Как избежать налога с продажи квартиры нерезидентом

Какие налоги платит нерезидент при продаже недвижимости

В России нет ограничений на выезд за границу и сроках пребывания там. Но граждане, которые провели больше 183 календарных дней в течение 12 месяцев за границей, получают статус нерезидента. Статус нерезидента фиксируют 31 декабря, но зависит он не от календарного года, а именно от последних 12 месяцев после отъезда. Например, если человек выехал из страны в марте 2022 года и не вернулся до сентября, он станет нерезидентом. При этом он может провести шесть месяцев в одной поездке или периодически возвращаться в страну. Главное — его не было в стране больше 183 дней, объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков. Если человек выезжал из страны, чтобы получить образование или лечиться в больнице или санатории, то время, проведенное за границей, не учитывается. Также в расчеты не включают рабочие поездки на морские месторождения газа и нефти, добавляет эксперт.

Почему резидентство имеет значение в сделках с недвижимостью

Нерезиденты не теряют права распоряжаться имуществом, никто не запретит им продать дом, квартиру или участок. Но ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для них намного выше — 30% вместо привычных 13%, говорит Константин Ташлыков. Чтобы не платить налог, нужно дождаться, когда наступит минимальный срок владения недвижимостью, или выполнить иные определенные законодательством условия. 20 июня Госдума приняла в первом чтении законопроект о снижении НДФЛ для нерезидентов. Но если проект вступит в силу в неизменном виде, он не коснется продавцов недвижимости. Пониженная ставка будет действовать только на доходы, полученные за работу по договору на российскую компанию, пояснили в компании «Контур.Недвижимость».

Читайте также:Налоговый вычет: что нужно знать при покупке квартиры

Когда не нужно платить налог на продажу недвижимости нерезидентам

• Родители, в том чмсле и нерезиденты. у которых не менее двух детей, освобождаются от платы НДФЛ, если у них двое или более детей младше 18 лет. Исключение — студенты очных отделений вузов и колледжей, их будут считать детьми до 24 лет.
• Жилье было куплено до 30.04 года следующего за годом продажи.
• Площадь нового жилья больше проданного или его кадастровая стоимость больше проданного.
• Если у членов семьи есть другое жилье, то суммарная площадь всех объектов не превышает 50% площади нового жилья.
• Кадастровая стоимость жилья не превышает 50 млн руб.

Константин Ташлыков, руководитель проекта «Контур.Недвижимость»:

— Расчет налога ведут не от суммы сделки, а от разницы между стоимостью объекта при покупке и продаже. Поэтому, если человек купил квартиру за 2 млн руб., а через год продал ее за 3 млн руб., налог надо заплатить только с 1 млн руб. При этом необходимо обратить внимание на кадастровую стоимость объекта на момент продажи, ее можно посмотреть, например, в выписке из ЕГРН. Если цена в договоре значительно ниже, для расчета налога будут использовать 70% от кадастровой стоимости. Это правило действует и на резидентов, и на нерезидентов. Если недвижимость продана дешевле, чем была куплена, платить налог не придется.

Расчет налога ведут не от суммы сделки, а от разницы между стоимостью объекта при покупке и продаже (Фото: Shutterstock)

Особенности НДФЛ для нерезидентов

Если нерезидент получил доход при продаже жилья, то он, как и резидент, должен будет заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но дальше начинаются различия:

1. Ставка налога на доходы физлиц для нерезидентов — 30% указанной в договоре купли-продажи суммы. Это почти в 2,5 раза выше, чем у резидентов, для которых эта ставка составляет 13%.
2. Для нерезидента не работают никакие налоговые вычеты, и он не может уменьшить доход от продажи недвижимости на понесенные при ее покупке расходы.

Пример

Иван купил квартиру в 2021 году за 3 млн рублей, а в 2022-м продал ее за 5 млн рублей. По итогам 2022 года (когда был получен доход) он стал нерезидентом.

НДФЛ нерезидента: 5 млн × 30% = 1,5 млн рублей

Если бы Иван был резидентом, расчет был бы другим. Например, он мог бы заявить вычет и учесть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры — 3 млн рублей.

Тогда налог составил бы: (5 млн – 3 млн расходов) × 13% = 260 тыс. рублей

Важные детали:

1. Датой получения дохода от продажи недвижимости считается тот день, когда продавец получил деньги. Это не всегда происходит день в день, и даже месяц в месяц с оформлением сделки.
2. Для расчета НДФЛ важен статус человека на 31 декабря того года, когда прошла сделка, а не его статус в день сделки. То есть, если на дату сделки продавец резидент, а на 31 декабря — нет, то налог ему начислят как нерезиденту.

Льготы для нерезидентов

Тем не менее ряд льгот нерезидент применить все-таки может.

1. Правило о сроках владения недвижимостью работает независимо от налогового статуса.

Если продаваемая недвижимость находилась во владении пять лет и более, то собственник не платит НДФЛ вне зависимости от своего статуса.

2. Сокращение срока владения до трех лет для нерезидентов также работает (письмо Минфина № 03-04-05/87049).

