает ФССП к разумности и соразмерности в этом вопросе и не велит накладывать ограничения, например, на дом за 5 миллионов при долге 30 тысяч рублей.

Арест имущества должника

1. Судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться частью 2 статьи 69 названного Закона, допускающей обращение взыскания на имущество в размере задолженности, то есть арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объему требований взыскателя.

Например, арест несоразмерен в случае, когда стоимость арестованного имущества значительно превышает размер задолженности по исполнительному документу при наличии другого имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание В то же время такой арест допустим, если должник не предоставил судебному приставу-исполнителю сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание , или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности. Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»

Читать полностью

Порядок реализации недвижимости

Между стадиями «взял денег в долг» и «приставы забрали квартиру за долги» российское законодательство предусмотрело ряд промежуточных фаз:

1. Суд, решение о взыскании и, как следствие, возбуждение исполнительного производства.
2. Установление перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание. Обычно пристав сразу после возбуждения исполнительного производства не только проверяет наличие банковских счетов у неплательщика, но и делает запрос в Росреестр — с учетом имеющейся у обоих ведомств системы электронного документооборота это не составляет труда.
3. Наложение ареста на обнаруженную собственность — транспорт или жилплощадь. То, о чем уже было сказано выше.
4. После того, как приставы арестовали квартиру, проводится ее оценка (в течение месяца со дня обнаружения имущества). Закон № 229-ФЗ устанавливает обязательное участие профессионального оценщика в этой процедуре во избежание разного рода махинаций.
5. Реализация недвижимого имущества. Процедура также описана в упомянутом законе — продажа жилища проводится путем открытых торгов в форме аукциона. В срок от 10 до 20 дней с даты оценки выносится постановление о передаче имущества на реализацию, и еще в течение 10 дней после этого оно передается в специализированную организацию для продажи.

Дальше следуют разные варианты: если квартиру купили, то за счет этих средств погашается долг, и все довольны (кроме, пожалуй, бывшего ее владельца-должника).

Если же на предложенную недвижимость никто не позарился в течение месяца, то пристав своим постановлением снижает цену продажи на 15%. Если еще через месяц ситуация не изменилась, то взыскателю предлагается оставить имущество себе по цене на 25% ниже оценочной. Если эта цена выше суммы долга, то разницу новый собственник должен перечислить на счет ФССП.

Проконсультируйтесь с юристом
при угрозе взыскания вашего имущества

Любую ли квартиру реализуют

Это еще один острый вопрос, естественным образом породивший множество мифов. Во избежание ложной паники предлагаем рассмотреть, а что же на этот счет говорится в законе и в судебной практике.

Так, Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает отбирать у должника единственное жилье.

В апреле 2021 года Конституционный суд разобрался в деле, тянувшемся с конца 90-х. КС РФ объяснил, что не все так просто и судам надлежит вникать в каждую конкретную ситуацию. Тогда судебный вердикт стал чуть ли не революцией во взыскании, потому что касался одного из самых незыблемых постулатов — неприкосновенности единственного жилища.

Маргарита Холостова
финансовый управляющий

Образец жалобы старшему приставу на неправомерный арест имущества должника

Одно дело, когда у многодетной семьи беспринципный кредитор хочет отобрать крохотную лачугу, где они ютятся ввосьмером, а другое — когда предприимчивого коммерсанта пытаются выгнать из роскошного пентхауса площадью 600 квадратных метров — тоже единственного жилья. Впрочем, и в этом случае под мост никто никого не выгоняет.

В нашумевшем в 2021 году деле обанкротившегося бизнесмена из Екатеринбурга было продано на торгах его единственное жилье — двухуровневая пятикомнатная квартира.

Банкроту же кредиторы предоставили квартиру поскромнее, покрыв задолженности за счет денежной разницы.

Если же вы уверены, что пристав превышает полномочия или действует за рамками закона — у вас всегда есть такой инструмент, как жалоба на сотрудника ФССП. Старший судебный пристав-исполнитель рассмотрит ваш вопрос и, при наличии оснований, отменит постановление.

Признают ли вашу квартиру единственным жильем?

Как избежать потери жилья

Безусловно, это самый главный вопрос для должника, когда судебные приставы наложили долг на квартиру.

Ответ на него зависит от стадии, на которой хозяин жилища оценил и осознал грядущую боль от ее утраты. Если исполнительное производство только возбуждено, и даже до ареста дело еще не дошло, то хорошим вариантом будет потихоньку гасить долг посильными суммами — если взыскатель не слишком глупый и не слишком лютый, то его тоже устроит такое вялое течение процесса, ибо лучше получать понемножку, чем разыскивать должника и обивать пороги службы судебных приставов.

Для пристава этот вариант тоже приемлем — не нужно заниматься оценкой, реализацией и другими неотложными вопросами.

