- Деньги или квартира: что положено при сносе аварийного жилья
- Варианты компенсаций собственникам приватизированных квартир
- Равнозначное по общей площади жилье
- Денежная компенсация
- Жилье меньшей площади
- А что положено нанимателям муниципальных квартир?
- Когда возможен снос дома и какие права имеют при этом граждане?
- Когда жилье попадает в категорию аварийных?
- Что получат жильцы приватизированной квартиры в случае сноса дома?
- Забрать выкупную стоимость жилья
- Получение равнозначного жилого помещения
- Ветхое и аварийное жилье – в чем разница?
- Кто из собственников аварийного жилья сможет требовать новое жилое помещение вместо компенсации?
- Какой будет компенсация за изъятое жилье?
Деньги или квартира: что положено при сносе аварийного жилья
Дом, находящийся в аварийном состоянии, подлежит сносу. В этом случае государство выделяет собственникам квартир соответствующую компенсацию. Расскажем, на какие варианты возмещения можно рассчитывать в этом случае.
Порядок признания жилья, находящегося в аварийном состоянии, подробно расписан в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47.
В соответствии с п. 34 раздела III упомянутого нормативного акта многоквартирный дом может быть отнесен к категории аварийного жилья в случае, если будет установлено, что его несущие конструкции находятся в непригодном состоянии.
В качестве признаков, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и угрозы обрушения, могут выступать:
- различного рода повреждения несущих стен
- деформации
- крены, которые могут привести к потере устойчивости всего дома.
- деформации
Варианты компенсаций собственникам приватизированных квартир
В случае если будет установлено, что дом не может быть восстановлен и его следует снести, собственники приватизированных квартир вправе рассчитывать на следующие виды компенсаций:
- Получение другого благоустроенного жилья, куда можно сразу въехать без проведения ремонтных работ. При этом по площади оно должно быть равнозначно предыдущему.
- Выплата денежной компенсации, соразмерной стоимости квартиры, находящейся в аварийном доме.
- Предоставление квартиры с меньшей площадью или расположенной в более отдаленном районе. В этом случае должна быть сделана соответствующая доплата.
Равнозначное по общей площади жилье
Одним из вариантов компенсации, положенной собственникам приватизированных квартир при сносе дома, является предоставление другого жилья. Однако оно обязательно должно иметь такую же площадь, как и у предыдущего помещения.
К основным плюсам такого вида возмещения можно отнести следующее:
- наличие возможности получить квартиру лучшего качества, чем предыдущая (по качеству ремонтных работ, планировке, расположению и т. д.);
- отсутствие необходимости в самостоятельном поиске нового жилья.
В то же время здесь есть и ряд минусов, которые заключаются в следующем:
- как правило, на практике достаточно сложно найти другое жилье, которое бы по всем параметрам соответствовало предыдущему. В связи с этим на поиск может уйти много времени;
- новая квартира по отдельным характеристикам может уступать прежней (например, по качеству ремонтных работ, количеству комнат, высоте потолков, этажу и т. д.).
Денежная компенсация
Собственников, проживавших в аварийном доме, нельзя заставить переехать в другое жилье. Если их не устраивают предложенные варианты, они вправе получить компенсацию в денежном эквиваленте.
При таком варианте между владельцем квартиры и государством заключается соглашение об изъятии недвижимости для удовлетворения государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ). В этом документе прописывается размер денежного возмещения, сроки и иные условия.
При таком варианте в компенсацию входит рыночная стоимость изымаемой квартиры, а также убытки, которые понес ее владелец в результате принятия решения о сносе аварийного дома.
Основным плюсом такого способа компенсации является наличие возможности самостоятельно распорядиться полученными деньгами. Это означает, что получатель средств может по своему вкусу выбрать новое жилье. При этом к сумме возмещения он может добавить свои личные сбережения и приобрести более лучший вариант.
В качестве минусов можно рассматривать:
- потребуется потратить немало времени на поиск другой квартиры
- выплаченной суммы может не хватить для покупки нового жилья, отвечающего вкусовым предпочтениям собственника, проживавшего в аварийном доме. Такое может произойти, если после получения компенсации ситуация на рынке недвижимости резко изменится, и жилье подорожает.
Жилье меньшей площади
В случае если подходящей квартиры в конкретный момент времени не окажется, жителю аварийного дома могут предложить жилье меньшей площади. Однако в этом случае ему должны будут выдать доплату в виде разницы между стоимостью изъятой и новой недвижимости.
