- Опасное соседство и долги: за что могут выселить из собственного жилья
- Квартира в ипотеке
- Для нужд государства
- Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?
- Почему семья не захотела съезжать?
- Что хотел новый собственник?
- Выселение за долги перед кредиторами
- Выселение за долги перед арендодателями
- Заключение
Опасное соседство и долги: за что могут выселить из собственного жилья
Выселить человека из собственного жилья достаточно сложно. На практике такие ситуации встречаются редко и зависят от многих факторов. Во-первых, важно, кто владеет квартирой — физическое лицо или государственный собственник (чаще всего муниципалитет). Во-вторых, есть ли у выселяемого другое жилье. Например, изъять единственное жилье практически невозможно. Вместе с юристами рассмотрим несколько ситуаций, когда человек действительно может лишиться собственного жилья и когда это маловероятно.
Квартира в ипотеке
- просроченные обязательства по кредиту составляют менее трех месяцев;
- сумма неисполненного обязательства — менее 5% стоимости предмета ипотеки.
Выселить собственника из единственного жилья за долги по ЖКУ не получится. В случае злостной неуплаты коммунальных платежей ему грозит взыскание в рамках исполнительного производства, но оно в первую очередь будет обращено на денежные средства должника (например, деньги на банковских счетах), продолжила юрист из Asterisk. «Только в случае их недостаточности взыскание может быть обращено и на квартиру должника, но только, если она не является единственным жильем (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ)», — отметила Софья Волкова.
Даже если единственное жилье относится к разряду роскошного и существенно превышает необходимые для жизни семьи параметры, обратить на него взыскание едва ли получится. Законом не определены критерии, по которым единственное жилье граждан определяется как превышающее необходимые показатели.
Единственное жилье не могут изъять за другие долги — по кредитам, алиментам и т. д. Если жилье не единственное, то по решению суда в рамках исполнительного производства его пустят на торги.
Если физическое лицо проходит процедуру банкротства, единственное жилье изымать не будут, добавила адвокат Виктория Тюрина. «Но если в собственности дорогое жилье, его могут изъять, предоставив жилье, минимально необходимое для проживания. Разница от проданного пойдет на погашение долга. Но на практике такое почти не встречается», — добавила адвокат.
Документ:Ст. 226 ГПК РФ «Об имуществе, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам». Данная норма устанавливает безусловный имущественный иммунитет в отношении жилого помещения (его части), которое является для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Для нужд государства
Государство может изъять земельный участок с объектами недвижимости для государственных или муниципальных нужд, отметила член Ассоциации юристов России Ольга Эттлер. Это может быть строительство объектов федерального или регионального значения — автомобильные дороги, объекты атомной энергетики или обеспечивающие космическую деятельность, прокладка трубопроводов и другие.
В данном случае человек за изъятую недвижимость получит денежную компенсацию. Если он будет не согласен, чтобы его собственность изымали, то процедура может пройти принудительно на основании решения суда.
Также государство может изъять имущество, включая недвижимость, в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и других чрезвычайных обстоятельствах. В данном случае собственнику также будет компенсирована стоимость имущества (реквизиция — изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества). Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена в суде.
Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?
Это обычный порядок, когда заемщик не платит ипотеку. Квартира в залоге у банка. Это обеспечение по кредиту. Если не платить кредит, банк продает квартиру и забирает деньги, чтобы закрыть долг. Он, конечно, не сам ее продает, а через приставов, но порядок вполне законный.
Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей — тоже не помеха при продаже недвижимости. Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.
Почему семья не захотела съезжать?
Им было некуда идти. Они потребовали от города жилье из маневренного фонда, чтобы куда-то прописать детей и прикрепить их к школе и поликлинике. Квартиру город не предоставил, вот они и остались жить в той, которую когда-то купили в ипотеку.
И вообще, при продаже квартиры на торгах не было разрешения органов опеки и попечительства. Семья решила, что так были нарушены права детей, а квартиру у них забрали незаконно.
