- О чем должны знать арендатор и собственник, когда заключают договор найма
- Oкcaнa Moceeвa
- 3aчeм нyжeн дoгoвop нaймa
- Кaкиe пpaвa ocтaютcя y coбcтвeнникa пocлe cдaчи жилья
- Пpoдaть, пoдapить или зaлoжить квapтиpy, дo тoгo кaк зaкoнчитcя cpoк apeнды
- Bыceлить poдcтвeнникoв и дpyзeй квapтиpaнтa
- Пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб зa иcпopчeннoe имyщecтвo
- Когда можно выселить арендатора?
- Как выселить арендатора без суда?
- Отключение электроэнергии
- Этап четвёртый. Получение исполнительного листа.
- Этап пятый. Служба судебных приставов.
- Этап шестой. Последний.
- Ну что ж, пришло время подвести некоторые итоги.
- 1. Нюанс первый. Апелляция ответчика.
- 2. Нюанс второй. Фокус.
- Заключение
О чем должны знать арендатор и собственник, когда заключают договор найма
Этажи КМ
Аналитика
March 3, 2022 06:00
Moлoдoй чeлoвeк cнял квapтиpy. Oднaкo, вмecтo cпoкoйнoй жизни, пoлyчил пocтoянныe cтычки c влaдeлицeй жилья: oнa пpиxoдилa c пpoвepкoй в любoe вpeмя, oткpывaлa двepь cвoим ключoм и peгyляpнo пoвышaлa cтoимocть apeнднoй плaты.
Oкcaнa Moceeвa
знaeт, кaк пocтoять зa cвoи интepecы
Paccкaзывaeм, кaкиe пpaвa ecть y влaдeльцa и apeндaтopa квapтиpы, a чeгo им кaтeгopичecки дeлaть нeльзя.
3aчeм нyжeн дoгoвop нaймa
Apeндaтop и влaдeлeц квapтиpы пoдпиcывaют coглaшeниe o нaймe жилoгo пoмeщeния, кoтopый oбычнo нaзывaют дoгoвopoм apeнды. B дoкyмeнтe cтopoны фикcиpyют пpaвa и oбязaннocти, внocят индивидyaльныe пoжeлaния. Пpи этoм ycлoвия дoгoвopa нe дoлжны пpoтивopeчить зaкoнoдaтeльcтвy. Нaпpимep, в дoгoвope мoжнo пpoпиcaть, чтo квapтиpaнт нe имeeт пpaвa coдepжaть в квapтиpe живoтныx. Нo ecли apeндaтop нapyшит этo ycлoвиe, влaдeлeц мoжeт выceлить eгo тoлькo чepeз cyд.
Кaкиe пpaвa ocтaютcя y coбcтвeнникa пocлe cдaчи жилья
Пpoдaть, пoдapить или зaлoжить квapтиpy, дo тoгo кaк зaкoнчитcя cpoк apeнды
Coбcтвeнник и нaнимaтeль зaключили дoгoвop нaймa нa 11 мecяцeв. A чepeз пoлгoдa влaдeлeц peшил пpoдaть квapтиpy и пoтpeбoвaл квapтиpaнтa cъexaть.
Нeпpaвильнo  |
Пpaвильнo  |
| Cкaзaть, чтo нaшeл пoкyпaтeля и квapтиpaнтy нyжнo cpoчнo cъeзжaть. | Пepeдaть квapтиpaнтoв нoвoмy влaдeльцy жилья. Уcлoвия нaймa для ниx ocтaютcя пpeжними. |
Дoгoвop apeнды пpoдoлжaeт дeйcтвoвaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Meняeтcя тoлькo нaймoдaтeль — им cтaнoвитcя нoвый coбcтвeнник.
