- Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки
- Исходная ситуация
- Что сказали суды
- Предварительный договор купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Соглашение сторон
- Расторжение в одностороннем порядке
- Односторонний отказ от договора
- Продавец не оставил в квартире обещанную мебель и технику
- Соседями оказалась маргинальные личности
- Как покупать вторичку, чтобы избежать неприятных неожиданностей
Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки
Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.
Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее.
Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.
Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен).
Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).
Исходная ситуация
В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки, согласно договору, составила 150 000 рублей.
Но дачной жизнью покупательница наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу. Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.
Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.
Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки.
А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).
А вот о том, что происходит с движимым и недвижимым имуществом в спорах с ФНС, мы поговорим на бесплатном вебинаре 28 сентября: записаться можно прямо сейчас.
Что сказали суды
Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты.
Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть.
После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.
Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.
Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором, а в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора.
Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.
Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.
Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.
А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника).
Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Чтобы «закрепить» объект за покупателем, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости. В нем участники соглашения фиксируют свои обязанности до выхода на сделку и определяют предельную дату подписания основного договора.
Покупатель подтверждает серьезность намерений, передавая продавцу деньги. Обычно их включают в стоимость квартиры. Оформить ПДКП можно с условиями:
Договоры задатка и аванса могут быть самостоятельными, а не называться ПДКП.
Различие между задатком и авансом — в ответственности. При авансе, если сделка не состоится по вине одной из сторон, нарушитель не понесет никакой ответственности. Стороны расторгнут договор, а продавец вернет покупателю сумму аванса.
При задатке ситуация иная: если договор нарушит продавец, он вернет двойную сумму задатка. Если покупатель — он потеряет внесенные деньги.
Сделка может не состояться по независящим от сторон причинам: например, банк откажет в ипотеке. В таком случае продавец возвращает задаток покупателю.
Купить квартиру на собственные деньги — сложно. Откладывать — тоже не вариант, ведь можно не успеть за ростом цен. Отличным решением будет ипотека.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
В соответствии с действующим законодательством, в случае расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию сторон, согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны обязаны вернуть друг другу все полученные ими денежные средства. При этом каждая сторона должна вернуть полученную сумму в полном объеме.
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора купли-продажи квартиры, другая сторона вправе требовать возврата уплаченных ей денежных средств. При этом сторона, отказавшаяся от исполнения договора, обязана вернуть другой стороне уплаченную ей сумму в двойном размере.
Важно отметить, что при расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя в соответствии с пунктом 5 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец вправе удержать определенную часть уплаченной покупателем суммы в качестве неустойки. Размер неустойки определяется договором и не может превышать десять процентов от общей суммы договора.
В случае если договор купли-продажи квартиры был заключен с условием об уплате задатка, при расторжении договора по вине покупателя, продавец имеет право удержать задаток. При этом если договор расторгается по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.
В случае нарушения условий договора купли-продажи квартиры, сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана возместить другой стороне причиненный ущерб. При этом возврат денежных средств может производиться в размере фактически понесенного ущерба, или в порядке, предусмотренном договором.
При возникновении споров относительно возврата денежных средств при расторжении договора купли-продажи квартиры, стороны могут обратиться за защитой своих прав в суд. В случае принятия судебного решения о возврате денежных средств, сторона, обязанная вернуть сумму, должна осуществить возврат в установленный судом срок.
В заключение, следует отметить, что вопросы возврата денежных средств при расторжении договора купли-продажи квартиры являются важными и требуют внимания и профессионального подхода. При возникновении споров и разногласий между сторонами, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу или адвокату для защиты своих прав и интересов в соответствии с действующим законодательством.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор можно двумя путями:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке.
Соглашение сторон
Если стороны решили отказаться от сделки, они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Причины такого решения не важны.
В соглашении прописывают реквизиты основного ДКП квартиры, описывают объект недвижимости, указывают взаимные права и обязанности участников, порядок возврата денег, дату расторжения.
Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
Соглашение о расторжении заключают в аналогичной основному договору форме. Если ДКП удостоверяли у нотариуса, то и расторгают в нотариальной форме.
Важно! Расторжение ДКП квартиры не зависит от этапа сделки.
Если документы уже передали на госрегистрацию, то продавец отправляет заявление о прекращении процедуры и прикладывает один экземпляр соглашения.
Расторгнуть ДКП после регистрации тоже можно. Стороны инициируют обратный переход права собственности, направляя заявление и соглашение о расторжении договора.
Факт дня
В Древней Спарте в качестве денег использовали металлические прутья, чтобы воровать было трудно, а брать взятки и стремиться к богатству — неудобно.
Другой факт
Расторжение в одностороннем порядке
Для одностороннего расторжения нужны существенные нарушения условий договора. У покупателя это следующие причины:
- Продавец вовремя не передал квартиру покупателю.
- Жильцы не съезжают и не хотят сниматься с регистрационного учета.
- Квартиру передали не в том состоянии, которое описано в ДКП. К примеру, со сгоревшей комнатой.
- Продавец уклоняется от регистрации перехода права.
- Продавец скрыл обременения на квартиру (например, арест) или людей, имеющих права на нее.
Основаниями для расторжения договора купли-продажи у продавца могут быть:
- Отказ от приемки квартиры без причин.
- Несвоевременный платеж или полный отказ от перевода денег.
Решение о расторжении принимает суд. Но перед этим, согласно статье 452 ГК РФ , стороны обязаны попытаться решить спор самостоятельно. Тот, чьи права нарушили, предлагает изменить или расторгнуть договор. Если нарушитель отказывает или не отвечает в установленный срок, можно идти в суд.
Макар купил однушку у Геннадия: подписал все документы и перевел оплату. Когда продавец собрался подавать документы в Росреестр, покупатель сделал неприятное открытие: в квартире была неузаконенная перепланировка.
Макар письменно потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги. Геннадий отказал: он считал, что перепланировка — несущественное нарушение. Суд не согласился с Геннадием и встал на сторону покупателя.
Суд может затянуться на месяцы, а если будут апелляция и кассация — на годы. Это негатив для обеих сторон: продавец, не получивший оплату, не может купить новое жилье. Покупатель, у которого «зависли» деньги в текущей сделке, не может искать альтернативные варианты. Поэтому сторонам важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки.
Односторонний отказ от договора
В ДКП на квартиру иногда прописывают условие, что кто-то из участников сделки может отказаться от нее в одностороннем порядке. Чтобы использовать это право, достаточно уведомить контрагента. Как только он получит уведомление, договор утратит силу.
Риски при покупке и продаже квартиры
Например, стороны предусматривают право отказаться от договора в течение трех дней с момента подписания. В этот период продавец может продать жилье чуть дороже, а покупатель — найти более интересную квартиру.
На практике условие об одностороннем отказе от договора используют редко, ведь оно невыгодно контрагенту.
Сделка прошла удачно и вы обустраиваетесь в новой квартире? Пора заняться ремонтом.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Продавец не оставил в квартире обещанную мебель и технику
Вторичное жильё часто покупают потому что туда можно вселиться сразу после покупки и не тратиться на ремонт, мебель и бытовую технику. Продавцы тоже готовы оставить кухонный гарнитур, встраиваемую технику, шкафы, диваны, чтобы не перевозить всё это в новое жильё.
Однако «обещать — не значит жениться». Бывает, что продавец обещал оставить в квартире всё необходимое, а по итогу вывез даже напольное покрытие и ванну.
Специалисты советуют правильно составлять документы, чтобы уберечь себя от неожиданностей.
