- Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения
- Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире
- Места общего пользования: права и обязанности
- Шум
- Курение
- Животные
- Уборка
- Оплата коммунальных услуг
- Перепланировка
- Что представляет собой коммуналка
- Правила общежития в коммунальной квартире
- Как делить кухню и ванную
- Право проживания
- Особенности продажи и поднайма комнаты в коммунальной квартире
- Правила пользования жильем
- Правила поведения проживающих
- Защита от шума
- Курение в помещении
Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения
Взаимоотношения между соседями в коммунальной квартире в большинстве случаев складываются не очень хорошо. Большинство жильцов не знают, что существуют правила проживания в коммунальной квартире. Если каждая конфликтующая сторона изучит их, то все проблемы будут решаться в рамках закона.
Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.
Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и собственники своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).
Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире
Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.
В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:
- соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
- письменное согласия наймодателя;
- согласие соседей по коммунальной квартире.
И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания. Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.
Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.
Места общего пользования: права и обязанности
Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации. Все проживающие имеют одинаковые права.
При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.
Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами. По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.
Шум
Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны ( Гражданский Кодекс РФ).
Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:
- к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
- к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
- к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
- к использованию пиротехники;
- иные действия, которые нарушают тишину.
На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.
Курение
Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.
Животные
Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов. Сейчас такой нормы нет. Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним. В противном случае необходимо их согласие.
Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.
Уборка
Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.
Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.
При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.
2. В соответствии с законодательством Российской Федерации, каждый совершеннолетний гражданин имеет право на прописку в коммунальной квартире.
3. Обязанностью нанимателя является поддержание порядка и чистоты в общих помещениях многоквартирного дома.
4. Нельзя проживать в коммунальной квартире без согласия всех проживающих в ней граждан.
5. При выселении из коммунальной квартиры, наниматель должен оформить отдельное жилище и сняться с прописки.
6. Совместное проживание с нанимателями, не указанными в договоре найма жилого помещения, является нарушением правил проживания в коммунальной квартире.
7. Законодательно закреплено право на собственность доли в общем имуществе многоквартирного дома каждого проживающего в нем гражданина.
8. Наниматель обязан соблюдать часы тишины и не создавать помех для соседей по коммунальной квартире.
9. Уход за общим имуществом коммунального дома является обязанностью всех проживающих в нем граждан.
10. Соблюдение противопожарной безопасности в жилых коммунальных помещениях обязательно для всех проживающих.
11. В случае несогласия с условиями проживания в коммунальной квартире, граждане имеют право обратиться в суд.
12. Перегородка в коммунальной квартире может быть установлена только с согласия всех проживающих в ней граждан.
13. Порядок внесения платы за коммунальные услуги должен быть четко урегулирован договором найма жилого помещения.
14. Повреждение общего имущества многоквартирного дома влечет за собой материальную ответственность нанимателя.
15. Запрещается осуществлять ремонтные работы в квартире, нарушающие права других проживающих в коммунальной квартире.
16. Утеря ключей от квартиры должна быть немедленно сообщена всем проживающим, чтобы предотвратить возможность посягательства на чужое имущество.
17. Соблюдение правил санитарии в многоквартирном доме обязательно для всех проживающих в нем граждан.
18. Распорядок дня в коммунальной квартире должен соответствовать интересам всех проживающих, учитывая право каждого на отдых и комфорт.
19. Соблюдение общепринятых правил поведения в многоквартирном доме способствует укреплению взаимоотношений между проживающими.
20. При возникновении конфликтных ситуаций между проживающими в коммунальной квартире, рекомендуется обращаться за помощью к профильным органам управления жильем.
Оплата коммунальных услуг
Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.
Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.
Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.
Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:
Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.
Перепланировка
Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.
Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.
Что представляет собой коммуналка
Коммуналки овеяны романтическим флером взаимопомощи и дружбы всех со всеми. Вспомните обаятельных героев фильмов «Покровские ворота» или «Стиляги». Однако в жизни отношения соседей, силой судьбы сведенных на одной жилплощади, гораздо сложнее.
Коммунальная квартира — это отдельная квартира, в комнатах которой обитают несколько жильцов или семей.
Специалисты отмечают возрастающий интерес к этому виду жилья — за год спрос вырос на 10–15%. Цены на недвижимость растут и заставляют многих людей пересмотреть планы по покупке собственной квартиры. В этой ситуации коммунальная квартира — собственное жилье, которое можно купить за сравнительно небольшие деньги, — становится неплохим выходом.
На юридическом языке коммунальная квартира называется долевой недвижимостью. Один объект принадлежит нескольким собственникам.
Также под коммуналкой иногда подразумевают ситуацию, когда комнаты в одной квартире арендуют несколько человек.
Жилищный кодекс описывает коммунальную квартиру в статье 41 : определяет, что общее имущество в коммунальной квартире принадлежит хозяевам комнат на основе права общей долевой собственности.
Общее имущество — это помещения, которые используют для обслуживания больше чем одной комнаты. Обычно под ними подразумевают кухню, прихожую, коридор, ванную и туалет, а также кладовую, если она есть в квартире.