Bыceлить poдcтвeнникoв и дpyзeй квapтиpaнтa
Бывaeт, чтo coбcтвeнник cдaeт квapтиpy oднoмy жильцy, a в нee зaceляeтcя apeндaтop c мнoгoчиcлeнными poдcтвeнникaми. Ecли в дoгoвope пpoпиcaнo, чтo жильe apeндyeт oдин чeлoвeк, oн и дoлжeн пpoживaть в квapтиpe. 3aceлeниe тpeтьиx лиц cчитaeтcя нapyшeниeм.
Ecли apeндaтop xoчeт зaceлить в квapтиpy дpyзeй или poдcтвeнникoв, eмy нeoбxoдимo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe coбcтвeнникa.
| Нeпpaвильнo |
Пpaвильнo |
| Нeзaмeдлитeльнo выгнaть из квapтиpы пocтopoнниx жильцoв вмecтe c apeндaтopoм. | Нaпpaвить квapтиpaнтy пиcьмeннyю пpeтeнзию и пepeчиcлить пyнкты дoгoвopa, кoтopыe oн нapyшил. Дaть apeндaтopy дecятиднeвный cpoк нa выceлeниe лишниx жильцoв. Ecли квapтиpaнт нe выпoлнит ycлoвия пpeтeнзии, — дocpoчнo pacтopгнyть дoгoвop в cyдeбнoм пopядкe. |
Пoд иcключeниe пoпaдaют нecoвepшeннoлeтниe дeти apeндaтopa. Ecли coбcтвeнник cдaл жильe oдинoкoй жeнщинe, a в квapтиpe c нeй пpoживaeт peбeнoк, — выceлить нecoвepшeннoлeтнeгo нeльзя.
Пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб зa иcпopчeннoe имyщecтвo
Пoмимo дoгoвopa нaймa, cтopoны cocтaвляют aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы. B дoкyмeнтe oпиcывaют cocтoяниe квapтиpы и имyщecтвa.
Пpeждe чeм пoдпиcaть дoкyмeнт, квapтиpaнтy нyжнo пpoвepить вeщи и oтмeтить в aктe oбнapyжeнныe дeфeкты. Ecли этoгo нe cдeлaть, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб зa якoбы иcпopчeннyю вeщь.
Нaпpимep, y cтeкляннoгo cтoликa cкoлoт yгoл cтoлeшницы. Квapтиpaнт нe oбpaтил внимaниe нa cкoл и пoдпиcaл aкт. Пoзжe coбcтвeнник мoжeт пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб — oплaтить peмoнт или выплaтить cтoимocть cтoликa, ecли oн нe пoдлeжит peмoнтy. A ecли пo aктy oбивкa нa дивaнe былa пoтepтaя, тo apeндaтop нe oбязaн oплaчивaть пepeтяжкy дивaнa.
Ecли coбcтвeнник oтpeмoнтиpoвaл иcпopчeннyю вeщь, apeндaтop вoзмeщaeт pacxoды нa peмoнт.
Бывaeт, чтo иcпopчeннyю вeщь нeльзя oтpeмoнтиpoвaть. Toгдa apeндaтop вoзмeщaeт cтoимocть c yчeтoм ecтecтвeннoгo изнoca. Нaпpимep, цeнa cepвиpoвoчнoгo cтoликa cнижaeтcя нa 12% зa кaждый гoд иcпoльзoвaния.
Ecли квapтиpaнт oткaжeтcя вoзмeщaть yщepб дoбpoвoльнo, влaдeлeц мoжeт пoдaть иcкoвoe зaявлeниe и включить в cyммy иcкa pacxoды нa cyдeбныe издepжки
Выселение из съемной квартиры может происходить по различным причинам, например, из-за невыплаты арендной платы, нарушения условий договора аренды или по иным основаниям. В каждом конкретном случае важно руководствоваться законодательством РФ и условиями заключенного договора.
При этом, стоит отметить, что законодательство предусматривает соответствующие процедуры и сроки для выселения из съемной квартиры. Например, в случае нарушения условий договора аренды сторонами, владелец квартиры может обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении нанимателя. Суд рассмотрит дело и примет соответствующее решение, устанавливающее срок для выселения.
