Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

На маткапитал можно купить долю в квартире у родственников

Екатерине, ее матери и брату принадлежала трехкомнатная квартира в Челябинской области. В 2006 году они эту квартиру приватизировали, каждый получил ⅓ в праве общей собственности.

В 2014 году Екатерина получила сертификат на материнский капитал. В 2017 году она предложила выкупить у матери ее треть квартиры, оплатив маткапиталом. Женщины зарегистрировали договор с условием отсроченной оплаты. После этого Екатерина подала в пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить ее матери средства маткапитала за выкупленную долю. Но ПФ Екатерине отказал, заявив, что на маткапитал в России можно покупать только целую квартиру, а не долю.

Екатерина с мнением пенсионного фонда не согласилась и пошла защищать свои интересы в суде.

Источник: Определение ВС РФ от 13.11.2018

Аргументы сторон

Екатерина. Я родила двоих детей и получила сертификат на материнский капитал. Цель маткапитала — обеспечить достойную жизнь семье с детьми. Его можно потратить в числе прочего на улучшение жилищных условий. Я решила, что если мне и детям будет принадлежать ⅔ квартиры, а не ⅓, то жить в ней нам будет более комфортно. Моя мама была не против продать мне свою долю. Мы договорились, что переоформляем ее треть на меня, а я прошу ПФ перевести маме мой маткапитал: деньги всегда переводят напрямую продавцу, я сама на руки получить их не могла бы.

В договоре мы прописали, что мамина доля стоит 408 026 ₽ — это как раз размер моего маткапитала — и что мама получит деньги не от меня в день сделки, а от ПФ позже. Договор зарегистрировали в Росреестре, по нему у меня стало ⅔ квартиры, а у мамы ничего. За день до обращения в отделение пенсионного фонда я заверила у нотариуса свое обязательство выделить детям доли в купленной трети квартиры.

Уже прошло три года после рождения моего второго ребенка, поэтому у меня есть полное право покупать недвижимость напрямую, а не через ипотеку. Я выполнила все условия, указанные в законе: сертификат есть, я желаю использовать его в установленных в законе целях, доли детям выделю. Пенсионный фонд обязан перечислить деньги моей матери.

Пенсионный фонд. Мы считаем, что не должны перечислять деньги матери этой женщины. Во-первых , жилищный кодекс не относит к жилым помещениям долю в праве собственности на жилой дом или квартиру. Это значит, что нельзя потратить маткапитал на покупку доли в квартире. Во-вторых , ⅓ этой квартиры вообще принадлежит постороннему человеку. Потому что брат — это хоть и родственник, но не член семьи для Екатерины и ее детей. Так что мы денег не дадим, разбирайтесь с мамой сами.

Куча полезного о семейном праве

Дважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Что сказали суды

Городской суд, первая инстанция: ��

Пенсионный фонд совершенно прав. Материнский капитал можно направить на покупку или строительство жилого помещения или на ремонт дома. Про покупку долей в законе ничего не написано.

И да, в ЖК РФ написано, что жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам. Про доли в квартире тут опять-таки ничего нет.

Да и вообще, Екатерина с детьми и так жила в этой квартире, дети прописаны там с рождения. После сделки для них ничего не изменилось. То есть в результате покупки доли в квартире не произошло улучшения жилищных условий Екатерины и ее детей, а значит, не достигнута цель использования маткапитала.

Ничего Екатерине от пенсионного фонда не положено, в иске мы отказываем.

Областной суд, апелляция: ����

Действительно, доля в квартире — это не отдельное жилье, а что-то непонятное. Екатерине и так принадлежала часть квартиры, поэтому она могла жить там с детьми. На улучшение жилищных условий семьи это вообще не похоже.

Пенсионный фонд прав, требования Екатерины необоснованные, коллеги из городского суда все верно сказали.

Вы знаете, нет. Коллеги из первой и апелляционной инстанций ошиблись. Право использовать маткапитал не зависит от места жительства детей и матери.

До сделки этой женщине принадлежала одна комната в квартире, а ее детям — ничего. Раньше пользоваться второй комнатой внуки могли только с согласия бабушки, в любой момент та могла им это запретить.

После выкупа доли у бабушки внуки приобрели права собственников жилого помещения — теперь они могут владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью квартиры. И эту часть можно выделить: в квартире есть две изолированные комнаты, соответствующие общей доле матери и детей. Совершенно очевидно, что в результате сделки жилищные условия детей улучшились.