Объективно мы без доли сарказма жалеем сотрудников ФССП в связи с невероятным объемом работы, выпадающим на их плечи (иногда нагрузка на одного сотрудника службы доходит до нескольких тысяч дел). Так что для приставов каждое исполнительное производство, где процесс пусть и худо-бедно, но идет без относительного их вмешательства — на вес золота.

Если же должник запустил свое исполнительное производство до состояния, когда жилье уже готовят к реализации, то других вариантов, кроме как погасить долг полностью, уже нет. Только в этом случае хозяина недвижимости ждет голливудский хеппи-энд в виде сохранения права собственности.

После погашения долга приставом выносится постановление об окончании исполнительного производства, которым снимаются все ограничения для должника. Срок снятия обременения судебными приставами будет составлять 3 дня — именно в такой временной отрезок, согласно статье 80 закона № 229-ФЗ, постановление о снятии ареста должно быть направлено в Росреестр.

В абсолютном большинстве случаев единственной квартире или дому должника продажа не грозит. Но если долги действительно большие, а жилье не находится в залоге, стоит рассмотреть процедуру банкротства физлица, как самый что ни на есть законный способ навсегда списать задолженности, не навредив своему недвижимому имуществу.

На какой бы стадии Вы не начали беспокоиться за свою недвижимость, наши опытные юристы готовы ворваться в этот процесс и отстаивать Ваши интересы, умело оперируя законодательством и знанием практики. Не тяните — позвоните нам или закажите онлайн бесплатную консультацию.

Как заставить приставов продать имущество должника?

Ответ на этот вопрос больше полезен взыскателям. Но и должникам не помешает узнать, что делать в случае бездействия работников ФССП, а также чего ждать от своих кредиторов.

Отвечаем: На нерадивого пристава можно жаловаться. Но кому?

1. Вышестоящему руководству. Жалобу в порядке подчиненности составляют по правилам ст. 124 № 229-ФЗ и Приказа Минюста РФ от 30.12.2016 № 333 «Об утверждении порядка подачи заявлений, ходатайств, объяснений…». Приказ гласит, что жалобу можно подать не только в отделении, но и в режиме онлайн — через портал «Госуслуг» или официальный сайт ФССП в разделе «Обращения». Подать жалобу заявитель может как лично, так и через представителя по доверенности. В таком случае к жалобе прикладывают сканы его паспорта и доверенности. Срок рассмотрения — 10 дней (ст. 126 № 229-ФЗ).
2. В прокуратуру. Прокуратура осуществляет высший надзор за соблюдением законности на всей территории России. Если со стороны пристава действительно будет выявлено незаконное деяние, прокурор проведет проверку. Конкретных требований к форме и содержанию жалобы в прокуратуру закон не предъявляет. Главное, чтобы из ее текста была ясна суть проблемы и требование — оказать содействие в ее скорейшем решении.

Как и куда подать жалобу на судебного приставаСтатья по теме

Как правило, наибольшего эффекта можно достичь, обратившись одновременно во все инстанции.

Иными словами, если имущество у должника есть, но ФССП упорно этот факт игнорирует, «подстегнуть» службу к действиям можно через вышеперечисленные мероприятия. И наоборот, если пристав ваше имущество не трогает — это до поры. В любой момент у кредитора может лопнуть терпение, и тогда реализации не избежать.

Пожаловаться на судебного пристава
за превышение полномочий

Можно ли уберечь имущество от ареста и реализации?

Единственно верного, «рабочего», способа не существует. При отсутствии денег пристав в любом случае начнет разыскивать имущество должника. Он направит запросы в Росреестр, ФНС, ГИБДД, Гостехнадзор и другие регистрирующие органы, откуда получит необходимую информацию.

Ключевая особенность исполнения судебных решений заключается в том, что ФССП работает только с тем имуществом, которое имеется у должника на момент возбуждения исполнительного производства. Поэтому некоторые должники, готовясь к судебным тяжбам с кредиторами, переоформляют свою собственность на жен, детей, родителей, договариваются с работодателем о переходе на «серую» зарплату. Результат таких мероприятий может быть двояким.

С одной стороны, приставу действительно нечего будет взять с должника. Сведения из уполномоченных органов покажут, что на его имя нет зарегистрированных прав собственности, доходов и денег на счетах тоже нет. Вполне возможно, что в такой ситуации исполнительное производство будет прекращено из-за отсутствия возможности погашения присужденных обязательств. А это, при соблюдении прочих условий, дает должнику право обратиться в МФЦ за бесплатным списанием долгов через упрощенное банкротство.

Но, с другой стороны, переоформление имущества на третьих лиц имеет недостатки:

• оформленную на несовершеннолетнего машину или квартиру уже не продать без согласия органов опеки;
• если оформить собственность на взрослого родственника, можно вообще лишиться ее, если тот откажется возвращать дом или иную ценность, когда «все уляжется»;
• номинальный хозяин может сам «наделать» долгов, после чего приставы обратят взыскание на все его имущество, в том числе и то, которое фактически ему не принадлежит (но которым он «владеет» по документам).