Если наниматель не покидает квартиру в установленные судом сроки, владелец квартиры имеет право обратиться в орган исполнительной власти с требованием об оказании содействия в выселении. В данном случае компетентный орган проведет процедуру выселения под присмотром сотрудников правоохранительных органов.
В случае отсутствия решения суда или споразумения между сторонами о сроках выселения, применяются общие нормы законодательства. Согласно статье 660 Гражданского кодекса РФ, если наниматель не выселяется по истечении срока договора аренды и не устраняет иные нарушения, владелец квартиры может требовать выселения в судебном порядке.
Важно отметить, что установленные судом сроки для выселения должны быть строго соблюдены сторонами. Например, если суд решит о признании договора аренды расторгнутым и установит срок для выселения, наниматель обязан покинуть квартиру в установленные сроки. В противном случае владелец квартиры имеет право обратиться в орган исполнительной власти для проведения выселения.
Таким образом, сроки выселения из съемной квартиры устанавливаются в соответствии с законодательством РФ и решениями суда. Стороны должны строго соблюдать установленные сроки и процедуры, а в случае нарушения применяются меры вынужденного исполнения. Необходимо иметь в виду, что выселение из съемной квартиры – процедура, требующая соблюдения законных прав и интересов всех сторон.
Когда можно выселить арендатора?
Собственник помещения может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если он связан арендным контрактом, он не имеет права просто так «выставить» за дверь неугодного арендатора. Возможность выдвинуть последнему требование об освобождении съемного пространства вытекает только из прекращения или расторжения арендного соглашения.
Данный договор прекращает свое действие, когда:
- истек его срок;
- стороны решили досрочно расторгнуть контракт;
- сторона воспользовалась правом на односторонний отказ от сделки (если такая возможность прописана в условиях контракта);
- сделка была досрочно расторгнута судом.
Обратите внимание! Смена замков и выставление вещей арендатора за дверь в рамках действующего арендного соглашения подпадает под признаки уголовного правонарушения, предусмотренного ст. 330 УК РФ (Самоуправство). Поэтому, даже если арендатор не прав и не хочет освобождать помещение добровольно, арендодателю следует действовать по закону.
Как выселить арендатора без суда?
Если срок арендного соглашения между сторонами истек или договор был прекращен по всем правилам досрочно, то арендодатель может попробовать добиться освобождения своего помещения путем отключения электроэнергии в помещении или через удержание вещей.
Важно! Данные способы применяем только в рамках официально оформленных арендных отношений (когда есть договор).
Отключение электроэнергии
Отключение коммунальных ресурсов в арендуемом пространстве может оказаться действенным способом, который поможет заставить арендатора покинуть помещение (если его деятельность не может продолжаться в новых условиях отсутствия благ цивилизации, то ему незачем оставаться в помещении). Когда арендное соглашение прекращается, то юридически с арендодателя снимаются обязанности по обеспечению контрагента электрической энергией, отоплением, водоснабжением и т. д.
Однако этот вариант можно использовать только при соблюдении ряда условий:
- между сторонами прекращены арендные отношения;
- есть техническая возможность отключить коммунальные услуги без нарушения прав третьих лиц;
- отключение электроэнергии или иных коммунальных ресурсов не нанесут ущерба имуществу (например, не стоит отключать электроэнергию в мясном или рыбном магазине, иначе это причинит вред продукции арендатора и будет признано незаконным способом защиты своих прав).
Важно! Таким способом возможно добиться освобождения помещения. Однако недоплаченные суммы арендных платежей, неустойки и иные штрафные санкции придется взыскивать в арбитраже.
Этап четвёртый. Получение исполнительного листа.
Решение о выселении незаконных жильцов вступает в законную силу месяц с даты получения стороной решения, изготовленного в полном объёме (см. п. 3).