Что хотел новый собственник?
Он хотел, чтобы семья вместе с детьми и многочисленными родственниками выехала из квартиры, отдала ключи и перестала самовольничать в теперь уже чужом жилье.
Но это еще не все. Новый собственник посчитал, что за то время, пока семья незаконно живет в его квартире, она не платит за аренду жилья. Фактически это неосновательное обогащение. То есть за счет чужого имущества кто-то экономит деньги.
Вот эти сэкономленные деньги собственник и потребовал за все время, пока не мог пользоваться квартирой, — по 50 тысяч рублей за месяц. Набежало больше миллиона рублей. Требовать эту сумму ему пришлось в суде вместе с деньгами за коммуналку.
Выселение за долги перед кредиторами
За образовавшуюся задолженность по всем видам кредитных обязательств можно потерять недвижимость, которая в личном владении, и неважно будет по каким мотивам создался долг.
- задолженность по кредитным обязательствам;
- за услуги водообеспечения;
- водоснабжения;
- газоснабжения;
- теплообеспечения;
- по возмещению материального ущерба другим лицам.
Такое встречается редко. Во-первых, вмешается государство на уровне исполнительных и контролирующих органов с требованием оплатить долг. Во-вторых, требуется много времени, и здесь немаловажный фактор играет срок исковой давности три года для взыскания в судебном порядке. В суде будет взыскана задолженность только за этот период.
Но возможны и такие варианты, как объединение долгов по нескольким направлениям, например, коммунальные услуги, задолженность банку по кредитам или иные требования. Если общая сумма всех долгов будет приравнена к стоимости жилья, то владелец квартиры рискует потерять жилую площадь.
Жильё, купленное за счет ипотеки является залоговым имуществом банка. При просрочке платежей свыше трех месяцев банк может обратиться в судебные органы с иском выселить неплательщика из квартиры и обратить недвижимость в свою собственность, даже если должника выселяют на улицу.
Закон «Об ипотеке» разрешает в случае долга по ипотеке изымать и обращать в собственность банка недвижимость, а также выселить неплательщика из квартиры.
Выселение за долги перед арендодателями
Одной из причин освобождения недвижимости от арендатора является несвоевременное внесение арендной платы или уклонение от оплаты. Но есть два момента в таких правоотношениях между арендатором и арендодателем.
Когда поселяют жильцов без составления договора аренды, то заключают устное соглашение. Как выселить жильцов, которые не платят за квартиру в этом случае?
Выселения жильцов решается без привлечения судебных органов. В этом случае арендаторы не имеют правовых оснований находиться квартире, они посторонние лица. Можно обратиться в полицию, написав заявление. Но полномочия полицейских сотрудников будут заключаться в проведении просто беседы с предложением освободить помещение.
Менять замки, входить в квартиру без жильцов и выкидывать их вещи это нарушение прав. Они ведь могут конфликтовать, например, написать заявление, что у них пропали вещи. И из роли владельца жилья человек может стать нарушителем. Поэтому эти вопросы необходимо рассматривать только мирным путем в процессе беседы.
Когда заключается письменное соглашение между арендатором и арендодателем, то это правомерный способ предоставления жилья. В этом случае можно обратиться в судебные органы с заявлением о расторжении соглашения по причине нарушения условий договора, неуплата арендной платы или коммунальных услуг.
В этом случае составляется уведомление, которое под подпись вручается жильцам и указываются причины расторжения договора, сумма задолженности и срок погашения, а также выдвигается предупреждение об отселении.
Если жильцы проигнорировали, то следует обращение в судебные инстанции.
В иске указывается причина расторжения соглашения аренды, и требования принять решение о выселении арендаторов.
Социальный наём можно расторгнуть до срока только в суде, так как соглашение между администрацией и нанимателями носит бессрочный характер.