Анастасия Ромашова
Старший юрисконсульт, МИЭЛЬ «Измайловский»
Комментарий эксперта:
Ещё на этапе внесения аванса нужно делать опись имущества, которое остается в квартире. Мы рекомендуем делать не просто опись, а фото опись. На фото можно прямо крестиками пометить, что вывозится, а что остается. Если сделать просто опись, то, к примеру, потом не получится доказать, что «кухонный гарнитур» стоимостью 1 млн рублей не поменяли на гарнитур с «Авито», купленный в черную пятницу со скидкой. То же самое с бытовой техникой, чтобы, скажем стиральная машина BOSH модели 2023 года не превратилась в модель 2003 года. Такая опись может отбить охоту у продавца что-то потом вывозить или менять. Очевидно, что, если покупатель с такими доказательствами пойдет в суд, он его выиграет
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
При продаже квартиры, если продавец обещает оставить мебель и бытовую технику, важно фиксировать это в документах. Эти условия должны быть отражены либо в соглашении об авансе, либо в предварительном договоре. Мы обычно фиксируем это и в предварительном договоре, и в соглашении о задатке, уточняя, что определённая мебель и техника останутся в квартире. Мы прописываем их перечень и даже включаем ссылку на фотографии этих предметов, опубликованные в интернете, например, на Циане или Авито, для подтверждения их наличия на момент подписания соглашения
Валерий Летенков
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»
Комментарий эксперта:
При обнаружении, что в квартире отсутствуют двери или иные важные элементы, которые были присутствующими во время осмотра и торгов, первым шагом является попытка решить вопрос мирным путём. Это может включать требование компенсации или возврата некоторой части уплаченных средств. Если договорённость достичь не удаётся, следующим шагом может быть обращение в суд. Однако, важно отметить, что если состояние квартиры и наличие в ней определённого имущества (например, мебели или техники) не были должным образом зафиксированы в документах, подписанных обеими сторонами, то это может усложнить процесс доказывания ваших прав. Поэтому всегда рекомендуется тщательно вести документооборот и фиксировать все договорённости в письменной форме
Итак, если вы надеетесь, что продавец вам оставить в квартире мебель и бытовую технику, то:
- Фиксируйте перечень в документах, причём желательно прикладывать фотографии, чтобы не было подмены.
- Если даже опись имущества не остановила продавца и он всё вывез, то договаривайтесь мирно: пусть он выплатит компенсацию или вернёт вещи. Лучше направить просьбу письменно.
- Когда мирно договориться не получилось, идите в суд.
Соседями оказалась маргинальные личности
Покупатели часто интересуются у продавцов, кто живёт по соседству, нет ли среди них алкоголиков, шумных студентов, постоянных пациентов психоневрологического диспансера с сезонными обострениями.
Ни один продавец вам не скажет: «совсем замучился с этими соседями». Но что делать, если соседи на деле оказались проблемными, а для вас принципиальна чистота и тишина? Можно ли отказаться от квартиры, если соседи оказались не очень хорошими?
Валерий Летенков
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»
Комментарий эксперта:
Если вы обнаружили, что продавец обманул вас, уверяя, что соседи тихие и положительные, а на самом деле за стенкой живут шумные и проблемные люди, и этот факт является для вас принципиально важным, решение вопроса может быть сложным. Для начала, если вы хотите отменить сделку на этом основании, необходимо доказать, что бывший собственник действительно делал такие заявления о соседях. Если у вас нет таких доказательств, то формально продавец не нарушил условия сделки. Также стоит учитывать, что понятие «проблемных соседей» может быть весьма субъективным. Наличие таких соседей обычно проявляется в общих пространствах дома, например, в подъезде или на лестничной клетке. Если при осмотре квартиры вы не обращали внимания на эти аспекты, это может рассматриваться как упущение со стороны покупателя. Кроме того, наличие шумных или проблемных соседей может негативно сказаться на комфорте проживания и безопасности в квартире, однако я не знаю о прецедентах, когда сделка отменялась исключительно по причине наличия таких соседей. В большинстве случаев это не считается достаточным основанием для аннулирования сделки по покупке квартиры
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
Если продавец обманул, утверждая, что соседи тихие и положительные, а на деле они оказались шумными, с этим, к сожалению, мало что можно сделать. В судебной практике редко встречаются случаи, когда суд признаёт такое обстоятельство существенным недостатком, достаточным для изменения условий сделки. В результате вероятность снижения цены или получения компенсации в связи с таким обманом очень низкая, не говоря уже о возможности расторжения договора
Елена Мищенко
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Комментарий эксперта:
Даже если продавец говорил, что соседи в доме порядочные и тихие, а после заезда в квартиру новый владелец понял, что это совсем не так, то предъявить какие-либо претензии бывшему собственнику нельзя. Во-первых, продавец мог долгое время сдавать квартиру в аренду, и не знать, как изменился контингент за время его отсутствия. Во-вторых, шумные соседи могут появиться и в любой момент во время или после покупки, и повлиять на это никак нельзя. Если соседи доставляют излишний дискомфорт, совершают административные правонарушения, единственным решением будет обратиться к участковому
Как покупать вторичку, чтобы избежать неприятных неожиданностей
Советы экспертов, как покупать вторичку:
- Сходите на осмотр квартиры несколько раз в разное время суток.