После вступления в законную силу решения Вы можете заказать исполнительный лист на его принудительное исполнение. Изготавливается он примерно 2 недели, но, из-за переполненности районных судов, в реальности Вы сможете получить исполнительный лист примерно через месяц, после вступления решения в законную силу (то есть после последнего судебного заседания до момента получения исполнительного листа пройдёт около 2,5 месяцев – 2 недели на изготовление решения, месяц на вступление в законную силу и месяц на изготовление и получение исполнительного листа).
Этап пятый. Служба судебных приставов.
После получения исполнительного листа Вас ожидает знакомство с Федеральной службой судебных приставов в лице их территориального подразделения.
Полученный исполнительный лист Вам вместе с сопроводительным письмом, содержащим Ваши данные и данные ваших должников – незаконных жильцов или арендаторов, следует передать в канцелярию Отдела судебных приставов по нужному Вам району. Вам необходим отдел того района, в котором находится Ваша квартира, из которой требуется выселить незаконных жильцов.
Служба судебных приставов – организация довольно специфическая, однако, сразу оговоримся, что без дополнительных «методов стимулирования» заставить их работать тоже можно. Просто это будет достаточно трудоёмкий процесс, который, к тому же, займёт немало времени.
В совокупности на организацию выезда приставов к Вам на квартиру уйдёт 2-3 месяца. Рекомендуем рассчитывать на 3, чтобы потом не разочаровываться в ожиданиях.
Этап шестой. Последний.
Последним рубежом на Вашем пути будет, собственно, выселение. Заниматься всем будут судебные приставы, активного участия с Вашей стороны не потребуется.
Рекомендуем, лишь, проследить, чтобы в Вашей квартире не осталось чужих вещей, так как этот даст повод уже выселенным жильцам досаждать Вам или даже вернуться в Вашу, уже отвоёванную квартиру.
Ну что ж, пришло время подвести некоторые итоги.
Всего процесс выселения у Вас займёт около 9-ти месяцев.
Сколько Вы понесёте фактических расходов (услуги юристов, возможно аренда другой квартиры, пока Ваша была занята) и упущенных доходов (арендная плата, которую Вы могли бы получать, сдавая квартиру нормальным жильцам) предоставим считать Вам самим. Можем лишь сказать, что в Москве и Московской области юристы не стесняются с ценниками на свои услуги, да и аренда жилья стоит порядочно.
Нам осталось коснуться двух очень неприятных нюансов, которые с большой долей вероятности могут произойти.
1. Нюанс первый. Апелляция ответчика.
Произойти это может между этапами 3 и 4, то есть после решения суда, но до его вступления в законную силу. По идее, это увеличит срок получения исполнительного листа ещё на 3 месяца.
Но в действительности всё может обстоять куда страшнее…
Чтобы апелляция приняла апелляционную жалобу к производству и назначила судебное заседание, туда должна поступить сама апелляционная жалоба и материалы дела из первой инстанции. Соответственно, направляет материалы дела районный суд, а принимает апелляционный. А занять процесс перехода дела из районного суда в Мосгорсуд (Мособлсуд) может 6-8 месяцев. У нас было дело, по которому заседание в апелляции назначили больше, чем через год, с момента подачи апелляционной жалобы!
2. Нюанс второй. Фокус.
Да-да, именно фокус, по-другому это не назовёшь.
Состоит он в следующем.
На основное судебное заседание приходит Ваш ответчик – незаконный жилец и заявляет, что не надо его ничем обязывать и что квартиру он уже освободил. Своё заявление он подтверждает фотографиями пустой квартиры, видеозаписями, письмом от соседа или ещё чем-то очень убедительным. Он даже вручает Вам ключи прямо в судебном заседании.
При таких обстоятельствах, особенно если Ваш представитель от неожиданности не сориентируется, как себя повести, суд откажет в удовлетворении Вашего заявления о выселении.