Собственность — это не только права, например, свободно распоряжаться своим имуществом, но и обязанности. Содержать их в чистоте и порядке — пожалуй, главная из них — зафиксирована в статье 30 ЖК РФ .
Мечтаете о собственном жилье? Используйте деньги от продажи комнаты как первоначальный взнос для покупки квартиры, которую не придется делить со случайными людьми.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Правила общежития в коммунальной квартире
В коммуналках часто встречаются два типа жильцов.
- Владельцы. Часто это молодые пары, для которых комната — первое собственное жилье, или люди после развода, одинокие и пожилые.
- Арендаторы. Комната — популярный вариант для съема жилья. Стоимость аренды существенно ниже отдельной квартиры, поэтому коммуналки популярны среди студентов, молодых пар и людей, только переехавших в город.
Проживать, сдавать в аренду, оформлять временную или постоянную регистрацию третьим лицам — все это собственник может делать и без согласия соседей. Но с некоторыми оговорками. Сдавать в аренду комнату в коммуналке следует обязательно с заключением договора. Оформить его нужно в течение трех месяцев. Не успели? Другие собственники вправе сообщить о нарушении в УК или полицию.
Арендаторы, так же, как и собственники комнат в коммуналке, должны соблюдать нехитрые правила проживания в коммунальной квартире :
- поддерживать чистоту и порядок в МОП (местах общего пользования);
- своевременно вносить коммунальные платежи;
- содержать в порядке и исправном состоянии общее имущество. При необходимости ремонтировать его — как правило, этот вопрос решается с собственниками комнаты;
- соблюдать тишину и не нарушать общественный порядок.
Что лучше: комната в коммунальной квартире или общежитии
Как делить кухню и ванную
Коммунальная квартира — это жилье, в котором у каждого собственника есть доля в местах общего пользования. Причем она пропорциональна площади комнаты, которая находится в собственности — об этом говорит статья 42 в Жилищном кодексе РФ .
В квартире три комнаты. Площадь первой — 10 кв. м, в ней проживает одинокая пенсионерка Марина Александровна. Во второй, 12-метровой, молодожены Екатерина и Матвей. Третья, самая большая 22-метровая комната, принадлежит Леониду Николаевичу, но он давно уехал в другой город, поближе к дочери. Таким образом, общая площадь комнат — 45 кв. м. А еще в квартире большой коридор и кладовка. Несмотря на то, что Леонид Николаевич практически не появляется в квартире, он имеет право разместить свои вещи на половине этих помещений, а вторую половину приходится делить Марине Александровне и молодым супругам почти поровну. Разумеется, соседи могут договориться и распределить площади по-другому. Именно так и получилось у наших героев — Леониду Николаевичу кладовка не нужна, он отдал это пространство полностью в распоряжение соседей. Однако если он решит продать свою комнату и новому собственнику захочется больше пространства, соседям придется освободить часть помещения. О пользовании коридором также придется договариваться снова.
Право проживания
Согласно Жилищного Кодекса РФ, коммунальная квартира относится к жилым помещениям. В ее состав входят несколько изолированных комнат, в которых проживают отдельные семьи и общее имущество, среди которого:
- коридор;
- кухня;
- санузел;
- технические и подсобные помещения, нормативно включенные в состав квартиры.
Правом на пользование общим имуществом наделены в одинаковой степени все жильцы, независимо от их текущего статуса.
Коммунальную квартиру недопустимо использовать в качестве гостиницы или базы для промышленных производств.
Законодательство классифицирует жильцов коммунальной квартиры по нескольким категориям:
Независимо от категории, жильцы имеют право на свободное пользование общим имуществом в соответствии его назначением (в бытовых целях).
Ни одна категория проживающих не имеет право самостоятельно отчуждать часть общего имущества и вовлекать его в процесс перепланировки или расширения собственной жилой площади.
Особенности продажи и поднайма комнаты в коммунальной квартире
Собственники жилья (частные владельцы и муниципальные образования) наделены правом распоряжаться своей частью имущества и несут за него полную ответственность (ст. 30 Жилищный Кодекс РФ).
При продаже другие собственники имеют преимущественное права выкупа. Арендатор имеет право передать жилье в пользование другим гражданам с согласия наймодателя (собственника) и всех соседей при условии, что площадь на одного человека не менее 12 м2.
Правила пользования жильем
Ст. 17 п. 4 Жилищного Кодекса (в редакции от 23.07.2008 N 160-ФЗ) определяет общие аспекты пользования коммунальной квартирой и правила пользования местами общего пользования в коммунальных квартирах.
В соответствии с законодательством, эксплуатация изолированных комнат и общей площади должна осуществляться с учетом следующих норм:
- все жильцы обязаны соблюдать права и законные интересы соседей;
- проживание должно обеспечивать соблюдение противопожарных требований;
- эксплуатация всех помещений должна соответствовать санитарно-гигиеническим, экологическим и прочим государственным нормативам.
Проживание также регламентируется Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ и иными федеральными органами исполнительной власти.
Правила поведения проживающих
Независимо от правового статуса, жильцы коммунальной квартиры обязаны соблюдать несколько правил проживания.