К тому же нельзя забывать о том, что кредиторы и приставы имеют право оспаривать сделки, нарушающие интересы взыскателей. Кто-то скажет, что сотрудники ФССП настолько загружены работой, что у них нет ни желания, ни времени выискивать информацию о ранее заключенных договорах должника и уже тем более заниматься их оспариванием. Такое мнение имеет право на существование. Однако не стоит забывать о кредиторе, который крайне заинтересован в возврате долга и сделает все возможное, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому добиваться оспаривания сделок должника будет, скорее всего, сам кредитор.

Можно ли сохранить имущество с помощью рассрочки или банкротства

Закон об исполнительном производстве допускает возможность исполнения денежного обязательства по частям. Для этого в суд подают заявление о рассрочке платежа по исполнительному документу.

Статья 37. Предоставление отсрочки или рассрочки исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, изменение способа и порядка их исполнения

1. Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

1. В случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку.
2. В случае предоставления должнику рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительный документ исполняется в той части и в те сроки, которые установлены в акте о предоставлении рассрочки.

Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Читать полностью

Чтобы добиться своего, важно доказать суду уважительность причин, не позволяющих погасить долг сразу. Это может быть справка о доходах по форме 2-НДФЛ, документы, подтверждающие обязанность содержать несовершеннолетних детей, информация из ФССП об отсутствии алиментов на их содержание. Правильно подготовить доказательства в зависимости от особенностей конкретного дела помогут юристы.

Если должник действительно не в состоянии полностью оплатить задолженность, суд примет решение о рассрочке платежей и утвердит новый график погашения. Просить о рассрочке можно на любой стадии исполнительного производства. Согласно той же статье 37, пристав обязан приостановить все меры принудительного исполнения, в том числе, арест, оценку и реализацию имущества на срок, равный длительности рассрочки:

• Если должник будет своевременно погашать обязательство по новому графику, основания для конфискации и продажи его имущества отпадут.

• В случае нарушения сроков платежей по требованию кредитора или по собственной инициативе работник ФССП может обратиться в суд с заявлением об отмене рассрочки. Тогда взыскание возобновится, и реализация может стать неизбежной.

Признание банкротства даст возможность избавиться от большинства долгов. Однако процедура не позволит уберечь имущество, на которое может быть обращено взыскание, поскольку в банкротстве тоже есть этап реализации собственности. Только проводит его уже не пристав, а финансовый управляющий. Суть та же — если есть, что продать, управляющий это продаст, и за счет вырученных денег будут погашены долги. Перед тем, как принять решение о собственном банкротстве, необходимо все взвесить и проконсультироваться с опытными юристами.

На стадии исполнительного производства у должников возникает много непонятных моментов. Наши специалисты не только устранят ваши сомнения, но и, при необходимости, проведут вас через банкротство и помогут списать долги, чтобы ФССП, коллекторы, банки и иные кредиторы перестали вас беспокоить.

# История 1

Я, как юрист, сталкивался с ситуациями, когда приставы пытались выставить на торги долю в квартире. Однажды моя клиентка, Мария, оказалась в подобной ситуации. Ее бывший муж, с которым они приобрели квартиру в совместную собственность, несмотря на решение суда о разделе имущества, не выплачивал свою долю по кредиту, взятому на приобретение этой квартиры. В итоге банк обратился в суд с требованием о выставлении доли Марии на торги для погашения задолженности.

Судья, рассмотрев дело, принял во внимание то, что Мария несла финансовую ответственность перед банком за кредит и исполняла все обязательства по погашению задолженности. Также было учтено, что она несла основную ответственность за содержание общего жилого помещения после развода. Исходя из этих обстоятельств, судья отказал в удовлетворении требования банка о выставлении доли Марии на торги, поскольку это могло бы нанести ей неоправданный ущерб.

# История 2

Второй случай, с которым мне довелось столкнуться, касался ситуации, когда приставы выставили на торги долю в квартире моего клиента Александра. Он вступил в долевую собственность с родственником, который впоследствии стал должником по кредиту. В связи с этим банк обратился в суд с требованием о выставлении доли Александра на торги для погашения задолженности.

В данной ситуации суд принял во внимание то, что Александр не имел прямого отношения к кредитному договору, не являлся заемщиком и не получал выгоду от полученного кредита. Более того, Александр добросовестно исполнял свои обязанности по оплате коммунальных услуг и содержанию квартиры. Судья отметил, что выставление на торги доли Александра не принесло бы реальной выгоды для банка, поскольку стоимость доли была значительно ниже суммы задолженности.

Таким образом, суд принял решение об отказе в удовлетворении требования банка о выставлении доли Александра на торги, поскольку это не соответствовало принципам справедливости и не принесло бы реальной выгоды для погашения задолженности.