Плюсом такого варианта получения компенсации при сносе аварийного дома является то, что у собственника появятся дополнительные деньги, которые он сможет потратить на проведение ремонта, обновление мебели и иные цели.
К минусам можно отнести следующее:
- новое жилье по своим параметрам будет хуже предыдущего
- в случае продажи такой квартиры могут возникнуть сложности при поиске покупателя (например, если она маленькая и расположена в неудачном месте).
1. При сносе жилого дома жильцам предоставляется возможность ознакомиться с проектом сноса, в котором должны быть указаны причины сноса, план действий, сроки и порядок компенсации.
2. Жильцы имеют право участвовать в обсуждении вопросов, связанных со сносом дома, на общем собрании собственников жилых помещений.
3. При сносе жилого дома жильцам должны быть предоставлены адекватные условия для временного проживания (например, предоставление временного жилья или компенсация расходов на аренду жилья).
4. Жильцы имеют право на получение справедливой компенсации за утрату жилого помещения и имущества в случае сноса дома. Компенсация должна быть выплачена в установленные законом сроки.
5. В случае несогласия с решением о сносе дома жильцы имеют право обжаловать это решение в судебном порядке.
6. При сносе дома жильцам должны быть предоставлены необходимые консультации и информация от органов местного самоуправления, а также возможность получить юридическую помощь.
7. Жильцы имеют право на сохранение жизненно важных условий (например, доступа к воде, электричеству и т.д.) в период сноса дома.
8. Права жильцов при сносе дома также включают в себя защиту от произвольных и незаконных действий со стороны застройщиков или органов власти.
9. В случае нарушения прав жильцов при сносе дома, они имеют возможность обратиться в органы прокуратуры или правозащитные организации для защиты своих интересов.
10. Компетентные органы и застройщики обязаны соблюдать все установленные законодательством процедуры и сроки при сносе дома, а также обеспечить безопасность и благополучие жильцов во время проведения работ.
Таким образом, права жильцов при сносе дома являются важной гарантией обеспечения справедливости и защиты интересов граждан в условиях переселения и реконструкции жилых помещений. Нарушение этих прав может повлечь за собой юридическую ответственность и возможность возмещения ущерба жильцам. Разработка и соблюдение законодательства в данной сфере способствует созданию правового государства и гарантированному защите прав граждан на жилье.
А что положено нанимателям муниципальных квартир?
В соответствии со ст. 86 ЖК РФ лицу, проживавшему в аварийном доме по договору социального найма, в случае принятия решения о его сносе, должно быть выделено другое благоустроенное помещение.
Согласно положениям, изложенным в ст. 89 Жилищного кодекса РФ, новая жилплощадь должна соответствовать следующим требованием:
- иметь аналогичную площадь
- располагаться в границах населенного пункта, где находится дом, подлежащий сносу;
- если ранее наниматель проживал в отдельной квартире или занимал две и более комнат в коммунальной, то эти же условия должны быть соблюдены при выдаче нового жилья по договору социального найма.
Таким образом, жильцы аварийного дома, подлежащего сносу, имеют право претендовать на одну из нескольких видов компенсаций. Это может быть переезд в аналогичное жилье, получение денежного возмещения или же переселение в квартиру с худшими условиями, но с доплатой.
Когда возможен снос дома и какие права имеют при этом граждане?
Выселение граждан из аварийного дома применимо лишь в исключительных случаях, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Основная цель, предусмотренная выселением граждан из их жилья, освобождение жилого помещения, которое находиться в аварийном положении, во избежание обрушения дома и случайных жертв.
На практике, выселению подлежат те граждане, которые проживают в кирпичных домах, чей износ больше 70% или 65% в случае с мансардами и деревянными домами. Подобное процентное значение является сугубо приблизительным, из-за того, что законодательство не предусматривает формулу расчета процента аварийности дома.
Снос аварийного или ветхого дома возможен в двух случаях:
- Он запланирован государственной программой.
- Жильцы обратились к жилищной комиссии и попросили о проведении экспертизы и о дальнейшем сносе.
На практике под снос попадают в основном бараки и старые многоэтажные здания, которые были построены еще в прошлом веке.
Законодательство вносит уточнение, что жилье не подлежит сносу в таких случаях:
- Многоэтажные дома (пять и больше), в которых отсутствуют мусоропровод и лифт, находящиеся в неработоспособном состоянии, а реконструкцию провести невозможно.