Напомним, что срок уменьшается, если недвижимость:

• унаследована;
• получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;
  • перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • приватизирована;

  

  Собственность супругов:

  кто и какие налоги должен платить

  3. Нерезиденты попадают под действующий с 2021 года № 382-ФЗ, согласно которому некоторые плательщики полностью освобождаются от налога.

  Это происходит, если в семье двое и более детей и одновременно соблюдаютсяследующие условия:

  • Минимум двое родных или усыновленных детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок — студент очного отделения).
  • Вместо проданного жилья семья в том же году или до 30 апреля следующего года купит другое жилье.
  • Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
  • Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
  • На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.

  Если все эти условия соблюдены, то независимо от срока владения налог платить не придется, в том числе и нерезидентам. Льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.

  Как нерезиденты отчитываются о полученном доходе при продаже жилья

  По истечении календарного года, в котором получен доход, нужно до 30 апреля заполнить и подать в ФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ, указав в ней статус налогоплательщика «нерезидент» и внеся все данные о полученных доходах.

  Срок уплаты налога для нерезидентов такой же, как для резидентов: до 15 июля года, следующего за годом продажи.

  Особенности учета затрат для ИП

  Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:

  • Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
  • Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
  • Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ

  Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕрегистрации ИП.
  Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.

  Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.

  Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.

  Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.

  Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).

  Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.

  География действий ИП

  Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.

  Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.

  Риск двойного налогообложения

  Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения.

  На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами

  Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН.

  Об этом есть ряд писем МинФина, например Письмо от 14 октября 2020 г. N 03-08-05/89741 О применении Соглашения между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения в отношении УСН.

  Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.

  О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.

  Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

  Истории из юридической практики

  В одном из моих юридических случаев, мой клиент, нерезидент, продавал свою квартиру в России. Он был обеспокоен возможностью уплаты налога с продажи квартиры и искал способы избежать этого. Я предоставил ему ряд юридических стратегий, и одна из них оказалась особенно эффективной.

  Мы рассмотрели возможность передачи права собственности на квартиру через передоверие. Согласно российскому законодательству, передоверие - это договор, который позволяет передать права на имущество другому лицу на определенный срок. В нашем случае, мой клиент передал право собственности на квартиру своему родственнику, который был резидентом России.

  Сделка была проведена в соответствии с требованиями закона, и мы удостоверились, что все необходимые документы были правильно оформлены и зарегистрированы в государственных органах. В результате, квартира была формально передана резиденту, и мой клиент избежал уплаты налога с продажи.

  Однако, передоверие - это временное решение, и право собственности на квартиру будет возвращено назад моему клиенту по истечении определенного срока. Важно отметить, что в таком случае, при повторной продаже квартиры, налог с продажи будет взиматься независимо от того, является ли продавец резидентом или нерезидентом.

  Вторая стратегия, которую я предложил моему клиенту, была связана с использованием международных договоров об избежании двойного налогообложения. Россия имеет множество таких договоров с различными странами, и они могут предоставить некоторые льготы налогообложения для нерезидентов.

  Мы провели подробный анализ договоров между Россией и страной, гражданином которой был мой клиент. В результате, мы обнаружили, что налог на прибыль от продажи недвижимости должен взиматься только в стране резидентства продавца, а не в России. Это означало, что мой клиент был освобожден от обязанности уплатить налог на прибыль в России.

  Однако, важно отметить, что каждый случай требует индивидуального подхода, и результаты могут различаться в зависимости от конкретных обстоятельств. Поэтому, прежде чем принимать решение об избежании налога с продажи квартиры, рекомендуется обратиться к опытному юристу, который сможет оценить ситуацию и предложить наиболее подходящие стратегии.

  В заключение, избежать налога с продажи квартиры нерезидентом возможно при использовании различных юридических стратегий, таких как передоверие и использование международных договоров об избежании двойного налогообложения. Однако, всегда рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, чтобы получить конкретные рекомендации и оценить все возможные последствия.

  Частые вопросы

  "Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры?"

  Но НДФЛ платится только с доходов от источников в России. С 2024 года доходы сотрудников-нерезидентов от работодателей из РФ будут считаться российскими независимо от места дистанционной работы в трудовом договоре. Но ставка НДФЛ с таких доходов будет как для резидентов — 13 или 15% .

  "Как избежать налога с продажи квартиры нерезидентом РБ?"

  То есть если вы гражданин Российской федерации и находитесь на территории Беларуси более 183 дней в календарном году, то Вы имеете право продать квартиру один раз в пять лет, не уплачивая при этом подоходный налог . Но вам обязательно нужно подтвердить факт вашего нахождения на территории республики Беларусь .

  "Как продать квартиру если собственник за границей?"

  Чтобы продать квартиру, находясь за границей, необходимо подписать договор с покупателем . Это можно сделать с помощью усиленной цифровой подписи, которая оформляется через Госуслуги. Другой вариант – подписание договора доверенным лицом, находящимся в России и действующим на основании доверенности.

  "Кто освобождается от уплаты налога при продаже квартиры?"

  Согласно статье 407 НК РФ, от уплаты налога на имущество освобождаются герои Советского Союза и Российской Федерации, ветераны боевых действий, инвалиды, семьи военнослужащих и другие льготные категории .
  Youtube Video