Исковое заявление о принудительном выселении
Заключение
Выселить лицо из жилья, прошедшего приватизацию, за неуплату услуг невозможно. По этому основанию производится отселение только из муниципальной недвижимости, но и предоставленное взамен жилье может быть неравноценным.
При образовании долга по ипотеке, финансовая организация имеет право подать ходатайство в суд. В этом случае квартира владельца продается на аукционе, потому что она служила обеспечением обязательств выполнения соглашения ипотеки и банку необходимо возместить денежные средства.
Выселение лиц с детьми до 18 лет бывает проблематичным, их интересы охраняются государством.
Если возникают вопросы по теме статьи или вам необходима консультация юриста, задавайте свой вопрос в комментариях или дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить нам по телефонам, указанным на сайте. Мы обязательно поможем.
Юрист по недвижимости и банкротству. Сооснователь Ассоциации юристов «Атлант»
Специалитет: Ульяновский государственный университет
Магистратура и аспирантура: Высшая школа экономики
В первом случае, я представлял клиента по имени Анна, которая обратилась ко мне в качестве юриста, искала ответ на вопрос, могут ли ее выселить из квартиры из-за долгов, учитывая, что у нее есть двое детей. Анна была в отчаянии и беспокоилась о будущем своей семьи.
После тщательного изучения ее ситуации, я обнаружил, что Анна является совладельцем квартиры вместе с бывшим мужем. Они приобрели эту квартиру во время брака, и она осталась с ними после развода. Однако, в результате финансовых трудностей, Анна не смогла своевременно погасить ипотечный кредит на квартиру.
Когда банк узнал о задолженности Анны, они начали процесс выселения из квартиры. В такой ситуации, особенно учитывая наличие детей, суд обычно принимает во внимание интересы детей и старается найти наилучшее решение для семьи.
Я решил представить Анну в суде и аргументировать, что выселение из квартиры будет серьезным нарушением прав детей на жилье и стабильность. Я также подготовил доказательства, которые показывали, что Анна активно искала работу, чтобы вернуться к своевременным выплатам по ипотеке.
В результате, я смог убедить судью, что выселение из квартиры будет нанести серьезный ущерб детям и нарушит их права. Суд принял решение отложить процедуру выселения и дал Анне шанс погасить задолженность в течение определенного срока. Кроме того, суд оговорил, что если Анна сможет вернуться к своевременным платежам, то квартира останется у нее и ее детей.
Во втором случае, я представлял клиента по имени Максим, который также беспокоился о возможном выселении из квартиры из-за долгов, имея при этом двух маленьких детей. Максим арендовал квартиру и имел задолженность по оплате нескольких месяцев арендной платы.
Его арендодатель обратился ко мне с требованием выселить Максима и его семью в связи с невыплатой аренды. Однако, с учетом наличия детей, суды обычно принимают более мягкие решения и стараются найти альтернативные варианты, чтобы не нанести ущерб детям.
Я связался с Максимом и рассказал ему о ситуации. Вместе мы подготовили доказательства, которые показывали, что Максим был в постоянном поиске работы и сделал все возможное, чтобы улучшить свою финансовую ситуацию. Мы также обратили внимание на то, что выселение из квартиры может серьезно повлиять на здоровье и благополучие детей.
На судебном заседании я представил наши аргументы и убедил судью, что выселение будет наносить серьезный ущерб детям и нарушит их права на жилье. Суд принял решение отложить выселение и предложил Максиму и арендодателю заключить договор на рассрочку погашения задолженности. В случае, если Максим сможет выплачивать задолженность в установленные сроки, выселение будет отменено.
В обоих случаях, я, в роли юриста, смог помочь своим клиентам избежать выселения из квартиры из-за долгов, учитывая наличие детей. Благодаря внимательному изучению ситуации и эффективной презентации аргументов в суде, мы смогли защитить интересы детей и найти наилучшее решение для семей.