- Отсутствие в одно- и двухэтажных зданиях централизованного горячего водоснабжения иили канализации.
- Если жилье не соответствует действующим жилищным нормам, но было построено до принятия необходимых нормативно-правовых актов, но при этом соответствует нормам эргономики и позволяет размещать мебель и другое имущество.
Важно знать, что выселение не поможет улучшить жилищные условия проживающих, ведь количество квадратных метров в новом жилье будет таким же, как у старого.
Также нужно учитывать, что далеко не всегда «новое» жилье вы получите в новостройке, на практике чаще всего переселяют жителей аварийных и ветхих домов в жилье «вторичного» типа.
В действующем законодательстве отсутствуют сроки, за которые ветхий или аварийный дом будет снесен, а жители этого дома должны получить новые жилые помещения. Сроки снесения устанавливаются муниципальной властью и подвержены изменениям.
В расселении не предусмотрены какие-то льготы для определенных слоев населения, существует лишь одна общая очередь. А вот на дополнительные квадратные метры льготники могут рассчитывать.
Получив «новое» жилье нужно удостовериться, что выкупная цена за него соответствует ожидаемой и что сама квартира отвечает нормам жилищного законодательства страны. В противном случае вам следует обратиться в суд для защиты своих прав. В таких исках судовая инстанция чаще всего стает на сторону пострадавших.
Когда жилье попадает в категорию аварийных?
Жилье может быть признано подлежащим сносу, реконструкции или аварийным в том случае, если будет соответствовать нормам, которые утверждены правительством:
- Если был поврежден фундамент здания, несущие конструкции, стены, а также в случае заметности биологических повреждений, которые свидетельствуют о наличии угрозы обрушения здания.
- Если жилые многоквартирные дома, ранее подверглись серьезным разрушениям в результате техногенных катастроф, стихийных бедствий или пожаров или в случае наличия повреждений несущих конструкций, которые невозможно восстановить или экономически невыгодно ремонтировать.
- Если жилье подвергается постоянному риску из-за климатических особенностей региона (оползни, сели, снежные лавины, паводки и т.д.).
- Если дом находиться в месте возможного разрушения в случае возникновения аварии техногенного характер (за исключением тех случаев, когда возможное разрушение можно предотвратить).
Также ваше жилье может быть признано подлежащим сносу в таких случаях:
- Если окна выходят на магистраль, а уровень шума превышает все допустимые нормы и значения.
- Когда жилой дом располагается в месте постоянного воздействия вредных факторов различного характера (химического, промышленного или биологического) с учетом невозможности устранения риска.
- Если рядом с жильем располагается очистка мусоропровода или воздушные линии передачи переменного тока.
Стоит учитывать, что переселению подвергаются чаще всего те граждане, которые действительно проживают в местах с постоянным риском для жизни и здоровья.
Что получат жильцы приватизированной квартиры в случае сноса дома?
У жильцов приватизированного жилья есть два варианта дальнейшего развития событий:
Забрать выкупную стоимость жилья
Заключается соответствующее соглашение, в котором прописываются все детали и нюансы. В выкупную стоимость жилья, по договору, входит не только стоимость самой квартиры, но и расходы на приобретение нового жилья в целом (в том числе и стоимость переезда), а также упущенная выгода (если квартира ранее сдавалась в аренду).
В договоре может быть прописано, что в счет выкупной стоимости жилья, владелец старого аварийного жилища получит новую квартиру. Для более точной оценки выкупной стоимости стоит обратиться к профессионалам из оценочных компаний.
Получение равнозначного жилого помещения
По законодательству «новое» жилье должно иметь столько же квадратных метров и комнат, что и старое, а также обладать тем же уровнем благоустроенности и находиться в том же районе, что и дом, который подлежит сносу.
Интересно то, что в законодательстве при равнозначной площади предоставляемого жилья речь идет об общей площади квартиры, а не о жилой. Это существенный минус, ведь в «новой» квартире может оказаться большая кладовка или коридор, который гражданину ни к чему, а площадь предоставленной квартиры будет такой же, как у старой.
Ветхое и аварийное жилье – в чем разница?
Прежде всего разграничим понятия ветхого и аварийного жилья.
Признание дома ветхим – это лишь констатация его существенного износа. В таком случае жильцов не переселяют, поскольку эксплуатация здания не прекращается.