К тому же закон о маткапитале не запрещает покупать жилое помещение или долю в жилом помещении, если у семьи уже есть право пользоваться им. А право дяди на соседнюю комнату вообще значения не имеет.

Предыдущее решение и определение отменяем. Пусть первый суд заново посмотрит на все обстоятельства дела.

Городской суд, новое рассмотрение: ��

Мы ошиблись. После покупки доли в квартире у детей появилось право собственности на часть жилья. Фактически они стали владельцами отдельной комнаты. Это улучшение жилищных условий. Через 3 года после рождения ребенка средства господдержки можно перечислять напрямую продавцу. Пусть ПФ отдает матери Екатерины 408 026 ₽.

Можно ли купить долю на материнский капитал?

Действующее законодательство предусматривает возможность использования материнского капитала для оплаты доли в квартире или доме (Фото: Shutterstock)

В теории покупка доли жилой недвижимости за счет средств господдержки возможна, но есть ряд нюансов.

Важный вопрос, который следует принять во внимание, — что такое улучшение жилищных условий? Сам Пенсионный фонд, который и согласует выдачу маткапитала, определяет это в первую очередь как покупку жилого помещения [2]. Главные условия для использования маткапитала на улучшение жилищных условий: жилье должно находиться на территории России, не должно быть ветхим (аварийным) и должно быть пригодным для постоянного проживания. Ремонт жилого помещения, применительно к распоряжению материнским капиталом, улучшением жилищных условий не является.

Юристы сходятся на том, что купить долю все же можно — при условии, что она составляет отдельное изолированное помещение (например, комнату).

Можно выделить несколько критериев, на которые следует ориентироваться при подаче заявления об использовании средств материнского капитала:

• является ли доля членов семьи в жилом помещении значительной, то есть возможно ли выделить им в пользование изолированные жилые помещения;
• определен ли сособственниками порядок пользования комнатами;
• имеются ли у членов семьи иные жилые помещения в собственности;
• проживала ли семья ранее в этом жилье (например, квартира принадлежит в долях родственникам заявителей).

Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser:

— Действующее законодательство предусматривает возможность использования материнского капитала для оплаты доли в квартире или доме. Но следует помнить, что материнский капитал можно использовать только целевым образом для улучшения жилищных условий.

Рассмотрим два варианта:

1. Средства используются для увеличения доли в квартире — это, безусловно, улучшение жилищных условий.
2. Приобретается доля в иной квартире — в таком случае необходимо будет доказать, что это позволит семье в ней проживать.

Исходя из сложившейся судебной практики, минимальная доля, которую можно купить с маткапиталом, равняется ½ комнаты в квартире. В противном случае органы ПФР могут отказать на основании того, что размер доли не поможет улучшить жилищные условия.

Таким образом приобрести долю можно, если в результате сделки:

• в пользование семьи попадает отдельная изолированная часть жилья;
• в собственность семьи переходит полностью жилье, где ранее была только доля;
• происходит увеличение имеющейся доли.

Как оформить покупку доли в квартире на материнский капитал

Сначала нужно оформить сделку и нотариально ее удостоверить (Фото: Shutterstock)

Сначала нужно оформить сделку, а потом подать заявление в Социальный фонд России (СФР) о распоряжении средствами. При составлении договора учитывайте:

• сделку необходимо нотариально удостоверить (исключение составляют случаи, когда отчуждаются все доли);
• жилье, приобретаемое на госсредства, оформляется в совместную собственность всех членов семьи, поэтому при покупке стоит определять доли каждого в договоре. Если этого не делается, то доли должны быть выделены в течение шести месяцев после сделки;
• доли делятся в равной степени между родителями и детьми, но детские доли могут быть увеличены;
• в договоре должны быть указаны условия оплаты (в случае с маткапиталом это всегда безналичный расчет), реквизиты продавца, куда должен быть осуществлен перевод;
• когда оплата производится за счет средств маткапитала, доля в квартире признается находящейся в залоге у продавца до полного погашения цены договора купли-продажи. Однако, стороны вправе включить условие о том, что права залога у продавца недвижимости не возникает.