Выделяют следующие правила поведения в коммунальной квартире:
В настоящее время нет единого свода правил, который бы полностью регламентировал правила коммунального проживания. Отсутствие четких рекомендаций часто является причиной внутренних конфликтов и дает основания для судебных тяжб.
Спорные ситуации, разрешение которых невозможно по причине разногласий сторон, решаются в судебном порядке.
Правила поведения проживающих в коммунальной квартире являются договорными и устанавливаются при взаимном согласии сторон, в соответствии с законами и подзаконными актами РФ.
Основными поведенческими моментами являются:
- уборка;
- шум;
- курение;
- содержание домашних животных.
Успешное соседство также подразумевает соблюдение общепринятых моральных норм и ценностей. Обязанности и правила поведения в коммунальной квартире не прописанных людей ничем не отличаются от стандартов, установленных для зарегистрированных по месту пребывания или проживания граждан.
Защита от шума
Шумные соседи – беда не только коммунальных квартир, а любых жильцов многоквартирных домов. В отношении любителей ночной музыки, неурочного ремонта и другого шума в регионах приняты ограничения.
В частности, ОЗ №16/2014-ОЗ предусматривает:
- запрет на громкую музыку, ремонтные работы и другой шум, превышающий 45-50 децибел с 21.00 до 7.00 в рабочие дни (с понедельника по пятницу);
- запрет на шум, превышающий 45-50 дБ с 22.00 до 10.00 в выходные и праздничные дни.
Запрет также действует на время тихого часа, который может действовать с 12.00 до 14.00.
При первом нарушении предусмотрено предупреждение. Повторные нарушения влекут административную ответственность и облагаются штрафом.
Курение в помещении
Законодательно курение на территории жилой площади, к которой причисляют общее имущество коммуналок, не запрещено.
Однако, курение часто становится камнем преткновения для соседей в коммунальной квартире – табачный дым мешает некурящим жильцам и провоцирует конфликтные ситуации. Решить спор можно мирно, на общем собрании проживающих в квартире или с помощью судебного разбирательства.
В 2024 году введены новые правила для коммунальных квартир и квартир в многоквартирных домах в отношении курения на балконах. Законодатели усмотрели в курении на балконе нарушение требований пожарной безопасности.
В Постановлении Правительства № 1216 от 20.10.2019 указано, что опасность представляет не курение, а открытый огонь, который теперь запрещено использовать на балконах, лоджиях и эркерах.
Законодательство РФ не запрещает содержать животных в коммунальной квартире, за исключением редких и охраняемых видов.
Запретить содержание питомцев можно только несколькими способами:
Жильцы коммунальной квартиры также могут ограничить проживание животных на территории кухни, санузла и общего коридора. Поскольку общее имущество должно эксплуатироваться в соответствии с соблюдением прав и интересов соседей, они могут выдвинуть протест против присутствия питомцев.
Правила поведения жильцов в коммунальной квартире – зыбкая почва со множеством тонкостей. Чтобы не настраивать против себя соседей и самим не оказаться в ущемленном положении, необходимо придерживаться законодательных требований и стараться мирно решать возникающие споры.
Каждый случай проживания в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые подпадают под различные правовые нормы и регуляции. Один из наиболее интересных случаев, с которым я столкнулся, связан с вопросом раздела общего имущества в коммунальной квартире. В данном случае, два бывших супруга, проживающих в коммунальной квартире, решили разойтись и возник вопрос о разделе общего имущества.
Одним из ключевых аспектов этого случая является то, что коммунальная квартира была приобретена в период брака. Согласно семейному законодательству, имущество, приобретенное в период брака, считается общим имуществом супругов, если иное не предусмотрено брачным договором. В данной ситуации, коммунальная квартира является общим имуществом бывших супругов.
В соответствии с действующим законодательством, раздел общего имущества происходит в поровну между бывшими супругами, если иное не было оговорено в соглашении между сторонами или решении суда. При этом, раздел общего имущества может включать не только само жилье, но и долги по коммунальным платежам, ремонту квартиры и другие расходы, связанные с проживанием в общем жилище.
В данном случае, суд принял решение о разделе общего имущества, включая квартиру и связанные с ней долги. Бывшая супруга была обязана выплатить часть стоимости квартиры бывшему супругу и компенсировать ему долю оставшихся долгов по коммунальным платежам. Это решение суда основано на принципах справедливости и равенства прав супругов в процессе раздела общего имущества.
Другой интересный случай, с которым я столкнулся, связан с нарушением правил проживания в коммунальной квартире. В данном случае, один из жильцов коммунальной квартиры систематически нарушал правила внутреннего распорядка, устанавливаемые домовым правлением. Эти нарушения включали игнорирование установленного графика уборки общих помещений, создание шума в неприемлемое время суток и неправомерное использование общего имущества.
Согласно действующему законодательству, жильцы коммунальной квартиры обязаны соблюдать установленные правила внутреннего распорядка, а также уважать права и интересы других жильцов. Нарушение этих правил может привести к административной ответственности, включая штрафные санкции и даже исключение из коммунальной квартиры.
В данном случае, домовое правление предприняло меры по привлечению нару