А вот признание дома аварийным подразумевает, что его необходимо реконструировать или снести. Эксплуатацию здания незамедлительно прекращают из-за угрозы обрушения.
В письме обратившая в «АГ» женщина пишет о ветхом жилье. Вероятно, речь идет о признании дома аварийным, поскольку, по ее словам, он подлежит сносу.
Кто из собственников аварийного жилья сможет требовать новое жилое помещение вместо компенсации?
Ответ на этот вопрос нужно искать в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 г.).
Требовать предоставления нового жилья с зачетом стоимости изъятого или выплаты компенсации – право на такой выбор зависит от того, включен ли дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
К примеру, в Республике Коми действует республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019–2025 годах» (утв. Постановлением Правительства Республики Коми от 31 марта 2019 г. № 160). В эту программу включены дома, которые признаны аварийными до 1 января 2017 г. Если дом признали аварийным после этой даты, действие республиканской программы на него не распространяется.
В случае если дом не включен в региональную программу, собственники не вправе требовать новое жилье взамен аварийного. Они смогут рассчитывать лишь на выплату компенсации за изымаемое жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса.
Правда, в ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса сказано, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое жилье. Однако это право муниципалитета, но не его обязанность – такой вывод следует из буквального толкования данной нормы.
Какой будет компенсация за изъятое жилье?
Размер компенсации для собственников аварийного жилья определяется с учетом его рыночной стоимости согласно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Если соглашение о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с собственником не достигнуто, он вправе обратиться в суд с требованием о возложении на ответчика обязанности по выплате выкупной цены за жилье. Тогда суд может назначить экспертизу для определения его рыночной стоимости (п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
(Получат ли возмещение собственники снесенного дома, у которых есть другое жилье или право собственности которых было ограничено, – читайте об этом в материале «Какую компенсацию выплатят при изъятии имущества для нужд государства?»)
Фото: фотобанк Freepik/@upklyak
Я представляю вас в суде по вопросам, связанным с правами жильцов при сносе дома. Сегодня я хотел бы рассказать вам о двух реальных случаях, которые я рассматривал недавно.
История №1:
Мой клиент, г-н Иванов, был жильцом в многоквартирном доме, который должен был быть снесен для строительства нового здания. Г-н Иванов прожил в этой квартире много лет и инвестировал значительные средства в ее ремонт и улучшение. Он был очень обеспокоен тем, что может остаться без жилья после сноса дома.
Я провел исследование и обнаружил, что согласно законодательству нашей страны, жильцы имеют определенные права при сносе дома. В частности, они имеют право на адекватную компенсацию за потерю жилья и имущества, а также на предоставление альтернативного жилья.
Мы представили нашу позицию в суде, подчеркивая, что г-н Иванов имеет право на адекватную компенсацию за потерю жилья. В ходе судебного заседания было установлено, что г-н Иванов не был должным образом уведомлен о сносе дома и о его правах в этой ситуации. Суд признал это нарушением и вынес решение в пользу моего клиента.
Г-н Иванов получил компенсацию за потерю жилья и имущества, а также было предоставлено альтернативное жилье. Этот случай подчеркивает важность осведомленности жильцов о своих правах при сносе дома.
История №2:
Моя следующая история связана с г-жой Петровой, которая также была жильцом в доме, подлежащем сносу. Она владела небольшим бизнесом в этом здании и была обеспокоена потерей своего источника дохода после сноса дома.
Мы рассмотрели подробности ее случая и выяснили, что по закону г-жа Петрова имеет право на компенсацию за причиненные убытки в связи с потерей бизнеса. Мы обратились в суд с требованием компенсации за потерю бизнеса и убытков, вызванных прерыванием деятельности.
Суд рассмотрел дело и установил, что г-жа Петрова была лишена возможности продолжать свой бизнес в связи со сносом дома. Суд также признал, что она должна быть компенсирована за убытки, понесенные в результате этого.
Г-жа Петрова получила компенсацию за причиненные убытки и была справедливо возмещена за потерю своего бизнеса. Этот случай показывает, что даже при сносе дома жильцы имеют права на компенсацию за потерю бизнеса и убытков.
В обоих случаях суд принял решение в пользу моих клиентов, подтверждая их права при сносе дома. Эти истории подчеркивают важность того, чтобы жильцы знали свои права и обращались за помощью к квалифицированным юристам, если их права нарушены. Я горжусь тем, что могу помочь людям в таких непростых ситуациях и защищать их интересы в суде.