Дело в том, что один из базовых принципов правовой системы заключается в том, что решение суда должно быть исполнимым. Нельзя обязать кого-либо сделать что-то, чего невозможно сделать. То есть, если человек уже освободил квартиру, нельзя обязать его освободить квартиру, он просто не сможет это сделать, так как уже не занимает её.
Пропадает сам предмет иска.
В итоге, суд Вам отказал, довольный жилец возвращается в Вашу квартиру, а ключи, которые Вам торжественно передали, давно уже не подходят к замкам в двери…
Заключение
Надеемся, что представленная информация была для Вас полезной и сейчас Вы в полной мере представляете, как происходит процесс выселения жильцов с помощью государственных органов.
А мы напоминаем, что можем решить проблему с выселением незаконных жильцов или арендаторов-неплательщиков за 1-3 дня. Гарантированно. Абсолютно законно. Без обращения в суд.
Узнайте, как мы можем помочь именно в Вашей ситуации, позвонив нам по телефону +7 (903) 297-07-89 или закажите обратный звонок и мы перезвоним Вам в кратчайший срок.
В одном из моих случаев, клиент, назовем его Александр, обратился ко мне в качестве юриста с проблемой выселения из съемной квартиры. Александр арендовал квартиру несколько лет назад и всегда своевременно выплачивал арендную плату. Однако, недавно его арендодатель решил продать квартиру и потребовал, чтобы Александр выселился в течение трех месяцев.
Александр был озадачен этим требованием, так как он не имел возможности найти новое жилье в такой краткий срок. Он обратился ко мне за помощью, чтобы узнать свои права и что можно сделать в данной ситуации.
Я провел исследование и обнаружил, что в нашем регионе есть закон, который устанавливает определенный срок для выселения в случае продажи съемного жилья. Согласно этому закону, арендатору должно быть предоставлено не менее шести месяцев на выселение в случае продажи квартиры.
Я объяснил Александру его права и порекомендовал ему обратиться в суд, чтобы защитить свои интересы. Мы подготовили и подали исковое заявление, требуя продление срока выселения до шести месяцев.
В ходе судебного процесса, мы представили доказательства, подтверждающие, что продажа квартиры была неправомерной и что Александру не было предоставлено достаточного времени, чтобы найти новое жилье. Судья принял во внимание наши аргументы и вынес решение в пользу Александра. Он получил продление срока выселения до шести месяцев, что дало ему достаточно времени на поиск нового жилья.
Вторая история, которую я хотел бы рассказать, связана с арендой коммерческого помещения. Мой клиент, малый бизнесмен по имени Иван, снимал офисное помещение уже несколько лет. В течение этого времени он успешно развивал свой бизнес и привлекал большое количество клиентов.
Однако, владелец здания решил продать помещение и потребовал, чтобы Иван выселился в течение трех месяцев. Иван был ошеломлен этим требованием, так как место, где находился его бизнес, было ключевым фактором его успеха.
Я провел исследование и выяснил, что в нашем регионе существует закон, который устанавливает, что арендатору коммерческого помещения должно быть предоставлено не менее девяти месяцев на выселение в случае продажи. Я объяснил Ивану его права и порекомендовал обратиться в суд, чтобы защитить свои интересы.
Мы подготовили и подали исковое заявление, требуя продление срока выселения до девяти месяцев. В ходе судебного процесса, мы представили доказательства, подтверждающие, что Ивану не было предоставлено достаточного времени на поиск нового помещения и что продажа помещения была неправомерной.
Судья принял во внимание наши аргументы и вынес решение в пользу Ивана. Он получил продление срока выселения до девяти месяцев, что дало ему достаточно времени на поиск нового коммерческого помещения и перенос своего бизнеса.
В обоих случаях, мои клиенты были защищены законом и им было предоставлено достаточно времени на выселение из съемных квартир. Эти случаи подчеркивают важность знания своих прав и обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы защитить свои интересы в случае споров с арендодателями.