- Поговорите с соседями, которые живут вокруг квартиры, которую вы присмотрели, с бабушками на лавочках и мамочками на площадке. Если в подъезде живёт дебошир, то все на него укажут. Если у самого дома есть недостатки, например, зимой холодно, а горячую воду отключают на 4 месяца, то вам тоже сообщат.
- Зайдите в чат дома или микрорайона. Обычно там все проблему наружу: плачут дети, подростки кричат под окнами, на общем балконе что-то жгут и т. д.
- Обойдите места общего пользования. Маргинальных личностей не спрячешь, поэтому следы их пребывания будут: исписанные стены, сожжённые кнопки лифта, мусор на лестничной площадке, чинарики и бутылки на общем балконе, дырявые двери с оторванными ручками, поломанные звонки, подозрительные пятна по углам.
- Внимательно осматривайте квартиру перед сделкой. Можно пригласить профессионала, который поможет составить заключение о качестве недвижимости.
- Не подписывайте акт приёма-передачи, без проверки квартиры.
- Максимально подробно составляйте договор.
- Составляйте опись имущества, которое вам обещали оставить.
История 1
Я представляю интересы клиента, который приобрел квартиру в новостройке, заключил договор купли-продажи и внес задаток. Однако, в процессе строительства возникли задержки, и застройщик не смог сдать квартиру в срок. Клиент обратился ко мне с просьбой о расторжении договора и возврате денежных средств.
После изучения договора и обстоятельств дела, я обратился к законодательству и выяснил, что в случае неисполнения обязательств застройщиком, покупатель имеет право на расторжение договора и возврат всех внесенных денежных средств, включая задаток и расходы, понесенные в связи с исполнением договора.
С учетом этого, я подготовил исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств. В судебном заседании я представил доказательства задержек со стороны застройщика и обосновал требования клиента. Суд вынес решение в пользу моего клиента, обязав застройщика вернуть все внесенные денежные средства, включая задаток и компенсацию за понесенные расходы.
История 2
Я оказываю юридическую поддержку семье, которая приобрела квартиру по договору купли-продажи, но впоследствии решила отказаться от сделки из-за недостатков в квартире, не учтенных при заключении договора. Семья обратилась ко мне с вопросом о возврате денежных средств, уплаченных за квартиру.
После изучения договора и проведения экспертизы недостатков квартиры, я выяснил, что согласно законодательству, покупатель имеет право на расторжение договора и возврат денежных средств, если обнаружены существенные недостатки, которые не были известны на момент заключения сделки.
С учетом этого, я подготовил соответствующие документы и направил претензию застройщику о расторжении договора и возврате денежных средств. В результате предъявленных требований, застройщик согласился на расторжение договора и вернул семье все уплаченные денежные средства, включая комиссии и расходы, связанные с приобретением квартиры.
Таким образом, благодаря моей помощи, семья смогла успешно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и получить возврат денежных средств, уплаченных за недвижимость.