Нотариус направляет заявление и необходимые документы на государственную регистрацию прав в Росреестр. Уже после этого можно обращаться в Социальный (пенсионный) фонд или МФЦ с заявлением о распоряжении средствами маткапитала. Рассмотрение запроса должно занять не более десяти дней.

Какие документы нужны для получения материнского капитала:

• заявление;
• документы обоих родителей и свидетельство об их браке;
• свидетельства о рождении детей;
• договор о купле-продаже;
• выписку о праве собственности;
• если в договоре не указано распределение долей, то требуется сделать отдельное заверенное у нотариуса обязательство об оформлении долей на всех членов семьи;
• справка от продавца с указанием остатка невыплаченной суммы.

5 рекомендаций для получения маткапитала

Инна Красовская, экосистема недвижимости «Метр квадратный:

— Во-первых, необходимо направить запрос в Пенсионный фонд и сразу же приложить документы, которые подтверждают, что жилищные условия будут улучшены. Можно составить сопроводительное письмо, в котором будут расписаны причины и преимущества выкупа доли для семьи.

Во-вторых, нужно убедиться, что остальные участники долевой собственности знают о продаже доли (за исключением ситуации когда тот, кто подает запрос, является единственным собственником). У всех сособственников есть право преимущественной покупки, если доля продается третьему лицу. Поэтому они должны или отказаться от покупки, или воздержаться от ответа на уведомление о продаже в течение 30 календарных дней.

В-третьих, необходимо обратиться к нотариусу. Все сделки с долями проводятся через них.

В-четвертых, следует сразу выделить доли детям. Это обязанность родителей и лучше с ней не затягивать. Как минимум, чтобы не обращаться к нотариусу несколько раз, не забыть сделать это впоследствии и не нарушить закон.

Также рекомендуем в таких сделках пользоваться помощью юристов. Например, если право преимущественной покупки будет нарушено, то купленной доли можно лишиться. Поэтому правильное оформление документов очень важно.

Можно ли получить налоговый вычет

При покупке доли в квартире возможно сделать вычет, если она была приобретена за счет собственных средств (Фото: Unsplash)

Имущественный налоговый вычет доступен гражданам в случае, если они платят подоходный налог (НДФЛ). При покупке доли в квартире возможно сделать вычет, если она была приобретена за счет собственных средств. Поскольку материнский капитал не является доходом, то и вычет по нему не положен.

Как быть, если для приобретения недвижимости использовались и собственные средства, и маткапитал. Юристы считают, что вычет будет доступен только на расходы, выплаченные непосредственно из личных средств.

В то же время есть возможность другой налоговой льготы. Если вы решите продать свою долю имущества до истечения минимального срока владения (1 год), в обычной ситуации вам придется платить налог на получение прибыли. Однако если эта доля куплена на средства материнского капитала, налогом доход с ее продажи облагаться не будет (абз. 23 пп.2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как можно использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий?

Под улучшением жилищных условий, на которое можно направить средства материнского (семейного) капитала, понимается, в частности, приобретение жилого помещения (п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). При этом, согласно части третьей указанной статьи, приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории России.

Потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий можно, когда второму или последующему ребенку, в связи с рождением которого оформляется выплата, исполнится три года. Исключением из этого правила является уплата первоначального взноса по жилищному кредиту или займу, а также направление средств маткапитала на погашение жилищных кредитов и займов. В этом случае воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения (усыновления) второго или последующего ребенка.

Можно ли за материнский капитал выкупить долю в квартире?

Материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности. Это может быть актуально, например, если молодая семья живет в квартире, другие собственники которой готовы продать свои доли. Выкупать долю разрешается в том числе и у родственников, но с соблюдением определенных условий.

«Согласно законодательству, купить долю в квартире у родственника на материнский капитал можно. Однако существует ряд особенностей при совершении данной сделки», — говорит юрист Сергей Агапов.

Вопрос-ответ

Какие условия нужно соблюдать при покупке доли у родственников?

Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.

Агапов обращает внимание на то, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности без распределения долей. Недопустимы сделки между мужем и женой, также нельзя покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.

Еще одно важное условие — приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения (комнаты) или всей квартиры.

Эксперт отмечает, что практика, когда приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, оформляемое в собственность детей, покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), может вызывать сомнения у органов ПФР при рассмотрении представленного пакета документов. Однако закон такие сделки не запрещает.